第一章 项目概况
１.１项目名称：
货运站建设工程可行性研究
１.２承担单位：
临安市龙成货物运输有限公司
１.3建设地点：
临安市龙岗镇无他村
1.4建设性质：
新建
1.5项目建设内容和规模：
本项目总用地面积约5亩（折合3500平方米），总建筑面积约4600平方米，根椐项目的建设性质和规划要求，整个货运站区分为三个区域，一是仓储区约２８00平方米，分二期，一期约２３00平方米，二期明年开始建约５００平方米；二是货运物流商务中心８００平方米，为二层钢架结构，主要信息服务功能，商务办公功能，员工食堂住宿后勤功能；三是建一个露天停车场１０００平方米，车位25个，满足进出车辆的要求，避免停在公路旁，消除不安全的隐患。同时配置符合监管要求的卡口设备，如电子栏杆，电子读写设备，电子监控设备，电子地磅……项目建成后，年交易量可达４万吨。
1.6建设期限
2011.8月－2013.8月
1.7总投资及资金筹措
本项目总投资1500万元，其中工程费用1150万元，工程建设其他费用350万元，资金筹措方式自有资金1000万元，申请银行贷款500万元
1.8项目投资效益
现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的 服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速临安市昌化地区城乡一体化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、 配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范 交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进二昌地区工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升本地区综合实力和竞争力具有重要意义。
1.9项目主要技术指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总规模
万元
1500
2
用地面积
亩
5
总建筑面积
Ｍ２
3800
仓储区
Ｍ２
3000
综合服务区
Ｍ２
800
绿地率
%
项目总投资
%
投资利润率
%
投资利税率
%
财务内部收益率
……
投资回收期
财务净现值
财务内部收益率
第二章 项目建设的必要性和可行性
2.1 项目由来
其一： 现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务 的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展 水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快地区经济循环，提高流通效益的重要环节。物流发展的客观要求也是我们建设项目的主要决策依据。
其二：本单位临安市龙成货物运输有限公司是一家以物流为主业 的专业运输企业，是二昌地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理 服务较为完善的专业运输企业。但是，由于本公司主要承运的坚果食品类具有良好口味的休闲食品，随着人们生活水平的不断提高而逐渐被消费者接受传播，消费市场不断扩大，消费规模不断增加，现在当地许多生产厂家不断建房扩大生产规模，上规模的企业家数也年年增多，因而货运量一年比一年上一个台阶，每年大约以20%规模递增，就我单位而言，第一年货运量大约一万七千吨不到，到第二年就达到近二万六千吨了。但现有的场地已远不能满足现有货物的堆放量，尤其到春节前二个月旺季时节，货物堆积如山，甚至露天堆放到公路两边，同时大的货车在公路两边直一辆横一辆停在那里，甚至有时还占道，更是不安全，人员车辆货物挤得动荡不得，每逢下雨下雪，领导和员工都急得象热锅上的蚂蚁，不知所措，更危及到食品的质量和安全，使公司随时置于不安全高风险的境地，为此现有的仓储场地已远远不能满足了实际的需要了，建有一个新的仓储货运站已迫在眉捷了，内在的形势促使我们加快这个建设项目已不容犹豫了。
鉴于以上因素，本公司为利用现有的运输规模，进一步完善自身的物流体系，完善基础设施及服务功能，拟在本公司现在场地的畋邻区 ,建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和货运基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用
2.2项目建设的必要性
其一：项目建成能改善和满足不断增长的生产和流通的需要。因昌化地区特有的地理环境而形成的独有的特产山核桃早已闻名于世，同时我市不断屡创新高的旅游大好形势而伴随旅游休闲食品山核桃等坚果食品销量也直线上升，加之现在电子商务的发展更是为我地区的坚果食品销售如虎添翼，所以市场销售地区不断拓展,规模不断增加。但是，随之而来伴随的问题是现有几家昌化地区物流设施和规模已不能满足不断增长的生产和流通的需要了，已严重滞后而影响了正常的生产和流通了，刚从2012.10.12日杭州网报道标题临安白牛村有40多位炒货网商 近四分之一是淘宝3皇冠以上的卖家文章中
