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南京经济基础雄厚,人口吸附力强,住房需求旺盛,众多百强房企纷纷入驻南京。2015年销量创近八年最高水平,房价持续攀升,库存不断吃紧。购房群体仍以南京当地居民为主,但目前房价已经超出普通居民承受区间。
1.文化底蕴丰富,经济基础雄厚
南京,简称宁,是江苏省会,地处中国东部地区,长江下游,濒江近海。“江南佳丽地,金陵帝王州”,南京是中国四大古都之一,有“六朝古都”、“十朝都会”之称,长期是中国南方的政治、经济、文化中心,拥有厚重的文化底蕴和丰富的历史遗存。
南京市常住人口总量为821.61万人,户籍人口648.72万人,2014年城镇化率为80.92%,排全国第7位,主城已完全城镇化。2015年南京产业结构中第三产业占据57%,比重位列国内第五,仅次于北上广深。2014年中国区域中心城市竞争力评估,南京仅次于深圳广州。南京传统支柱产业是电子、石化、汽车、钢铁,本地的知名企业有熊猫电子、扬子石化、苏宁环球、雨润等。
2.教育资源丰富,为房地产提供源头活水
南京是中国高等教育资源最集中的五大城市之一,国家三大高等教育中心,国家四大科研教育中心,科教综合实力仅次于北京、上海,居全国第三位,拥有的国家重点学科居全国第三位。截至2014年,每万人中大学生数量超过1100人,普通高等学校共有54所,在校大学生70.23万人,研究生培养机构31个,在校研究生10.30万人,每万人拥有在校大学生数量居中国第一,每万人拥有在校研究生数量居中国第二。南京有仙林大学城、江宁大学城和浦口大学城。每年有大批的学生来南京读书,部分有实力的家庭会选择先为孩子在南京买套房子。或大学生毕业后选择留在南京就业,这部分人群对商品房市场需求较大,但基本为刚需客户。
3、楼市火热,在售楼盘突破300个
2015年南京房地产市场比较火热,全年成交量创8年来新高。多次降息、江北获批国家级新区、二手房营业税由五年降为两年等一系列政策刺激楼市,受此影响,购房者购房成本将出现下降,同时由于资金层面充裕,观望需求客户入市节奏明显加快,南京成交量和上市量均明显上升。2015年南京房地产整体市场升温,整体表现为“量价齐升”,新批上市持续上升,可售量下降,出清周期明显缩短。
目前在售的新房楼盘大概有300多个,基本以外来品牌企业为主。外来企业万科、保利、金地、仁恒、招商、华润、中南、中海、世茂、雅居乐、荣盛发展、正荣、新城、龙湖等,本土开发企业朗诗、银城、弘阳、高科、栖霞建设、广厦置业、中航、翠屏等继续发力,也有部分本土企业开始没落。2015年,全年共新批商品住宅上市面积为10万套/1047万平方米,同比分别上升15%和9.1%,月均新批上市87万平方米,同比上升8.75%,处于近八年来同期最高水平。总体来看,南京市目前市场上的供应量是相对较大。
4、成交量创8年来新高,房价“涨升不断”
2015年,成交量较去年上升五成,创近八年同期新高。2015年,房地产市场极为火热,全年南京商品住宅共成交11万套/1207万平方米,同比上涨50%以上,成交量创近八年来的新高。楼市自春节后变迅速复苏,央行、财政部的“330新政后”后便一发不可收拾,3月、4月、5月、6月新房成交套数分别为5100套,6300套,7200套和8200套,几乎每月以1000套的幅度递增。7月初,江北获批国家级新区,江北楼市自此一路高歌猛进,用“全线飘红”来形容江北市场,似乎并不为过,量价快速提升。江北新区热销带动着整个楼市火爆,导致7月成交量开始破万,到了11月竟高达14000度套,创2008年以来的单月新高。12月成交量达到了15426套,再次刷新纪录。即使在楼市最火的2009年,也不曾出现这样的盛况。各区域中浦口、江宁和栖霞成交量最大,浦口区占比较上年大幅提升。
新房价格指数一直保持上涨态势,下半年涨幅大于上半年。从各区域商品住宅单个楼盘来看,所有新房房源基本保持上涨,其中建邺区、浦口区、栖霞区、涨幅相对较大,鼓楼、秦淮、玄武区、雨花台区的南京南站受新开楼盘的影响,价格涨幅也较为明显。江宁、六合、雨花台的板桥等远郊区域价格涨幅相对较低,但均处于上涨态势,涨幅相对较慢。
5、房子供不应求,区域明显分化
2015年,南京住宅市场可售面积较年初下降百万平方米,12月底为600万平方米,较年初的705万平方米下降14.71%。分区域看,雨花台区、秦淮区、玄武区和江宁区存量上升,其中雨花台区存量上升最为明显,高达1371套。而浦口区、建邺区、六合区、栖霞区和鼓楼区存量下降,浦口区、建邺区降幅较为明显,分别下降4916套、1377套。
