原告（反诉被告）上海内蒙古某某宾馆
法定代表人周某某。
委托代理人敖某某，上海某某律师事务所律师。
委托代理人胡某某，上海某某律师事务所律师。
被告上海某某酒店经营有限公司
法定代表人朱某某，总裁助理。
委托代理人袁某某，上海市某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海某某酒店有限公司
法定代表人庞某某。
委托代理人袁某某、熊某某，上海市某某律师事务所律师。
第三人上海某某餐饮管理有限公司分公司
负责人黄某某，副总经理。
委托代理人赵某某，该公司工作人员。
第三人上海某某母婴服务有限公司
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人邱某某，该公司工作人员。
原告上海内蒙古某某宾馆（下称某某宾馆）与被告上海某某酒店经营有限公司（下称某某酒店）、上海某某酒店有限公司（下称某某酒店）、反诉原告上海某某酒店有限公司与反诉被告上海内蒙古某某宾馆第三人上海某某餐饮管理有限公司分公司（下称某某公司）、上海某某母婴服务有限公司（下称某某母婴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某宾馆的委托代理人敖某某、胡某某、被告某某酒店的委托代理人袁某某、被告（反诉原告）某某酒店的委托代理人袁某某、第三人某某公司的委托代理人赵某某、第三人某某母婴公司的委托代理人邱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某宾馆诉称：2011年9月，被告某某酒店的管理层找到原告的负责人，要求同意转租，遭拒绝，2011年12月30日春节前夕，原告的工作人员来到出租的房屋上海市某某路395号检查消防安全时，发现被告已经擅自将房屋二楼的整个楼面转租给了第三人，经营月子会所，并破坏了房屋的主体承重墙，还发现被告将房屋擅自转租给某某公司，店内存在大量的违章搭建。为此，原告致函某某酒店，要求对方立刻恢复此楼层的建筑结构和经营用途，并将依法行使合同解除权。2012年2月21日，原告再次前往检查，二楼层面的月子会所仍然在对外经营，且在全国知名网站中均有此月子会所的广告，网页上的地址都指向原、被告双方房屋租赁的地址：某某路395号A8酒店2楼。同时，某某酒店长期不按合同约定的支付方式支付房租，给原告造成极大的经济损失。根据双方在合同中的约定，逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按拖欠租金的万分之五向原告支付违约金。综上，某某酒店的行为已经构成严重违约，且某某酒店的企业状态目前属于吊销未注销，合同应当予以解除，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、要求确认原告与被告某某酒店于2005年12月22日签订的《房屋租赁合同》已于2012年7月27日解除，要求某某酒店将承租的房屋恢复原状后及时交予原告；2、被告某某酒店承担从2013年1月至实际交付场地期间的租金；3、被告某某酒店承担违约金人民币613069.50元（根据合同4.1条和9.3条），被告某某酒店支付的保证金50万元冲抵其应付的租金；4、被告某某酒店承担其实际占用期间的租金并搬离场地以及将该公司的注册地在判决生效之日起10日内迁出系争场地；5、两第三人搬离与被告某某和某某签订的合同中所约定的场地；6、本案诉讼费由两被告承担；7、由被告承担律师费人民币3万元。
被告某某酒店辩称：原、被告签订的租赁合同于2005年当原告和某某酒店签署合同后就自然解除，不存在2012年7月再行解除合同。双方的合同自然解除后，原告再依原合同追究某某酒店的法律责任，显然不符合法律规定。本案中，原告亦未提出与某某酒店解除合同，就不存在搬离事宜。诉请中有关第三人的诉请被告不作答辩。根据投资惯例，某某酒店作为某某酒店的投资方，以自己的名义与原告签署租赁合同，在承租的地方申请办理新公司的相关营业执照，某某酒店在系争房屋和场地申请注册了某某酒店，在某某酒店成立时，承租人随即从某某酒店变更为某某酒店，某某酒店可以接受原告与某某签订的租赁合同，因此，两份合同签署的日期是一致的。针对某某酒店和原告签订的合同实际即为租赁合同主体变更的关系，既然某某酒店与原告已经没有合同关系，被告故不同意原告的诉讼请求。
被告某某酒店辩称：原告的第一至第三项诉请并非针对本被告提出的，本被告不作抗辩。关于诉请4，原告没有正式向本被告提出解除合同的诉请，在没有解除合同的前提下，也就不存在搬离场地等要求。系争房屋的租金自始至终由本被告支付，原告也不能重复进行主张。原告诉请中涉及第三人的，本被告亦不作抗辩。原告在陈述中称某某酒店破坏了承重墙，事实上某某酒店并没有在系争房屋中办公经营，本被告也未破坏过承重墙，反之，原告在返租物业时严重破坏了酒店的承重结构。关于转租一节，月子会所是某某酒店的特色经营服务，不存在转租事实，而某某公司承租的部分是经过原告同意，原告自己也与其签订了租赁合同，本被告与某某公司约定的租赁部位并无违章搭建行为，且对违章搭建本被告并无监管义务。在履行合同中，原告自行同意被告支付租金的方式，故本被告也没有违反合同约定，不应承担违约责任。综上，本被告不同意原告的诉讼请求。