作者特别提到物流仓储和电子商务人才成“短板杭州的电子商务村发展已渐成气候。除了“白牛村模式”外，还有电子商务企业+农户模式，电子商务公司通过向农户收购农产品进行网上销售，如一直稳居淘宝网站坚果类商品销售排名第一的“新农哥”。此外还有由传统的农业企业转型而来，如谷得福、美享等；这两类农产品电子商务企业临安拥有总量不多，共有11家，年销售额超2.6亿元。同是做炒货生意的电子商务村，临安清凉峰镇新都发展得同样出色。市农办数据统计，到目前为止，新都村拥有电子商务网店约20多家，主要经营以山核桃为主的坚果类炒货食品，去年全村网店网上销售的年销售额已达到7000万元。 这些走在前列的农村电子商务村在发展过程中均碰到了一些困难和问题。谈到目前白牛村电子商务遇到的发展困难，临安市农业信息服务中心副主任俞俊总结，一是物流仓储不够，二是农村电子商务人才缺乏。“有些地方太偏僻，快递车都进不来。取件、派件就成了很大的问题”仓储也是一大短板。方强的炒货厂里，地上和地下冷藏库都已经被今年刚收购进来的山核桃挤得满满当当。“目前还没有办法增加仓储面积。”对白牛村电子商务发展颇有研究的浙江农林大学老师戴丹发现，一些商户文化水平不高，要培养新一代“电农”，还需一个长期的过程。一些网店运营缺少专业管理，同时农副产品在品牌推广、营销策略等方面有其特性，专业化的人才太少。
因此当务之急更要加快物流基础建设了，此问题已引起当地政府和部门的重视，因此本项目的建成恰逢其时，能缓解当前物流方面的不足，基本满足现有规模的需要。
其二：项目建设是促进区域经济发展的需要。物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高地区经济运行效率及经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进本地区现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为本地区提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。具体到昌化地区而言，不断完善的物流环境，也改善了投资环境，也为招商引资提供了外在有利条件，为产业的集约经营提供了一条龙式的服务，本项目建设在产业布局上使本地区成为名符其实的中国坚果炒货食品城而为不可一缺的重要枢纽作用。
其三；项目建设是完善物流的服务功能需要。物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制， 包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。而当前我们地区的情况也存在服务不规范不到位的情况，二昌地区上规模的物流几乎没有，大都是个体商户式经营，这就决定了货运这种高风险行业的不安全性，尤其是高贵的坚果行业价值高，一辆大货车二十多吨货物价值上百万，一般的经营户出险的时候只有车辆是参保的，但对货物预约险都没有参保的，碰到事故货物毁损的情况那损失是没有能力赔偿的，因此无论对生产厂家以及中介货运商都是无法承受的打击，而有些厂家也为了眼前的利益而忘了这种不测的风险。本地区的货运服务只是停离在原先简单的低层次的水平。本项目建设能从硬件的提升的同时再到软件服务上来按现代物流各要素的服务标准要求来提升自身的服务水平，从规范的物流运作中来规范操作，希望从中能起到示范作用，因此对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
2.3项目建设的可行性
2.3.1 编制依据
建设工程项目可行性研究报告系龙成货物运输有限公司组织有关人员充分调查，收集有关资料后研究论证完成，本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据：
(1)《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》 （发改运行（2004）1617 号
（2）《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》 国办发〔2011〕38号
（3）浙江省人民政府关于印发浙江省十二五物流业发展规划的通知 发布机构 浙江省人民政府 发布时间2012.2.29
2.3.2编制范围
(1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。
(2) 确定项目选址用地与总平面规划。
(3) 通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。
(4) 估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。
(5) 定性分析项目的经济效益和社会效益。
(6)从技术、 经济、 环保、 社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议
2.3.3 项目建设的优势分析
(1)政府有关部门大力推动物流发展 。
在国家层面上，2004 年国家发改委等九部委出台《关于促进我 国现代物流发展的意见》。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等 13 个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议” 。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004 年 7 月《中华人民共和国道路运输条例》开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。2011年《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》中第一条、切实减轻物流企业税收负担； 根据物流业的产业特点和物流企业一体化、社会化、网络化、规模化发展要求，统筹完善有关税收支持政策。有关部门要抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，进一步扩大试点范围，并在总结试点经验、完善相关配套措施的基础上全面推广。要结合增值税改革试点，尽快研究解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策，既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商物流。