引言
在房地产开发用地日趋紧张的环境下，通过股权收购方式获取房地产项目已成为一种主流方式。囿于房地产开发项目周期长、涉及主体较多、交易风险较大，任何环节的疏忽都极有可能造成巨大的投资损失。本文主要结合股权收购项目法律尽职调查的实务经验，针对房地产股权收购项目的重大合同履行法律风险进行梳理，探讨在房地产股权并购中收购方如何对相关法律风险予以防范。
（一）建设工程施工合同无效的法律风险
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第2条规定：招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。第24条规定：当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
在法律尽调过程中，存在目标项目实际履行的为招投标前签订的施工合同，改变了备案的中标合同价款、工期等实质性条款的情形。在这种情形下，需要目标公司提供相应的招投标材料，来确定招标程序是否合法、备案的中标合同是否有效。若目标公司无法提供相应的招投标材料来确定中标合同是否有效，根据上述《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的相关规定，若备案的中标合同合法有效，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据；若备案的中标合同合法无效，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
（二）施工总承包单位非法转包的法律风险
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定：实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
在法律尽调过程中，存在目标公司与施工总承包单位签订施工总承包合同后，总承包公司又通过内部承包协议的形式将目标项目转包给其他公司进行实际施工，这种行为属于非法转包行为。在这种情形下，若存在总承包单位未向实际施工单位支付工程款的情形，则存在实际施工单位向目标公司主张工程款从而导致目标公司涉诉的法律风险。
（三）股权收购后存在因工程价款争议而产生诉讼纠纷的风险
在法律尽调过程中，存在收购前施工单位向目标公司提出过工期和人材机费用索赔以及目标项目在建工程存在部分变更签证的情形，而在尽调时尚未就该问题达成一致意见。若关于索赔问题以及签证变更问题未协商一致，后期可能会因该部分内容与施工单位产生争议。若在收购前无法解决上述问题，在股权收购后不排除施工单位向目标公司主张支付超额工程价款及要求索赔的可能性。
（四）施工单位拒绝退出目标项目的法律风险
在法律尽调过程中，存在收购方在收购股权后拟更换施工单位的情形，但若施工单位拒绝退出目标项目，收购方仍存在相应的法律风险。
在目标公司已与施工单位签订施工合同，合同成立且生效且施工单位已进驻项目地块施工现场进行部分施工作业的情况下，如目标公司无正当理由解除施工合同，不排除施工单位通过诉讼或其他渠道向目标公司进行违约索赔的情况，甚至存在长时间霸占项目地块施工场地的风险。按照施工合同的一般约定，目标公司如欲解除合同，即使施工单位同意的情形下，也不排除目标公司应支付解约补偿费用、撤场发生的直接费用及其他发生的退货费用和损失的可能，否则，施工单位有权拒绝退出项目地块施工现场，将影响新施工单位的后续进场，进而阻碍项目的后续开发建设。
（一）因重大债务纠纷引发诉讼的风险
目标公司如存在较大金额借款合同或者担保合同时，若目标公司在股权收购前未披露相关情况，收购方受让目标公司股权后，仍应当继受履行相应的合同义务，如无法妥善解决将引发诉讼纠纷，会严重损害收购方的利益。
（二）目标公司股权质押状态下无法办理股权过户的风险
根据《民法典》第四百四十三条之规定，以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但是经出质人与质权人协商同意的除外；出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
按照上述法律规定，若目标公司存在股权质押情形，收购方若想将目标公司的股权过户，须征得出质人目标公司与质权人的同意后方能进行股权过户事宜；或者将债权清偿完毕后方可解除质押并办理股权过户事宜。
对于目标公司已签署尚未履行完毕的合同，若收购方收购目标公司的股权后，目标公司仍应继续履行尚未履行完毕的合同义务；若目标公司无正当理由解除合同，则面临承担违约金的法律风险，不排除合同主体通过诉讼或其他渠道向目标公司追讨上述款项及违约金的状况。
（一）关于在建工程对外签约合同
对于涉及在建工程的项目，在尽调过程中，应要求目标公司提供已签订的总包合同、勘察合同、设计合同、监理合同、劳务分包合同、材料采购合同以及人员管理合同等相关合同，并提供相应的合同台账。对于未履行完毕的合同，需关注备案合同与实际履行的合同是否一致、合同的履行状况、合同履行中存在的应收账款情况、应付款项金额以及逾期付款情况、是否存在违约责任以及合同的履行进度以及成果交付情况等，均需要一一进行梳理并核对。
收购方在收购时，应当由目标公司及其股东提供完整的项目合同台账并承诺，除项目合同台账显示的合同外，目标公司无其他已签署项目合同或者事实履行的项目合同，否则视为目标公司的或有负债，由出让方承担责任；并就施工总承包合同有效、施工总承包单位不存在非法转包情形以及在施工过程中不存在工程价款争议的情况作出承诺，对于在股权收购前因施工总承包合同履行产生的纠纷均应由目标公司股东即出让方承担。
收购方应结合在建工程的实际履行情况以及财务尽调情况，对于项目建设工程合同的履约情况作出预判，预留相应的资金，避免在收购股权后出现纠纷影响后续开发建设；如收购方拟在股权收购后拟更换总包单位或者相应施工单位，应当在收购股权时，由股权出让方协调目标公司与已签署合同及履行事实合同的单位办理相应工程价款结算，并明确解约退场的相应条件，并将相应解约协议的达成作为正式签署股权转让协议的前提条件。
（二）关于重大借款及对外担保合同
由目标公司作出承诺，除已披露的合同外，无其他已签署或者事实履行的对外借款或对外担保合同，如存在其他对外借款或者对外担保情形，均视为目标公司的或有负债，由出让方予以承担，并可在股权转让协议中明确约定相应的违约责任。
（三）关于其他业务合同
由目标公司提供完整的合同台账并承诺，除合同台账显示的业务合同外，目标公司无其他已签署的业务合同，否则视为目标公司的或有负债，均由出让方予以承担；如因此导致投资方投资后产生相应损失的，由出让方予以承担；另可在转让协议中约定由出让方提供关联方承担连带保证责任。
对于处于履行期间尚未履行完毕的合同，对于其欠付款项的具体数额以及支付问题等情况，建议在合作协议附件中予以明确，如超出附件披露的数额，导致投资方投资后产生相应损失的，均由合作方予以承担。
房地产股权并购过程中存在诸多潜在法律风险，如未对重大合同履行情况进行梳理并结合合同履行情况进行投资分析，极可能对项目后续开发建设以及投资回报产生较大影响，收购方在进行股权收购时应予以特别关注。
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作者 | 康梦迪
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