第三人某某公司述称：本第三人现在用作酒店包房的场地是与原告签订的租赁合同，大堂部分则是从某某酒店处租赁而来，对此原告是否知情本第三人并不清楚。被告所陈述的违章搭建部分我们予以认可，但我们同意原告的诉讼请求。
第三人某某母婴公司述称：本第三人是与某某酒店签订的租赁合同，与某某酒店无关，现在原告不确认与某某之间的法律关系，因此，原告与本第三人并无法律关系。本第三人与某某签订的也仅仅是《酒店专业服务合同》，只是对特殊的客人提供特殊服务，客人入住也是与某某酒店办理手续，本第三人提供服务后，则由某某酒店支付服务费用。原先我方与某某酒店签订的是酒店长包房合同，在收到某某酒店的函以后，应原告与某某酒店的要求方改为《酒店专业服务合同》，第三人不支付租金，客人接受特殊服务后将费用支付给某某酒店，随后由某某酒店与第三人结算，因此不存在非法转租，故本第三人不同意原告的诉讼请求。
反诉原告某某酒店诉称：反诉原告向反诉被告租赁某某路395号物业，服务建筑面积为4805.17平方米，包括主楼、锅炉房、配电间、门卫室，合同附件中的房屋产权证也明确说明所有的某某路395号全部是反诉人承租的范围。2012年12月14日，反诉原告获悉反诉被告跟第三人某某公司签订的《房屋租赁协议》，该协议的租赁物业包括某某路395号1号楼二楼裙楼，变电间的二楼，反诉原告方知道反诉被告未将双方签订的租赁合同中约定的物业全部交付给反诉原告。不仅如此，反诉被告还将未交付的房屋非法出租，获取本应属反诉原告享有的经济权益。反诉原告遂提起反诉诉讼请求，请求法院依法判令：1、反诉被告交付租赁合同约定的3号、4号楼及这两幢楼之间的通道、庭院、车位等物业；2、反诉被告将侵占反诉原告关于某某路395号二楼及宾馆南北二楼房屋所获得的收益人民币234000元返还给反诉原告。
反诉被告某某宾馆辩称：系争房屋租赁合同是反诉被告与某某酒店签订，其中也不包括反诉被告出租给第三人的房屋，而且编号也是反诉原告自行添加。反诉原告并不具备合同主体资格，缺乏请求权基础，因此反诉诉请均不成立，反诉被告均不同意。
第三人某某公司、某某母婴公司均认为反诉诉请与己方无关，故未作陈述。
经审理查明：2005年12月22日，某某宾馆（甲方）与某某酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市普陀区某某路395号，建筑面积4805.17平方米（最终以房产证记载为准），包括主楼、锅炉房、配电间、门卫室。合同附件二为房屋的平面图。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店客房及与酒店经营有关的经营项目使用。甲方于2005年12月25日前向乙方交付该房屋，租赁期自2006年7月1日起至2021年6月30日止共计15年，交房日至起租日期间乙方无需支付租金。甲方以该房屋内现有设施设备按附件五财产清单移交给乙方使用，租赁关系终止时，移交甲方处置。租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应立即返还，租赁房屋内的装饰物包括但不限于可移动和不能移动的设备和物品无条件移交甲方，全部由甲方处置。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订房屋租赁合同。双方约定自2006年7月1日起，每年租金200万元，前五年租金不变，第六年开始每五年等比递增5%的租金增长幅度，乙方无需向甲方支付除本合同租金以外的任何费用。在签订本合同时，乙方向甲方支付履约保证金人民币50万元，该保证金在本合同履行完毕并没有未了事宜与违约行为时，无息退还乙方；租金乙方按如下方式支付：乙方应每三个月为一期向甲方支付一次租金，首期应支付六个月租金，乙方应在房屋交付日当日支付，以后在每期首个月5日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的万分之五向甲方支付违约金。该房屋移交后即租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤、热能、通讯、有线电视、宽带等费用由乙方承担，合同在5.2条就房屋的水电空调等配套情况、使用要求和维修责任等等内容作了约定。房屋租赁期间，乙方因经营需要部分转租房屋，或全部转租给乙方的关联方（指与乙方有直接或间接股权投资关系或特许经营的第三方）或他方，需征得甲方书面同意后方能办理相关手续。双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……乙方未征得甲方书面同意，部分或全部擅自转租房屋，转租协议无效；乙方未征得甲方书面同意，擅自委托或转让第三方经营的，委托经营协议无效……。合同还就违约责任和财产保险、争议处理等等进行了约定，同时约定乙方未征得甲方书面同意，擅自将房屋或酒店部分或全部转租，委托或转让经营的，本合同立即解除，该房屋内的装饰物、设备、物品全部由甲方接收处置。同日，双方签订《房屋租赁合同补充条款》一份，就天线架设、甲方在乙方承租部位的优先使用、优惠待遇和员工吸收等内容作出约定。合同随附产权证、设施设备清单等附件，产权证载明系争房屋权利人为原告，合计面积4805.17平方米，并附平面图。