第二条、加大对物流业的土地政策支持力度；对各地区物流业发展规划确定的重点物流项目用地，应在土地利用总体规划修编时纳入规划统筹安排，涉及农用地转用的，可在土地利用年度计划中优先安排。对政府供应的物流用地，应纳仓储设施、配送中心、转运中心以及物流园区等物流基础设施占地面积大、资金投入多、投资回收期长，要在加强和改善管理、切实节约土地的基础上，加大土地政策支持力度。科学制定全国物流园区发展专项规划，提高土地集约利用水平，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。第五条、鼓励整合物流设施资源；支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施，要积极创造条件向社会开放，开展社会化物流服务。第七条、加大对物流业的投入； 各级人民政府要加大对物流基础设施投资的扶持力度，对符合条件的重点物流企业的运输、仓储、配送、信息设施和物流园区的基础设施建设给予必要的资金扶持。第八条、优先发展农产品物流业 ；要把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系，着力解决农产品物流经营规模小、环节多、成本高、损耗大的问题。我省政府对物流业发展的支持更加务实具体。《杭州市“十二五”规划》，提出了优先发展现代服务业重要一条是发展现代物流业，目标是把杭州市建成全国物流区域中心城市、全国物流节点城市，本项目建设也是符合地区物流规划的一个组成部分。
2．交通优势有利于现代物流产业的加速发展
项目建设地点选择在杭州临安市龙岗镇无他村，它处浙江与安徽两省的交界之地，同时就在杭徽公路02省道边，以项目建设为中心朝东到杭州这个省会都市是全国物流节点城市，往西经宣城、芜湖到合肥直到淮南，北上江苏常州、无锡、南京，南下义乌、宁波这二个全国物流网络节点城市，货物从中心出发几小时就到物流网络节点城市，不出几天也大都到全国各地的客户手中，而且离杭徽高速路口也仅有几里路程，而在长三角中临安本身就具有交通优势，距沪、宁、杭大都市群落最近的生态市范市，杭徽高速的开通，东往杭州，北上南京、上海，南下宁波、温州这些大城市大都可朝发夕。最重要的是该项目地处产地优势，整个临安地区三百多家坚果食品加工行业，有近三分之二的企业在该项目建设地的周边，而且上规模的大厂也大都在这附近,处在龙岗镇和清凉峰镇的交界，而这二个镇上亿规模的厂家也有十几家，选择此地是整个坚果加工集聚中心的中心，因此布局合理，能节约大量的流通运输成本，减少中转流转环节，从而缩短流转时间，这点对食品行业要求流转越快越好尤为重要。
3.物流市场需求快速增长
近几年，昌化地区物流市场的快速增长得益于该地区独特的地理历史环境，随着人民生活水平的提高，坚果食品得以迅速的兴起，而昌化坚果炒货起源于明清年间，起步于山核桃生产加工，通过多年的发展，在企业规模、产业规模、销售市场和种植、生产加工技术等方面都实现了快速的发展，知名度越来越高。2009年，该地区坚果产业实现产值约50亿元，在全国坚果食品行业中比重超过20%，拥有生产许可证的坚果食品加工企业230多家，其中规模以上企业60多家，总加工生产能力3万多吨。目前拥有省名牌产品和著名商标4个、杭州市名牌产品和著名商标5个。坚果炒货产品有山核桃、碧根果、杏仁、鲍鱼果等30多个品种，除山核桃外，货源主要来自于广东、香港、云南、东北等地，销售市场覆盖全国近30个省市和欧美、中东、东南亚、港澳台等国家和地区，产供销一体化经营机制基本形成。我市形成了以龙岗镇为核心区块的块状产业集聚区，该镇也成为全国最大的坚果食品生产、加工、销售集散地，坚果产业已成为我市西部群众的主要经济收入来源。 而落户龙岗镇的 “中国坚果炒货食品城”项目，将以临安西部工业功能区为依托，按照“规划先行、基地支撑、市场引领、分步实施”的原则，把中国坚果炒货食品城建设成为炒货产品展示中心、炒货食品信息交流中心、炒货行业研发中心和坚果炒货贸易流通中心，力争把临安西部工业功能区建设成华东最大、全国一流、国际知名的“中国坚果炒货食品城”。有了这样的产业规模，因此从原材料的引进到加工再到产品的销售，形成了巨大的物流市场需求。
2.3.4项目区的基本情况
昌化自古以来就是一个集文化，经济，军事于一体的重要地区。昌化古镇有着千年历史。期间有不少迁客骚人来到此地。如南屏塔,韩世忠墓······都是文化的见证。昌化的第三产业，特别是旅游业蓬勃发展，著名景点有大明山，大峡谷，清凉峰等。山核桃更是昌化经济命脉。其境内各种山核桃加工厂遍布。自古以来昌化就是兵家必争之地，内有昱岭关，据史载有侯头之战。
昌化地区包括昌化镇、龙岗、清凉峰镇、马啸、大峡谷、新桥、岛石八个乡镇，面积约为1344.9km总人口132100，其中农业人口12436，境内多以汉族为主，兼有畲、满、回等少数民族。
昌化地区境内多以山地为主，有天目山脉巍峨耸立，有清凉峰、大明山、浙西大峡谷奇美险峻，又有紫溪缓缓流过。昌化地区地处亚热带季风气候，终年降水丰富适宜种植水稻等喜湿的作物，也可种植小麦、油菜、玉米。昌化地区属浙皖丘陵中山区，境内物种丰富素有“长三角基因库”之称，其中高等植物2000多种，国家二级保护植物金钱松、杜仲、夏腊梅等十多种；青檀、天麻、延陵草等三级保护植物二十余种；云豹、梅花鹿等国家一级保护动物6种；穿山甲、自闭鸟等二级动物30多种。昌化风景幽美，有国家级自然保护区清凉峰、省级风景名胜大明山、国家AAAA级风景区、浙西大峡谷、瑞晶洞等，其中清凉峰海拔1784.4m，被喻为浙西第一高峰、钱塘江流域最高峰。
昌化地区不仅风景幽美，物种繁多而且各类矿物应有尽有，有钨矿，萤石矿，昌化的鸡血石等颇具盛名。
通过不断的发展与建设，昌化交通极大的改善，杭徽高速的开通沟通了浙江与安徽的广泛交流，目前东西向交通有杭徽高速公路和02省道，向南有昌文线，连接淳安，向北有18省道，与安徽相连。规划建设的临金高速、02省道复线和18省道南延等工程建成后，促进了昌化经济的高速发展。
