永州市冷水滩区湘江西岸棚改项目范围内

国有和集体土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

　　为加快中心城区建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善群众居住环境，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据有关法律法规和文件的规定，结合项目实际，制定征收补偿方案如下：
　　一、指导思想
　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以改善民生、建设和谐永州和促进经济与社会协调发展为目的，坚持以人为本，按照保增长、保民生、保稳定的要求，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。
　　二、基本原则
　　（一）整体规划，分步推进。坚持棚户区改造与中心城区发展、湘江风光带建设及生态环境保护统筹推进，棚户区改造要注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与房地产开发相结合，统一规划，按轻重缓急，分布实施，稳步推进。
　　（二）组织协调，分类推进。湘江西岸棚户区改造领导小组办公室负责协调该项目全面工作。市城建投资公司为该项目的业主，负责招商和引资工作。相关职能部门按照分工予以支持和配合。冷水滩区、永州经济技术开发区分别作为辖区范围内房屋征收责任主体，确保该棚户区改造项目全面实施。
　　（三）保障民生，依法推进。棚户区改造过程中，要严格执行有关房屋征收、土地使用、资金使用、工程建设、城市管理等方面的政策规定。坚持以人为本，统筹平衡，先易后难，依法推进，保障被征收人的合法权益，确保社会稳定。
　　三、征收补偿依据
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）、中央纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令268号）、住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）、永州市人民政府《关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》（永政发〔2014〕2号）、永州市人民政府《关于印发<永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法>的通知》（永政发〔2013〕28号）、永州市人民政府办公室《关于进一步明确中心城区市属建设项目房屋征收工作有关事项的通知》（永政办发〔2014〕30号）。
　　四、征收程序
　　（一）调查登记并公布调查结果；
　　（二）公布房屋征收与补偿方案（征求意见稿）并征求被征收人的意见，公示30日，集中采纳吸收意见，并对房屋征收与补偿方案（征求意见稿）进行修改，报审核；
　　（三）房屋征收社会稳定风险评估；
　　（四）批准房屋征收与补偿方案，发布征收房屋通告；
　　（五）签订补偿协议；
　　（六）少数达不成补偿协议的，征收部门申请人民政府作出补偿决定；
　　（七）被征收人不履行补偿决定且在规定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，由人民政府申请人民法院强制执行（自补偿决定送达之日起三个月后可申请法院司法强制执行）；
　　（八）公布被征收人补偿结果，并建立房屋征收档案;
　　（九）拆除房屋后，市房产部门注销被征收人房屋产权证；
　　（十）市国土资源局收回被征收房屋土地使用权。
　　五、征收范围
　　冷水滩区河西北起永州大桥、南至曲河大桥湘江西路段零陵路以东城区范围内部分需要征收的房屋及构筑物。
　　六、征收、签约期限
　　征收时间：2015年  月  日—201   年  月   日
　　签订征收补偿协议期限：房屋征收评估结果公布之日起  个月内。
　　七、征收当事人及征收单位
　　征收人：永州市冷水滩区人民政府、永州经济开发区管委会。
　　被征收人：被征收房屋所有权人。
　　征收单位：永州市冷水滩区棚改管理工作机构、永州经济开发区棚改管理机构。
　　八、征收评估
　　（一）评估机构按下列程序选定：
　　1. 由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件；
　　2. 具备资格条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查；
　　3. 房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定；
　　4. 被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门，被征收人协商选定时间为7个工作日；
　　5. 被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门主持，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、街道（乡镇）、社区（村组）代表，公证人员公证，以公开抽签方式选定评估机构。
　　（二）评估时点：房屋征收通告发布之日。
　　（三）评估结果：房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示7日。
　　（四）对评估结果有异议的处理：
　　1. 征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果未改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　2. 征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。
　　（五）被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。
　　九、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励
　　（一）征收补偿方式。实行货币补偿或房屋产权调换，鼓励被征收人选择房屋产权调换方式。
