一、鼓楼滨江商务区指的到底是什么地方？
鼓楼滨江商务区的整体覆盖范围：南起秦淮河，东至明城墙，北至大桥南路-大桥引桥，西至长江，总面积约6平方公里。在核心发展区之外，新覆盖了宝善、二板桥-复兴街等正在开发地块，杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂等储备地块，热河南路两侧成熟住宅片区，以及阅江楼-明城墙旅游风光带。
2、鼓楼滨江商务区的前世今生
鼓楼滨江商务区原来是属于下关区的，后来行政区划调整后，才并入鼓楼区的，没有下关区的存在了，因此很多人仍然会叫这边老下关。
老下关原来在1930年以前，从三汊河到老河口，曾是老南京最繁华的滨江地区，靠近江边的大马路曾是城北最繁华的街市；但是随着水运没落，尤其是南京长江大桥建成后，下关偏向一隅。渐渐地，曾经热闹的商业街，众多优秀的近现代建筑，淹没在乱糟糟的棚户区。
现在鼓楼滨江商务区作为市内开发较晚的大型地块，拥有传统中心城区内稀有的长江滨水景观价值，以及文化生态资源优势如中山码头、和记洋行、百年的南京西站、民国海军医院等文化遗址等，着力引入特色鲜明的现代服务业和相关配套产业，力求把滨江商务区建成国内一流的城市滨水核心发展区，远景是打造“南京外滩明珠”。
3、鼓楼滨江商务区的功能规划介绍
鼓楼滨江商务区被分为五个功能片区：
1、中山码头总部商务区。该片区总开发体量约110万平方米。主要依托全新建设的黄金景观岸线，高密度集聚建设商务办公楼宇，双子塔形式超高层的南京滨江新地标，打造成为南京乃至长三角重要的现代总部经济集聚区。
2、永宁街航运服务集聚区。该片区总开发体量约40万平方米。作为商务区的先行启动片区，主要依托交通部重点支持的南京长江国际航运物流服务中心项目，集聚航运服务资源要素，打造成为南京长江航运物流中心的核心标志区。
3、滨水高尚住宅区。该片区总开发体量约160万平方米，主要依托长江、惠民河、护城河等水景资源，着力打造品质高端、配套一流住宅片区和商住项目。
4、大马路民国风情商业区。该片区总开发体量约40万平方米，主要通过对历史保留建筑的精心修缮和合理利用，再现民国街区风貌，发展旅游休闲和文化娱乐产业，形成兼具历史记忆和现代休闲的商业街区。 如中山码头、电厂、民国海军医院、和记洋行等。
5、长江大桥创意园区。该片区总开发体量约30万平方米，结合大桥段岸线生态公园的打造，主要利用天环集团搬迁后的厂区资源，通过对现有厂房建筑和冷库的精心改造，着力建设与生态环境和资源禀赋融为一体的创意产业集聚区。
板块详解：
1、全龄学区， 鼓楼滨江商务区现在售的楼盘学区都已经确定为名校，包含天妃宫小学（老下关老牌名校）、拉萨路小学分校、复兴小学（力学小学分校）等，全部为响当当的学校。世茂外滩新城还会建设一个九年一贯制的学校，暂时未定下来学校，但是肯定是名校。
2、商业配套，现在最大的配套是大观天地mall，位于建宁路和热河路交叉路口，是鼓楼商务区现在仅有的商业综合体，还有开业的是世茂的茂悦港，但是还不怎么成气候，大观天地mall的人气已经还不错了。现在在建的商业综合体有：边城V时代广场，证大大拇指广场，龙湖商业项目，深业项目。
3、地铁配套，鼓楼滨江商务区规划的是地铁5号线和地铁9号线，其中地铁5号线已经开建，预计2020年能建成通车，地铁9号线计划于2016年开工建设，2020年建成。
4、品牌房企聚集，目前鼓楼滨江商务区已经云集了众多品牌房企，比如龙湖、证大、中冶、恒大、世茂、中海等，品质楼盘较多，区域价值将趋于成熟。
6、自然资源，鼓楼滨江商务区最大的亮点是靠江，要打造成南京外滩，且区域内名胜古迹较多，包含阅江楼景区、天妃宫景区、静海寺景区、小桃园、绣球公园等，自然资源丰富。
4、鼓楼滨江商务区有哪些在售楼盘？
看起来，鼓楼滨江商务区的价格已经非常高了，尤其是证大和深业还是卖的是65年的公寓。但是想想2015年9月23日，鼓楼滨江G34热河南路果品市场地块被9家房企争夺，最终经过89轮竞拍，城北G34商住混合地块被中海以20.8亿拿下，楼面价22373元/平。楼面地价达到2.2万以上，那就意味着房子要卖3.2万以上才能保本了。
五、板块内在售楼盘有什么优缺点？
世茂外滩新城：
1、项目概述：项目定位为大型的水岸高档综合社区，规划建造18栋超高层住宅和若干栋沿街商业楼，社区内有两所幼儿园和会所等，在售楼处旁正在建商业茂悦港，2015年底即可投入使用，内有幸福蓝海影城以及品牌精品店等已确定入驻，未来还会有一个九年一贯制的学校入驻，置业顾问介绍说不是南外就是南师附中分校。项目的车位配比为1：1.6，能够满足业主的停车需求。