前景目标着力打造特色制造业基地、绿色农产品基地、休闲度假基地，为把昌化建设成为生态经济强镇、休闲度假胜地应建设成为两昌地区经济、文化与交通中心，旅游接待、集散中心，应充分发挥本地丰富的生态资源优势，打响生态品牌，围绕旅游发展商贸服务业，形成以商贸经济为依托、旅游服务为先导、商旅互动、特色明显的服务业体系。而本项目所在的龙岗镇，被授予“中国坚果炒货食品城”称号，目前规划面积800亩、投资15亿元的食品城正在启动建设，计划于2015年前建设成“华东第一、全国一流、世界知名”的集原料供应区、成品贸易区、仓储保管区、物流配送区、山核桃博物馆和休闲娱乐区等为一体的综合性市场。省政府“一委三厅”已下文拟“十二五”期间在龙岗设立以坚果加工为特色的省级产业园区--“浙江临安农产品深加工产业园区”，该园区规划12.54平方公里，目前正在积极规划申报。水果、高山蔬菜、高山茶叶、高山石笋干等特色优质农产品远近闻名，深受青睐。旅游产业发展较快，除浙西大峡谷外，龙岗还浙西大龙湾、浙西天池等著名景点，“白云人家”乡村旅游方兴未艾，景区和“农家乐”年接待游客60余万人。旅游综合性项目的加快实施、旅游形态的多元化发展和旅游交通圈的建设推进，正在加速把龙岗打造成为浙西旅游集散中心。依托现有工业功能区的产业基础，努力营造西部农特产品加工、销售和物流核心区。
第三章 承担单位简介
临安市龙成货物运输有限公司，是在临安市西部地区坚果产业有形成集聚化的大背景下，大量的坚果炒货厂家如雨后春笋般的突颖而出，随着经济发展和社会分工逐渐从生产厂厂家剥离出商品流通运输而独立出来的货物运输而形成现代服务业——物流行业，也在二昌地区形成这个现代服务行业大有必要的形势下而涎生的。于是龙成货运在法人代表童永昇牵头下成立了有限公司，公司成立之初就由大起笔入手，通过参股兼并收购几家货运商而成为了昌化地区上规模的唯一一家由上级临安市运输管理部门批准设立的、由工商注册登记的正规合法的货物运输公司。公司成立时间是二O一O年十月，经营年限十年，现拥有自由资产汽车大货车十余辆、小车6辆、装卸叉车二辆，经营埸地八百多平方，资产规模近六百万元，人员旺季时近上百人，固定员工驾驶员20余人，管理人员有12人，装卸人员有20余人。公司运作在抓硬件设施的同时，更抓软件方面的管理，公司奉行“安全优质规范，诚信务实创新”的质量方针和“创一流服务，创一流效益”的经营宗旨，严格按 ISO9001 质量管理体系要求。公司的服务口号是：物流配送，便捷速达，流程准确，准时交货，安全守信，稳重经营，严格管理，谨慎服务。时刻关注和满足客户的各种合理要求，重视客户投诉的跟踪处理，扎扎实实为客户着想。对每个岗位都制订岗位责任制和及各方面的管理制度，对公司员工在工作上的严格要求对生活上能相互关心，形成一个积极上进的员工团队，企业的管理最终就是对人的管理，好的管理就能保证公司的安全高效的运作。公司成立二年来，从经济效益上看，已运送货物5万多吨，占二昌地区近70%的市场份额，为当地的经济发展作出了积极的贡献，更是解决了各协作厂商的后顾之忧，能使贵重的坚果食品安全及时地到达客户手中，使各厂家能集中精力抓好生产和销售，最重要的是为厂家节约了大量的流通运输成本。从社会效益上来看，公司能充分发挥整车配送能力，大大减少了原先各厂家的货车出行车次，减少了车流量，节约了能源石油，进而减少了环境污染，同时也为吸纳了社会就业提供了更多的岗位。公司二年来已赢得了当地政府和企业、群众百姓以及广大全国经销商和消费者的肯定和好评。提高了企业良好的外在形象和社会影响力，使企业获得了社会效益与经济效益的双丰收。公司的经营目标是年货运量4万吨，经营收入达到上千万元，成为昌化地区规模最大服务最全的货运公司，在临安市直至杭州地区的物流行业中也有其举足轻重的地位。
第四章 市场分析
项目建设是符合现代物流行业市场发展规律，物流货运区的发展概况, 物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。 1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。
4.1.1 物流园区的产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴，随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本，德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼 reight Village 人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。
4.1.2 国内物流园区的发展情况
1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济, 初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。 2、物流质量有所提高,物流效率有待改善。 物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。 ３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。 中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。
4.2 本项目区物流业发展现状