　　（二）货币补偿
　　1.被征收房屋价值补偿。（1）由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收通告发布之日的安置房周边房屋市场均价评估。包括：被征收房屋及合法土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。（2）征收《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等，按市场评估价补偿；未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等，按重置价补偿。（3）房屋征收范围确定后，突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢、移植的果树苗木等不得补偿。
　　2. 搬迁补助费。搬迁补助费标准按每平方米10元计算，按标准计算每户或每套不足1500元的补足到1500元。仓储、办公、教学、工业生产、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿，对已废弃的生产设备不予补偿，并无搬迁补助费。
　　3. 临时安置补助费。临时安置补助费每月为被征收房屋评估值（不含装饰装修）的4‰，按标准计算每户每月不足1000元的补足到1000元，最高不超过2000元，过渡期为6个月。非住宅用房不给予临时安置补助费补偿。
　　4. 停产停业损失补助费。征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，由房屋征收部门按被征收房屋（不含装饰、装修）评估价值的7‰计付每月停产停业损失补助费，过渡期为4个月。
　　（三）产权调换
　　1. 调换面积。征收住宅房屋选择产权调换的在湘江西路棚改规划的安置点，按征收合法住宅建筑面积实行“征1换1”。
　　2. 调换房屋办法。征收人安排就近环境条件较好的地段规划建设小区，提供给被征收人调换。原则上，调换小区房时，按对应楼层调换，相同楼层按先签先搬确定选房顺序号。调换房屋的面积不足征收住宅调换补偿补助面积的部分给予货币补偿。调换房屋的面积在征收住宅调换补偿补助面积以上且超过面积在20㎡以内的按1600元/㎡购买，超过面积在20㎡以外部分按2300元/㎡购买。小区产权调换房为多层，户型依据规划要求和设计方案并结合实际情况确定。被征收人住宅若选择高层调换的，以第七层为标准层，在300元/㎡标准补结构差价基础上，楼层每增加或减少一层相应增加或减少30元/㎡楼层差价。产权调换房屋面积少于征收补偿补助面积的，按市场价给予货币补偿。
　　3.非公益性事业房屋附属物补偿。征收非公益事业房屋的附属物（《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等），一律不作产权调换，只给货币补偿。
　　4. 过渡期限及补助费。调换房为多层建筑的，过渡期限为18个月，选择房屋为高层（八层及以上的）建筑的，过渡期限为24个月。超过过渡期限在12个月以内的，增付50％临时安置费；超过过渡期限在12个月以上的，增付100％临时安置费。其标准按照货币补偿的标准执行。
　　5. 搬迁补助费。选择产权调换的搬迁补助费标准按照货币补偿的标准执行，过渡安置的发给两次搬迁费。
　　6. 物业费补贴。选择房屋产权调换的，被征收人从调换回迁之日起三年内由政府每户补助120元/月的物业费，并一次性结清。
　　（四）非住宅房屋征收补偿。非住宅房屋征收原则上实行货币补偿，货币补偿的金额按市场评估价确定。商业和生产经营性用房确需产权调换的由征收人在附近区域提供临街（与原路幅宽度相当的街道）门面房或者在工业园区规划相应生产经营性场地供被征收人等面积调换，然后结清征收房屋和调换房屋差价。
　　（五）公产房屋的征收补偿。
　　1.征收政府直管公房按征收面积等面积产权调换，原租赁关系不变。
　　2.征收单位自管公房，住宅面积部分按实际征收合法面积等面积产权调换，原租赁关系不变，单套面积不足最低保障面积无偿补足到最低保障面积。征收单位非住宅房屋，属于行政事业单位的，只给货币补偿不给产权调换，货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算，土地由政府收回统筹安排；属于企业单位原则上只给货币补偿不给产权调换，货币补偿金额按房屋重置价加土地市场价之和计算，确需产权调换的按“（三）产权调换”相应办法处理。
　　（六）征收补助和奖励。
　　1.征收个人住宅，被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的，且选择房屋产权调换的，除按被征收住宅房屋建筑面积1:1调换新房外，再按被征收住宅房屋建筑面积给予20%的补助面积和15%的奖励面积。
　　2.为鼓励被征收人选择产权调换，对选择产权调换的被征收人可按被征收住宅面积600元/m2标准给予新房装修补助。
　　3.选择货币补偿的，按永政发〔2014〕2号文件规定的补助奖励执行。
　　4. 被征收人自征收通告发布之日起2个月内、第3个月内签订协议并腾空交房的，按被征收房屋面积分别奖励200元/m2、100元/m2，逾期不予计发奖金。
　　5. 房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，给予每户每套支持公共利益项目建设奖20000元；被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，再给予每户每套25000元奖励。
　　十、被征收房屋权属、面积、用途的确定
　　被征收房屋房地产权属、建筑面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定，具体按永政发〔2014〕2号文件执行。
　　十一、房屋调换程序
　　（一）公布调换房地点。征收部门在征收房屋现场公布调换小区房地点及房型。
　　（二）选房顺序。同户型被征收人，按签订征收协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号，重号的以先腾空房屋者优先选房。
