转自：辉业地产工作室
问：想在鼓楼区买个学区房，求给个建议。答：鼓楼学区房分三类：
1、新房，主要在河西北部、下关滨江，金陵湾、世茂外滩以及今后有可能引进学区的中冶、深业等，房价2万5到3万左右，可以改善+学区，一举两得；
2、次新房，主要集中在龙江一带，包括芳草园、银城小学、力小分校、金陵汇文等名校分校，二手房价3万多到4万多左右，学区+改善，能不能改善关键要看小区新旧；
3、名校本部的老房子，拉力琅等，房价基本在4万多，完全学区为主，无法顾及改善。具体看你的需求和经济实力了。
问：建邺区的兴宏园是新城小学本部，泰达新寓、宏达新寓什么的是金中实小，就是房龄老都是2000年左右的，还可以入嘛？这些是准备自住，附带个学区，觉这俩潜力大一点？然后等手里缓缓买个江北的投资。
还有，河西中部融侨中央花园、中北品尚等类似两房也都要近300万了，自住还可以碰嘛？虽然是自住，但是两三年估计还是要置换一次的，想着能升值点也好啊。
答：兴宏园根本不是新城本部，应该是北校区，价值要大打折扣。至于泰达新寓什么的，虽然是金中学区，但是房子太老，关键是现在房价也不便宜，2万3、4左右了，而且金中也不是特别牛的学区，这种老小区的升值空间一般。当然，如果要求不高的话，也只能面对现实了。买房就是一个比较的过程，选择适合自己条件的最佳选择吧。
问：你好，300总预算，最好250万左右，工作在河西新江东一带，想请问是买哪儿合适？投资加自住。还是直接添点钱上两个小套，一套自住一套出租减轻还贷压力？比如江北两套，或者一个河西挑高住宅亦或房龄老一点的自住，一个江北投资。
答：现在房价太高，买房一定选好学区，等河西南盘整，或者去买金陵湾、世茂外滩，或者等待鼓楼滨江中冶、深业的潜在学区房。2套江北华润也可以。没学区的可以自住，投资别碰。
问：确实有点恐慌，1月下旬把手上没有学区的2000年的房子给卖了，都说16年南京还有一波上涨，所以不敢空仓，加上也确实有自住需求，现在预算就这么多，原来想着买个现房的省得租房子了，看了江宁的万科金域蓝湾小三房到手220左右，三山板块的也差不多价格，河西的金基汇锦挑高两房到手200不到，还有就是建业的其他两房但是都要将近三百万了，就有点迷茫了。看金基是觉得内心还是想住在河西这一块，虽然知道他升值空间也很有限。
答：既然你迫在眉睫的需求是解决自住，我的建议还是尽快买，能留在河西肯定是最好的，这种情况我倒是倾向买一个好学区的二手房，哪怕房子稍微老一点，比如泰达新寓等，金中比新城分校好多了，只要有好学区不愁卖，哪怕升值少一点，但是今后好出手，毕竟这套房子也是过渡，今后有条件还会换更好的。要是不考虑学区，追求品质感，买个没有好学区的新楼盘也是一个选择，比如你说的金基挑高，或者是融侨、中北等。买房就是一个选择，关键看你看重什么。
问：我在江宁上班，老公在北京东路上班。现在想买一套自住，投资五五开的房子。看到这个保利是觉得它在中间。对我们都方便。不知道这个选择是否正确？答：投资我一般不建议买3万以上的房子。现在这个历史高位，我一般不建议太多考虑投资。你们的情况实际上是自住为主，兼顾投资，所以我建议你们多从自住角度考虑房子。保利堂悦在你们工作单位中间，两个人都相对方便，选择大校场、南站一带都是不错的选择，总之，秦淮区大校场板块的地段和前景比雨花区的南站板块略好，保利精装适合自住，复地位置离高架远点位置更好，毛胚更适合投资，当然也适合追求个性装修，南站板块首选最好的万科九都荟也不错，不过价格也快3万了。
问：江北雨山路板块发展前景如何？答：雨山路属于长线潜力板块，政府的重心目前在核心区，雨山路那边要等河西南部和五桥的带动，未来前景还是不错的，关键看政府什么时候能够大规模开发，否则配套、学区迟迟跟不上，长年累月成熟不了。雨山路板块的发展，两条大通道：一看地铁10号线的西延，二看长江五桥。当然更重要的是要看政府和一级开发商中交的开发思路，只有投入大开发，这个板块才会驶入快车道。
问：秘书长对沿山大道板块有什么看法呐，未来发展如何？潜力大吗？答：沿山大道靠近中心区的相对有潜力，比如金地浅山艺境那一块；靠近江浦、远离中心区的，距离越远，价值越低。记住一点：越是靠近繁华区越有价值，自然资源本身没有多少居住价值，因为距离城市繁华区越近才越产生价值。远离城市、风景好的地方太多了。
交通、地段是最重要的，山水其次。人最关心的交通、配套这是日常需求，生活第一；山水这样的精神需求，在绝大多数人看来只能排在第二。生活第一，装逼第二。物质第一，精神第二。就比如我前面说的江北沿山大道，同样是洋房，为什么金地浅山可以卖到差不多2万还抢不到，远一点的白马就只能卖1万8、9左右，当然也很抢手，而更远的万科璞悦山只能卖到1万5、6左右。这种价格的梯度变化，基本反映了市场对沿山大道不同细分位置的房价预期和认可程度。
问：河西南的商务区能搞的起来吗？答：河西南的奥体CBD三期搞的起来，只是江北核心区的发展会分流走不少资源，河西南CBD的推进速度会放缓了，不过金地、正荣地块都出让了，说明还在推进中。只是这些开发商一般会先建住宅，不知道商业办公部分会推迟到什么时候，这是关键。
问：秘书长对江心洲怎么看？答：江心洲规划不错，但是推进缓慢，配套学区引进遥遥无期，离居住要求还有很远。这种低密度规划，今后的配套很难好的了，今后应该是一个生活很不方便的地方。今后到底能有多好，恐怕也远没有宣传的这么好，所谓的江景、江岛，去绿博园就可以远观体验一下。不同的板块有不同的特征，适合不同的人。江心洲更适合对学区、配套要求不高、对居住环境、岛居生活和低密度住宅更喜好的改善人群，买房人需要考虑一下自己的需求点是否与江心洲契合。
问：河西边上的恒大华府如何？答：恒大华府适合住不起河西又不需要学区、又想住在河西附近的人自住，房价比河西大街一带低了1万块左右，与河西仅有一路之隔，可以享受河西的各项大配套，自住的性价比确实很高，本人就有一些朋友买了恒大华府。当然还可以适合另外一种需求：在河西买个小房子解决学区，在恒大华府买套大的自住。就好比有些人买一套拉小本部的老破小给小孩上学，然后买一套万科金色家园供全家自住，住在万科上拉小，距离很近也方便，万科品质、物业、环境不要太好，相当于2套房子把学区和改善居住全部解决了。
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