项目建设处在临安西部地区既昌化区域，而昌化的物流需求关联度最大最直接的产业就是坚果食品行业的发展如何，据调查我国人均食用水果72斤，但坚果只有0.6斤，因而坚果产业具有较大的发展空间，享有健康休闲美誉的坚果食品，随着消费者对其保健功能和营养价值的深入了解加之于支配收入的日益增加，使得坚果消费规模不断扩大，市场占有率也不断提高，同时，随着网络科技的快速发展，传统的商业模式也不断开拓创新，网络分销扮演了越来越重要的角色，销售占比大幅提高。如上边杭州网的报道中有仅白牛村、九都村电子商务已成规模，另外新农哥、谷得福、美享等；著名的有11家，网上年销售额超2.6亿元，另外临安独特的旅游环境东邻杭州，西接黄山，是首批全国生态建设示范市，拥有“中国优秀旅游城市”、“国家森林城市”、“中国山核桃之乡”、“中国竹子之乡”等美誉，吸引着越来越多的人到这里来观光旅游，休闲度假，更是把特产山核桃等坚果销向全国甚至世界各地。种种的因素，因此销售量增长很快，特别是近几年，但到旺季时已超出了现有的生产能力和仓储设施，现各厂家纷纷扩大生产规模兴建厂房添置生产设备。电子商务如火如奈的发展也如上所述就是物流仓储设施严重不足和电子商务人才成短缺成制约因素，伴随的是物流需求量不断增长，物流市场也不断繁荣。因此本地区主要有眼光的农民开始纷纷加入这个领域，其特点灵活，规模小，线路专一，只是传统的单纯的运输，服务层次较低。尽管有了很大的投入，但同样严峻的问题是本区现有的几家物流业主货运能力也满足不了不断增长的货运量，尤其是旺季货多的时候没有多余的车辆也没有多余的人手来送，厂家和销售客户很是着急。因此本项目的建成能大大的缓解物流方面的不足，为地区物流业的发展提供了坚实的物质基础和保障。
4.3当前本区物流市场存在的问题是：
虽然，本地区物流业有所发展，但影响本地物流最直接相关的坚果食品的特点是时令性很强的季节性商品，节日性特出。这给生产厂家和货运业主的组织安排都带来了很大的考验，也给本地如何建设高效率和高效益的物流市场提出了一个重大的研究课题。总体来看，目前尚处于起步阶段，突出表现在以下几个方面：一是物流运行成本太高，流通周期过长，效率偏低。季节性的特点导致的后果就是空闲时汽车、人员闲置，忙时员工加班加点，汽车忙得连修理的时间也没有，造成企业支出的增加和资源的浪费，而有的工商企业仍停留在原来那套自己“大而全”“小而全”的物流体系，没有按现代物流要求厂商要剥离这块业务委托第三方物流来办理，导致物流成本过高。二 是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变无从谈起，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。物流方面的人才短缺，大都是泥腿子出身，导致眼光只能停留在低层次的水平。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。四是物流管理条块分割层次多、秩序乱，眼看那一条线路经营好就一轰而上造成运价的混乱和竞争的不公平，现有的个体制的模式根本不能适应现代物流业发展。
本项目就是分析本地区物流发展现状，着眼当前存在的差距来消除和缩小这些差距而努力，本公司在成立之初就下很大决心来整合个体经营户主，通过各种形式，义乌线采取参股经营，通过收购兼并，整合了南通苏州常熟线、无锡常州南京线、及通往全国各地的重要的杭州线，共五家，再根椐形势开拓了安徽芜湖宣城合肥专线。这样初具规模的物流货运站终于在二昌地区成立。它的成立具有重大的意义，一则消除了条块分割，整合了有效资源，能够集中管理。尤其在淡季的时候更能体现，原分散的货源通过集中能发挥整车的运输配送能力，弥补了运载不足的致命弱点，从大的方面而言，节约了能源消耗，减少了环境污染，小的方面而言，节约了运输成本提高了物流运行效益。二则由于能够较快集中到各地的货源，能够尽快发货，缩短了货物流通时间，更能满足厂家客户对时间的要求，提高了服务水平和物流的运行效率。三则能够更好地为厂家服务，提供全方位的查询货物，全方位的结算服务，大量节省了厂家对货物从发货到途中到货各个环节的一对一的各个跟踪精力。四则从各地发货的情况，能发现各地的销售情况，搜集市场信息，为厂家提供产销信息。五则合并之后体现了规模效益，本公司适度降低了货物运价，为企业节约了大量的运输成本。而本项目从我们现已优势下从更高层次来按现代物流的要求来建设，从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。 (1)物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。 (2)物流服务过程在继续延伸物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货 （JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。 (3)专业化物流服务在不断壮大 发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方” 指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。本项目从规模上能适应当地经济发展的需要，从服务上来努力跟上现代物流的服务要求。
总之，本项目的建设是在适应该地区经济发展需求的基础上，还可对周边县、市、区产生一定的辐射作用，完全符合市场需求方向，其市场前景广阔，生命力强，必然能够带动区域内相关行业的发展和整体经济的增长。
第五章建设条件和项目选址
5.1 选址原则
(1)符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。
(2)交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能靠近物资生产及供应区。
(3)项目的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。物流中心与居民区、文教区等保持一定的距离，项目所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。
