深圳市专业楼宇产业政策分析与优化

——以福田区高端服务业专业楼宇为例

文丨沈煜恺 黄华 刘甘霖

（作者单位：沈煜恺为福田区发展和改革局；黄华为福田区发展和改革局；刘甘霖为深圳市城市管理和综合执法局）

本文通过对深圳市各区专业楼宇政策进行比较分析，认为福田区高端服务业专业楼宇政策最具代表性。进而以该政策具体深入分析，认为存在目标产业范围划定不合理、楼宇基础条件标准不完善、集聚激励支持力度不充分、入驻企业租金补贴不全面、后续运营保障机制未建立等问题，提出应从明确目标产业范围、明确楼宇基础条件、提高引导激励力度、改进租金补贴条款、加强后续运营管理几个方面进行进一步优化。

近年来，随着城市化不断推进，“楼宇经济”一词逐渐成为公共管理热门词汇。它是以商务、商业楼宇为主要载体，通过开发、出租、出售等方式，集聚、衍生、扩散相关产业的经济活动。由于其可拓展中心区产业空间、促进产业集聚、提高单位土地面积产出效益，各地政府均较为重视楼宇经济的发展。多数实践案例已表明，片面追求楼宇数量，将造成楼宇同质化、恶性竞争等不良后果，因此，需由政府根据城区产业布局规划，制定政策引导楼宇差异化发展，使之形成一定特色或主题，“专业楼宇”便应运而生，它是楼宇经济发展到较为发达阶段的表现。如何用政策更好引导专业楼宇的形成，是多地政府所面临的一个重要课题。

专业楼宇的内涵及其内在矛盾

专业楼宇，有时被称为“特色楼宇”“主题楼宇”，目前虽尚未有学者给出权威定义，但基本可概括为：围绕一个功能主题，形成某一特定行业（下称“目标产业”）及其关联配套企业在其中集聚的楼宇。结合全国各地所出台政策要求来看，专业楼宇通常具有如下几方面特征：一是楼宇品质较高，配套设施齐全，且总可用办公面积常被要求在10000㎡以上。二是楼宇具有明确的发展方向，且对目标产业集中程度做出要求，造成目标产业及其关联产业在楼宇内相对集聚的现象。三是政府积极介入，制定政策维持并强化目标产业的集中程度。

专业楼宇的制度安排存在一定内在矛盾。对于楼宇运营商而言，其主要经营目的在于迅速降低楼宇空置率，获取更多租金收入，通常并不会关注楼宇内产业是否集聚、是否符合政府产业规划。若政府直接要求楼宇运营商对入驻企业进行限制和筛选，容易导致楼宇空置率持续维持高位，长此以往将导致运营商缺乏配合意愿。因此，政府需要制定相关政策，补贴运营商因打造专业楼宇而产生的损失，并科学合理地引导运营商根据政府划定的目标产业进行针对性招商。

深圳市各区专业楼宇政策对比

深圳市是我国改革开放的前沿阵地，历经几十年发展，已位列国内超一线城市。受制于土地供应量，深圳市各中心城区呈现高楼林立景象，楼宇经济发达，具有发展专业楼宇的良好基础和意愿。目前，深圳市出台了专业楼宇支持政策的城区主要包括福田、南山、宝安。各区政策对比如下：

从上表可见，深圳市专业楼宇政策涉及文体、科技、金融、高端服务等行业，其中多数都对楼宇规模、行业集中程度设置了门槛，并制定了相关考核指标和对运营商的支持措施。此外，为切实刺激企业选址倾向性，多个政策对于入驻企业也设置了一定力度的租金补贴。总体来看，深圳市专业楼宇政策框架已初步形成。

从各区对比来看，相较于南山、宝安，福田区的政策明显在各方面均更为完善。而在目标产业范围界定方面，仅有福田区的高端服务业专业楼宇政策（以下简称“福田高端服务楼宇”）使用了规范的国民经济行业名称，更具可操作性。同时，在现代化中心城区中，“高端服务业”往往是其主导产业，因此福田高端服务楼宇政策影响范围更广。下文即以该政策为例进行具体分析评价。

专业楼宇政策评价——以福田高端服务楼宇为例

根据公开报道显示，福田区目前已认定5座高端服务业专业楼宇，说明该政策已常态化发挥作用。但根据实地走访，从目前已认定的5座高端服务业专业楼宇入驻企业来看，未能较周边普通商务楼宇体现出差异化，可见实际上政策引导刺激效果并不理想，亟需优化。相关政策原文如下表所示：

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文章提出完善深圳市专业楼宇政策的建议：

（一）明确目标产业范围

（二）明确楼宇基础条件

（三）提高引导激励力度

（四）改进租金补贴条款

（五）加强后续运营管理