　　（三）调换房款的结算。征收人提供的产权调换房为就近建设的期房，签订征收补偿协议后，按协议约定事项，征收人支付被征收人搬迁费、过渡费、附属设施与装饰装潢补偿和奖金（奖金按签订协议后交房时间确定）。其余补偿款存入征收人专户专款用于产权调换房的建设，由征收人监管和担保并向被征收人出示书面担保文书，征收人与被征收人在交付调换房时结算房款差价。
　　十二、附属设施与装饰装潢补偿
　　附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定，协商不成的由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。
　　十三、征收协议的签订
　　（一）当事人。房屋征收部门与被征收房屋所有权人。
　　（二）被征收房屋协议签订人。私房以房屋所有权证载明的产权人为准；产权人未到场的，必须凭产权人的合法委托手续签订协议；产权人已故的，由合法继承人签订协议。
　　（三）公证提存。征收设有抵押权房屋的，被征收人签订协议15日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门应按相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。
　　（四）权证收回。房屋征收补偿安置协议书签订后，选择货币补偿的在支付全部征收补偿款后，选择产权调换的在办理完产权调换房屋手续时，被征收人应将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回，有关部门及时注销。房屋被依法征收的，被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收部门招标确定具有相应资质的施工单位予以拆除，其土地使用权同时收回。
　　十四、征收补偿决定及强制征收
　　补偿协议签订后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。
　　征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由征收部门报请人民政府作出房屋征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未搬迁的，又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，人民政府申请人民法院强制执行。
　　十五、房屋征收有关税收规定
　　（一）免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。
　　（二）部分免税。被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税；成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。
　　十六、公共服务设施
　　（一）登记造册和拆除。自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收部门依据房屋征收补偿协议的约定通知相关部门登记造册，停止服务，计量封存，并组织拆除。
　　（二）费用缴纳。涉及到电话、有线电视等设施，征收人给予迁移费用补偿后，由被征收人自行办理迁移手续，并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。
　　十七、房屋拆除安全防护措施
　　严密组织实施房屋拆除工作，委托有施工资质和丰富征收经验的拆房企业，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全，确保不发生人身伤害事故。
　　十八、环保措施
　　严格按照环保部门的要求，做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场设立隔离防尘设施，以免影响周围群众的正常生活，确保交通、行人安全。渣土清运运输工具必须覆盖防尘材料，防止清运过程中的抛、冒、滴、漏影响公共卫生。
　　十九、集体土地上房屋征收、补助和奖励
　　（一）征收依据。永州市人民政府《关于印发<永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法>的通知》（永政发〔2013〕28号）。
　　（二）征收补偿安置方式。被征地拆迁农户可以选择货币补偿安置，也可以选择房屋安置。
　　1. 货币补偿安置。
　　(1)房屋征收补偿费按重置价结合成新补偿。
　　(2)对符合安置条件的被征收人，按每人不高于17万元（购房补助12万元、社保扶持费5万元）的标准进行安置。
　　2. 房屋置换安置。
　　（1）房屋征收补偿费按重置价结合成新补偿。
　　（2）由符合安置条件的被征收人按一人户90平方米（含公摊面积，下同），每增加一人增加50平方米的标准购买安置房指标。安置房建设成本（含报建、办证等费用）由住房和城乡规划建设、物价、财政等部门核定公布，被征收人按成本价格购买。安置房的建设，由有关单位统一设计、统一规划、统一建设。
　　（3）购买安置房住房建筑面积不足或超过应购标准的部分，不足部分按市场价补差（市场价减去成本价），超过部分在20平方米以内的按成本价购买；购买面积超过20平方米以上的部分按市场价购买。楼层和方位的价差按各楼盘确定。征收人与被征收人在安置房交房时计算和结算被征收房屋与调换房屋的差价。
　　3. 房屋安置对象
　　户籍在被征地集体经济组织，依法享有农村土地承包经营权利，参与被征地集体经济组织分配，在被征地集体组织内部享有权利并承担义务，且有合法建房用地手续的产权人。
　　（1）被征收人在本村集体土地上有多处建房的，本次房屋征收只采取重置评估价值补偿，不给予安置补偿。
　　（2）被征收人共有产权的房屋征收，共有人在本村集体土地上还有其他房屋的，本次征收不予安置。
　　（3）产权人在本村集体土地上的所有房屋被征收完毕后，才能进行安置。
　　（三）过渡补助。搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失补助费按照永政发〔2013〕28号文件执行。
　　（四）征收奖励
　　住宅房屋的征收奖项以被征收房屋的主房面积为基数，自征收通告发布之日起2个月内、第3个月内被征收人签订协议并腾空交房的分别奖励200元/m2、100元/m2，逾期不予计发奖金。
　　（五）村集体经济组织成员的时间界定。村集体经济组织成员，界定时间至房屋征收通告发布之日止。