(4)有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等基础设施，具有较好条件。
(5)综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。
5.2 工程建设条件
本项目地域位于临安西部地区，境内冬冷夏热，四季分明， 属于亚热带季风型湿润气候，受东海影响，气候温和湿润。雨季集中在6～8月份，月平均气温八月份最高28℃，一月份最低均5.3℃，极端最高气温39℃，极端最低气温-5。2℃，无霜期230-240天，平均相对湿度在80%左右。年平均降雨时1558mm，雨量分布主要集中在5-7月的梅雨季节和8-9月的台风季节，冬季雨量较小，风向随季节变化明显。
地质、地震；
场地工程地质评价场地内岩土层分布较稳定，勘察表明，结合区域地质资料可知，场地内无活动性断裂通过，场地稳定性较好，适宜建筑，场地内未见其它不良地质现象，其周围岩层较稳定，岩芯也较完整。场地内陆下水对钢筋混凝土无侵蚀性，可不考虑其对建筑材料的腐蚀性。根据《中国地震裂度区划》（1990 年版） ，该地区地震裂度低于 6 度，可不作抗震设防处理。
5.3 地址选择
根据建设规模的需要及周边环境的要求，本项目选址在临安龙岗镇无他村内的省02道杭徽公路边，它东接杭州市，南邻千岛湖，西连黄山市，北靠天目山，是中国著名旅游景点的“两湖(西湖、千岛湖)两山（黄山、天目山）”的中心节点，也是杭州西部山地休闲旅游圈的集散中心。目前东西向交通有杭徽高速公路和02省道，向南有昌文线，连接淳安，向北有18省道，与安徽相连。规划建设的临金高速、02省道复线和18省道南延等工程建成后，龙岗的交通更加便捷。而周围均为工业厂房区，水电配套设施建设完善，交通及卫生条件较好，同时与考虑公司经营场地相近，因此确定此地作为建设地址。
第六章 项目建设方案和内容
根据项目的总平面布置，整个物流园分为仓储区、综合服务区和货运车辆停车区。
本货运站的空间布局，根据地块所处地理位置，整个功能功能划分为：Ａ区是经营场地是租赁性质，为江苏南京常州无锡线路。Ｂ区人现在新建也是主要项目承担６0%货运以杭州为节点直到全国的线路。Ｃ区根据规划建立义乌为节点南下至全国线。Ｄ区新建一个停车场地。
各个区都配备货运所需的必要人员和设施，如装卸设备叉车、托板，计量电子称，仓储场地配有传达室和值班人员和电子监控及显示屏，办公场地有电脑传真打印复印等现代信息管理设备，同时为方便客户查询还建立查询移动4001858400热线及电信电话查询。尤其是Ｂ区的规划是本项目的重点，集现代办公，仓储、后勤生活功能齐全体现本项目形象的综合性建设项目，规划场地１８００平方，建筑面积近2500平方。座北朝东，象征事业象冉冉升起的太阳越来越旺，蒸蒸日上，前临溪水，中间０２省道笔直而过，后靠大山，交通便利，风景优美。北边建二层楼房，第一层由西向东规划加油库、仓库兼活动室、办公室、职工食堂、卫生间浴室、洗衣及蒸饭房。第二层二间阳台九间员工宿舍，设有值班房间夫妻房和集体房，告别了员工原一间大统上下铺的拥挤面貌，改善了员工尤其是驾驶员能休息好睡眠好，就显得更为重要。建筑结构大都钢架结构，二层走廊与楼梯栏杆为不锈钢扶手，通道为红色防滑脚垫铺设，既安全又庄重美观，食堂可容纳50多人用餐，采用员工蒸饭制，蒸制设备先进安全既自动供水又定时控制，菜由公司免费供给，这样既方便厨师计算用量又可节约避免无为浪费，食堂及浴室用热水为24小时不断的空气能供给，这些方便能给公司员工人安居乐业的环境。新建的办公室设有总经理室，副经理室，财务室和业务综合室四个办公室，特别是综合办公室集业务主管出纳报销开单对单业务受理等多方面功能，是办公业务的灵魂中心，能充分沟通及时解决问题。这些部门设置基本满足对货物进仓出仓、订单接受、计量计价、对单结单准确无误，对车辆调度，加油，保养维修有序有致的管理功能。办公室设有六台电脑来处理每天大量的数据业务，另设二台激光打印复印机，二台电话机一台传真机还有无线移动400查询热线二部。对员工考勤采用科密指纹考勤系统，并依据其记录来发放员工工资。集中统一一部电话接受业务订单，对各个线路的当天业务订单采用电脑软件光缆传输异地如Ａ区大显示屏显示来处理，这样方便了客户发放各地的业务只要一个电话通知就可以了，而不必分三区而搞不清各个专线而错打乱打的情况发生。对ＡＢＣ四区的仓储停车场地的监控采用大挂辟式显示屏挂置在综合大办公室集中显示，这样一目了然。办公电脑桌15张，精美高雅茶几沙发三组，厨窗十五只，保证了各个部门人员能在优美的环境下办公。办公室边上是一间大间可作仓库也可作活动场所，有乓乒球桌台球桌等，空闲时增加职工健康的业余娱乐活动，减少赌博等不良风气。最西边的一间建有公司货运油库，所有车辆出行用油都有公司油库供应，原则不得外地加油，这样一则节约加油所费的运输时间，二则集中管理堵塞漏洞，三则便于公司与加油站签订协议在紧张时能优先满足公司用油，解决部分油荒问题，四则便于公司控制燃料成本和资金调度。
综合楼前并肩紧挨着的是货运仓储场地，钢架结构，考虑仓储要求安全干燥防火特点，考虑货运则要求便于大的车辆进出便于装卸，因此建筑要求也要适合这些的特点，在设计上采用大跨度每间横向跨度十一米，共四间，纵向深度近二十米，高度７米，用工字型钢板作柱子，地基打桩，并连在柱子上强化稳固，经得起一般的碰撞。便于二辆大货车同时进出装卸作业，也能满足长大挂车在场地里装卸，克服了已运作的Ａ区建筑的种种弊病，因宽深间距较小，车子进出困难，稍不小心就碰上简易的圆铜柱子就碰得柱子七歪八斜。场地宽敞明亮，后有综合楼，东西向全封闭，前边是四扇大的卷闸门，用三相电动机启动开关。卷闸门头顶是挑出一米的走郎式的屋檐，其前排安上金黄色标牌徽章和大字龙成物流及电话热线，在阳光下光彩夺目，与天空齐辉，夜间在电光跳跃下更是鲜艳无比，构成了一道美丽的风景。另外场内显著位置挂有有关安全行车的大红横幅，突出了货运站的安全要求和安全教育的形象。