2、区位实测：目前项目最近的公交站点是白云亭西站，距离项目320米，项目步行至公交站约4分钟，但是此站仅有公交307路,可通往河西等地；再往前走一些，白云亭站距离项目也不远，此处有公交53路。后期在本项目的茂悦港旁会设置大型的公交站点，届时还将更加方便小区业主的公交出行。现暂无地铁到达
项目优势：
1、项目隶属鼓楼滨江商务区，为江景房，能够俯瞰长江；
2、自身体量较大，自带商业综合体茂悦港，内有电影院、超市等；社区内还有两所幼儿园、会所等，自身配套较好；
3、酝酿多日的鼓楼区世茂滨江九年制学校规划设计方案出炉，该校作为滨江商务区配套教育基础设施，将分别建设一所六年制小学、一所三年制中学，不过引入名校待定，位置已经定下来了。
项目劣势：
1、项目为超高层建筑，得房率仅为73%，有些买房者不喜欢这种超高层的建筑。
2、项目的西边有一个大型的变电站，会有辐射的问题，对于7、8号楼影响较大；项目的东边靠近高架，对于14-17号楼影响较大。
3、该项目涨幅较高，2014年的时候毛坯19000元/平米，2015年11号楼开盘，变为精装27000元/平米。且户型最小105平米，总价较高。
4、该地块是2004年拿到的地，截止2016年，已经缩水12年，产权年限只剩下了58年。
证大大拇指广场：
1、项目概述：证大大拇指广场项目共包含6个地块，集住宅、写字楼、SOHO、商业于一体。其中，办公楼约10万平米；一体化大型购物公园主题商业约4万平米；约14万方精装酒店式公寓。项目的一期房源，为65年的公寓，为5梯15户的设计，每层的户数较多。
2、区位实测：项目旁即使公交热河路站，此处有12路、16路、18路等多条公交线路。项目靠近地铁5号线和9号线的交汇处下关站，未来出行也比较方便；另外项目对面即为现在鼓楼滨江商务区唯一的商业综合体大观天地MALL。
3、项目优势：
1、证大大拇指广场小户型房源较多，总价相对来说较低；
2、项目为精装交付的，只要再添置一些家具即可入住；
3、项目周边交通便利，且自带商业，已经确定为老下关名校天妃宫小学的学区房，未来孩子上学还是比较方便的。
4、项目劣势：
1、该项目一期房源为65年的公寓，每层有15户人家，北面采光差，购买时需要注意；
2、部分户型无法通天然气，只能使用电磁炉。
深业滨江半岛
项目概述：深业滨江半岛由5栋住宅以及3万方商业、2栋高端商务写字楼组成。该项目的一期房源为65年的公寓，但是也可以落户和上学，二期房源为大户型房源。
区位实测：深业滨江半岛算是距离江边最近的楼盘了。不过项目出行暂时不太方便。项目最近的公交站是距离410米的南京西站，步行约需不到5分钟，此站有公交16路、39路、Y10路。周边暂无地铁，未来靠近地铁5号线南京西站，地铁5号线2020年建成。
项目优势：
1、为鼓楼滨江商务区当中最靠近江边的楼盘了，能看到江景，瞰江毫无遮挡；
2、项目已经确定为拉萨路小学分校的学区房了；
项目劣势：
1、项目周边现在配套不多，主要是依靠大观天地MALL
2、目一期为65年公寓，和证大大拇指广场一样，也是北边没有采光，一层有12户人家，居住舒适度不高。
龙湖春江紫宸：
项目概述：该项目物业形态丰富，包括70年住宅、65年公寓、写字楼、商铺、SOHO等全业态产品，项目总共分为三期开发，一期为70年住宅和65年公寓，二期为商铺和SOHO产品，三期为写字楼。
区位实测： 该项目对面就是未来的地铁5号线建宁路站的地铁站，门口就是天妃宫小学站，有307、54、G2、Y9、Y10路等公交线路，出行未来还是比较方便的。项目一墙之隔就是天妃宫小学，即使未来天妃宫小学搬走，距离也比较近。项目步行到大观天地MALL也仅需8分钟，距离510米，生活还是比较方便的。
项目优势：
1、项目靠近江边，步行过去即可看到江景，观赏江豚；
2、项目已经确定为天妃宫小学的学区房
3、项目为龙湖旗下项目，龙湖的口碑较好，施工管理较严格，且项目自带龙湖金街，未来配套也不用愁。
项目劣势：
1、项目现在建的4栋楼，楼间距很小，绿化率也仅为25%，未来采光会受到较大影响，居住舒适度不高。
2、项目分为三期销售，施工噪音和粉尘污染很难避免。
中冶盛世滨江暂未公开正式售楼处，项目占地面积约32.29万平方米，总建筑面积近百万平方米，涵盖了和记洋行旧改主题商业、低密度豪宅、地铁上盖、江景高层、滨江特色商业街、湾区办公、星级酒店等多种业态的大型城市综合体。，暂时不做评价，但是预计洋房产品肯定会超过3万元/平米。
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