六合区存量略有下降。六合区属于江北新区,但江北获得国家级新区的利好对六合区的量价影响却不大,六合区主要以荣盛开发的楼盘为主,荣盛深耕六合区多年,2015年市场份额高达62.87%,品牌影响力较大,目前有多个项目在售,主要以地缘客户群为主。
6、房价超出普通家庭支付水平
购房客户群,主要以本地客户为主,长三角区域的外地客户为辅,因孩子在南京上学的外地家庭购房占一定比例。据了解本地人口中大多数家庭,均具有两套及以上住房,其中一套自住,另一套出租,部分家庭有3套或以上住房,其买房目的主要为了资产保值升值。如目前河西单价最高的仁恒江湾城四期,基本是南京高端富裕人群,部分为仁恒前期老业主。如果房价下跌,这部分人群可能果断不会再购房,或在高价时出售现有房源,以保证收益的最大化。而外来人在南京安家人群,基本以一套或两套房子为主,多为自住或首次改善。
对于一个收入不高的二线城市,目前南京的房价还是相当高的,远超出一般上班人群的实际购买水平,尤其是南京建邺区,高单价、大户型,集所有资源于一体,已经被定义为富人区域,一般工薪阶层可望而不可的区域。
受房价快速上涨影响,原有刚需集聚地人群被迫外移至浦口的高新区、江宁的滨江区、江宁的汤山区域和禄口区域,这些区域单价基本在1万左右或以下,位置较偏远,且交通不便。而南京六合区的房价一直6000-8000元/平方之间,价格相对较低,但六合区域化工厂比较多,环境污染相对比较严重,虽然地铁已经通车,市区刚需购房者去六合买房的人群相对较少,主要还以本地客户群为主。
7、南京GDP涨幅明显,未来房价如何?
从官方统计数据看,北京、深圳、南京、武汉四个城市的名义增长率高于实际增长率,广州基本持平,上海、天津、成都、苏州则相反,这是一个很有意思的对比。杭州2015年的实际增速超过10%,在国内主要城市中仅次于重庆,名义增速亦相当不俗;南京的实际增速低于杭州,但名义增速却是全国城市中最高的;苏州近几年的增长慢了下来,2015年的实际增长率是7.5%,已大幅度落后于南京,名义增长率则只有4.64%,这个情况和老大上海有点像,被庞大的工业经济拖了后腿。
(2015年全国主要城市GDP增长率)
受制于周期调整没有终结和房地产投资的低迷,2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬,而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此,房地产去库存的政策力度将超乎想象,在帮助农民工买房的同时,政策“组合拳”还将包括首付回到20%,营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。也就是,横下一条心,一定要去库存。另外,2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合,明年的负利率是大概率,人民币贬值是大概率。普及一个常识:在负利率的情况下,大城市的房价有下跌是非常少见的。“统一吃药”的结果,就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情,推动这些城市房价的上涨,甚至大涨。经济学家马光远认为:中国未来的城镇化,一定是以大城市为中心的城市群,未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里,而不是回到小城市。于此,结论就很简单了:
第一上涨梯队
苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价,明年大涨的概率极大。
第二上涨梯队
北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨,是因为明年要严控人口,市政府要搬迁到通州,四环以内的人口明确要求下降;深圳2015年涨得太疯;广州因为周边城市群的形成,总体供应充足,大涨的条件不具备。
第三上涨梯队
关注国家级城市圈,中心城市周边经济条件不错的中等城市。
综合来说,由于2015年南京宅地市场成交火热,而开发商开发节奏越来越快,一般拿地一年之内就上市销售,因此,预计2016年南京市新增供应量将维持高位。2016年南京房地产市场将持续看好,因受制于基数较高,预计2016成交量仍将保持高位,但同比降幅将较为明显。上半年南京房价会继续上涨,下半年如何调整有待观察。
以上
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