闪光的大字下边往前呈现的是近６００平方的宽敞的水泥地面，用厚度30公分的混凝土浇筑与里边的仓储地面要求一样，可作停车场地，方便大吨位货车出入、以解决停放困难，也便于卫生清扫，提供了良好的交易场所和环境。再往前沿02省道就是公司的大门，大门的上边是一个20多平方小巧精致的传达室，在其窗下安装科密的指纹考勤仪，所有员工上下班只要手指一按就记录下你的上下班情况，并依据其记录来发放员工工资。大门的下边也建有小的平顶室，小室里安装洗车设备水枪等，室顶电杆上装有大功率的太阳灯，夜如同白昼。大门用高档的跨度30多米的电子栏杆，用无线电子按纽控制开关，门的中端是电子时钟，黑亮的金属漆栏杆显得很是高贵庄重之感。大门的两边用大理石作门面，两边的大理石上一边刻上“龙成物流”的中文字和拼音字母，另一边刻着“追求卓越 超值服务”的中文字及字母，字身用金粉喷色，行书字体显得生龙活虎，栩栩如生。在字体的下边建有长方形的花坛，用常绿植物种植，在花坛的两边各安装二盏射灯，在彩灯的照射下，金色的字体有绿叶的衬托更象是一幅多彩多姿的画面，鲜艳夺目，真可谓是金字招牌，布告天下。总之，本项目区的建设方案的经营场地从综合楼到仓储到空坦再到门前布置的空间布局与其功能配合很和谐得体，堪称是完美组合。
Ｃ区块的方案已是很明了简单了，因紧邻Ｂ区只是当时与一个农户没商量好而搁至下来，本来是一道建设的，现已基本谈妥，只得明年再建，不过已明确其经营线路为义乌至南下各省。
大门的对面隔着一条02省道就是建有一个长５０多米深２０米超过1000平方米的停车场，设计20个停车位。与ＡＢＣ三区相对，因此布局较为合理，将有机地联成一个整体，本地块原是二个农户的竹林地，紧邻溪水边，经政府批准和有关部门协商，因跨越二十多米国防光缆，与当地通信部队友好协商，投入三万多对光缆采取加固措施，与路管部门积极沟通解决公路旁二棵树障，并与农户达成协议租赁此地，经大量的工程，挖除竹林整基填方，抬高地基，差不多与公路持平，基本已具有一个停车场的功能，这个停车场的建成，一个解决了本公司的货车有停车位，原来只提停在公路两边而带来的不安全和风险，二则因无他这样一个村有十多个食品厂，用地已很紧张，大的挂车来了没有一个场地好卸货的地方有了这样一块地方，就提供了一个安全的便利的卸货之地，现每天都有好几车大挂在此卸货，场面很是热闹。体现了本项目服务地方经济的功能。同时搭建了一个钢架棚子，为本公司员工停放摩托车等上下班工具。在场地的右上方建有一条3米多的槽构旁边建有修理车间，配备一般修理的设备，如电焊、充气泵，尽最大的努力降低车辆修理成本。
这样集办公后勤、仓储、停车等功能齐全的货运站场基本初具规模成立。
第七章 节能、消防安全及环境保护
节能； 本项目选用低能耗的国内先进设备，达到节约能源、提高综合利用之目的。这时降低生产成本，提高产品的经济效益和市场竞争能力都将起到积极的作用。主要节能措施如下：(1)选用能耗低、可靠性好的工艺设备。(2)设备动力采用国家推荐的节能电机，以减少电耗。 (3)选择铜芯电缆，截面较标准截面增大一级，尽量减小线路。（4）选用节能型接触器、继电器、信号灯等元件。(8)照明采用新型节能灯具和荧光灯具。
消防 ；本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。新建建筑为钢筋混泥土框架结构，轻钢屋架。建筑耐火等级：二级；车间火灾危险性属乙类。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求。安全疏散距离均满足规范要求。配电设备有明显标志，且采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆、敷设在电缆沟内。场内置放灭火器四只，消防用水因近溪边较为方便。
环境影响；本项目建筑面积和规模较小，建设对周围环境影响也较小，且远离居民区也一定距离，建设噪声和汽车噪声也没有对居民也没有多大影响，生活污水和天然雨水采用分设水管到地面建有水沟和公路水泥沟相通，居民厕所建有卫生间，并对污水粪便建化粪池净化处理后再排放渗到水沟。
第八章 建设进程安排
本项目采用整体规划，分阶段实施的方式进行，第一阶段Ａ区从2010年4月开始于2010年10月完工。用地性质是集体土地，农户承包经营，通过向农户租赁方式经营场地，共计800多平方米，从整基到钢架房建造，汽车装卸到办公设备等购置已完成投资470万。Ｂ区建设从2011年５月已着手，前期主要是土地的准备，该地处龙岗镇无他村对面桥头02省道公路旁边，与Ａ区一个方位只相距10多米的距离，共４亩为上许自然村的集体地，已十多位农户承户，上边种植着经济作物山核桃白果等贵重经济林，通过多次协商，与农户达成协议，经济林按市场价作价补偿农户，再按每亩以当地市场价购得使用权，共支付上百万元，转让过户后，向市级土管部门多次申请用建设用地，现已取得此地的用地指标5亩，市土管局已测量具体的面积挂牌拍卖由集体土地转为国有土地，包括末建的Ｃ区块在内。拍卖也近上百万，已从８月开始建造，计划到12月结束，并同对面的停车场地同步建设，因为这些项目已迫不急待。Ｃ区块从2013年４月开始建设到2013.8月结束，因面积只有400多平方，规模较小，投资也很快完成。
第九章 投资估算和资金筹措
本项目Ａ区已完成并投入使用，也已产生了较好的社会效益和经济效益，其前期的投资数额已确定，列表如下
前期已完成的投资项目
内容
指标
金额
土地
年租赁费
2
地基整理
780平方
15
地面浇筑
厚度30公分
18
钢架综合用房
35
前期收购成本
含5辆车
190
购置汽车
江淮厢式9米６
60
江淮逢式前4后4
78
叉车
2辆
55
木制托盘
800只
6
购置办公设备
桌具空调等
3
传真复印电脑
2
安装ＧＰＳ
５辆
2
货物预约险
水电安装
4
合计
470
本项目新建Ｂ、Ｃ二区和一个停车场是新建建筑和新构筑物，根据其建设面积、结构特点、参照同类建筑、构筑物造价及当时当地造价水平，套用概算指标计算。预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成，按工程费用和其他费用之和的 5% 比率计算，设备购置主要是增添新车辆及叉车等装卸设备，估算为1030万元与前期470万元共计1500万元，估算如下
号
项目名称
建筑工程费
设备购置款
安装工程费
其它费用
合计
比例
1
工程费用
262
407
6
5
680
11
仓储区
55
55
12
办公综合楼
85
85
13
停车场
25
25
14
设备购置
385
385
15
道路及场地硬化
75
75
16
给排水及消防设施
10
10
17
供配电设施
12
22
6
40
18
绿化
5
5
2
工程建设其它费用
240
240
21
土地征购费
240
240
22
工程勘察设计费
23
工程监理费
24
报建费
25
项目单位管理费
3
预备费
30
30
4
银行贷款利息
80
80
5
建设投资合计
262
407
6
355
1030
本项目资金筹措方式，前期Ａ区资金是自筹建造，ＢＣ区和停车场自筹530万，申请银行贷款500万。
第十章经济评价
经济评价说明 ；本经济评价参照国家计委和建设部发布的 《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版）的有关原则和方法，对投入产出项目进行财务评价。 (2)所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条 例》执行，本项目应纳所得税额为年利润的 25％。 (3)盈余公积金按税后利润的10%提取。（4）本项目贷款利率贷款基本利率测算。 (5)本项目的计算期为 12 年。 基础数据 (1)销售收入及销售税金及附加; 根据市场预测，本项目建成后，年营业收入估算本项目完成后，经营年份的年均销售收入 1100 万元，年均总成本费用 800万元，年均营业税金及附加为 35万元，年均利润总额 为 265 万元，年均所得税 65万元，年均所得税后利润 200 万元。 财务盈利性分析 财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率、投资回收期、 财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标。各项指标的计算详 见附表。盈亏平衡分析 盈亏平衡点=固定成本÷（销售收入－税金－可变成本） =500÷（1100－35－300）×100% =65.36% 从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为 65.36%，即项目 达到 65.36%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于 65.36%的能力即可盈利。
第十一章 风险分析 -
经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、 市场风险、资金风险、人员风险等。
技术风险 本项目技术方面存在的风险可能主要是在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。 经研究，该建筑面积较小，所有建（构）筑物均是常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工方面，仅本地区就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业 设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择， 只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。 综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的.
本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。关于项目建成后的运营管理问题，招聘职业的物流管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，本企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。
市场风险；本项目已经过充分的市场调查,食品坚果行业处在发展周期,同时产业还向在本地区集聚。因些市场规模不断扩大，物流需求也在不断增长，只要不断提升自身的物流服务水平，能让客户充分感受到物有所值的服务，就能吸引客户并留住客户，因此只要我们有不断改进的创新精神，追求至真至善的目标，相信我们的事业会不断地壮大，我们的企业会不断的成长并做大做强。
资金风险；因本项目在基建的投资上规模不是那么大，因此不存在资金不到位而拖延工程，另外人员风险也是可控，此二项都不存在大的风险。
第十二章 结论与建议
本项目建成后可为本地及周边地区提供一个正规、标准化的物流货运中心，使得该地区的物流场所更加趋于合理化，从而推进向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。本项目的建设符合国家和地区的有关政策及总体发展规划，建设内容合理，外部建设条件良好。对地区的经济发展将起到积极作用。
存在问题及建议 物流项目系基础施投资项目，投资较大，回收周期较长，且社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目安全、稳步、健康地发展，从而最大程度地实现经济及社会效益。合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。