合同订立后，某某宾馆交付房屋，某某酒店交纳了保证金50万元、承租房屋装修，某某酒店于2007年2月1日在此注册成立并经营旅馆酒店服务。
2012年1月16日，某某宾馆向某某酒店发出《停止违约催告通知书》，称：“鉴于我上海内蒙古某某宾馆日前在原宾馆建筑（某某路395号）内检查消防安全时，发现了你方严重违背当初双方合同约定的事项和行为，现即刻向你方提出整改通知，请在我方提供的合理期限内停止违约事项、恢复到合同允许的状态之下。我方将时刻关注你方的整改状态，为了维护我企业的合法权益和国有资产的安全，我方的合理要求如在合理期限内得不到妥善处理，我方将行使合同解除权。我方发现某某酒店的违约事项以及要求你方处理的时限如下：”“在未经我方同意的情况下，私自将原某某宾馆二楼的25个房间转租给第三方，作为对外经营的月子中心，且新的装修对于原宾馆的房屋结构进行了改造。这绝对违背我某某宾馆的经营初衷。也严重违反了关于转租及建筑结构的合同条约，请在接到本通知之日起三十天内，恢复此楼层的原状和经营用途。”上述通知函寄发后，邮政回执载明某某酒店于2012年1月19日收到信函，某某酒店对该邮政回执未表异议。
2012年2月6日，某某酒店致函某某宾馆，载明：“本公司自2006年7月1日起经营某某路395号宾馆，至今已有五年多。期间，我们按照合同准时交付了共计1122.50万元租金，未有任何拖欠。为保证酒店经营能够产生合理利润，我们对经营模式和产品进行了适当调整，本着全局合作及和谐共赢的宗旨，双方应互相配合，以便双方能够继续合作共赢。”
2012年2月10日，某某酒店再次致函某某宾馆，载明：“在接到贵单位2012年1月16日发出的《告知函》后，我们已经根据实际情况在经营上进行调整和整改，并且我们已经于2012年2月7日将整改结果给予了贵单位回复。我们期盼贵单位对我们在履行双方租赁合同中其他不妥处及时指出，以便双方商榷。”
某某宾馆收到上述函件，但认为与其发生租赁关系的是某某酒店，同时认为某某母婴公司仍占有系争房屋，并通过网络获知该公司对外提供母婴月子服务，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查明，第三人某某公司自某某宾馆和某某酒店处租赁了部分系争房屋，用于餐饮经营。
某某酒店与某某母婴公司签订《酒店专业服务合同》一份，双方约定：“……甲方（某某酒店）有可以提供符合月子期间母婴（以下简称“特殊住店客人”）……甲方决定在酒楼二楼自行开设母婴特殊住房，并配备应有服务设施；”“又鉴于，乙方（某某母婴公司）为专业的月子期间母婴服务公司，有专业的人员及相关的专业知识和技能，并已有一定的经验。”“……甲方同意，在‘a8’酒店月子会所中间加入乙方的名称‘某某’，便于突出乙方为该专业服务的提供方，扩大乙方的影响力。”“……”“对于乙方的服务，双方采用按服务数量提成的方式结算费用：对于每个‘特殊住店客人’（一个产妇加一个婴儿为一个‘特殊住店客人’），甲方自行与客户结算特殊住房费用，并按每位客人每天支付乙方服务费人民币200元整，餐费另计。”“乙方也可以介绍客源入住，对于一般客人，甲方按入住价格的15%给予佣金；对于接受‘特殊住店客人’入住的，乙方可以与甲方另行协商佣金；也可以直接向该客人收取服务费，作为其收入。对于直接收取服务费的，甲方不再向乙方支付提成服务费。其中住店费用必须由甲方收取，归甲方所有。”“……”“甲方给予乙方的服务费每个月结算一次，以每月的10日前结算上月的服务费……”“上述所有入住酒店的客人，均需按酒店管理规定到前台办理入住手续，并且支付相关酒店入住费用。”“……”。同时为了证明母婴月子特殊服务是酒店特色服务而非转租的主张，某某酒店提供了宾客名单，称除了特殊服务客人，也有一般客人入住。某某宾馆认为该证据与本案缺乏关联性，某某酒店与某某宾馆间无租赁关系，所以该证据于某某宾馆缺乏有效性。某某公司认为与其无关，未发表质证意见；某某母婴公司则同意某某酒店的主张。同时，某某宾馆认为，无论与某某母婴公司建立关系的是某某酒店还是某某酒店，某某母婴公司是在可区分的物理层面经营的，不管经营形式如何，应当认定为转租。
审理中，某某酒店向本院提交《房屋租赁合同》一份，出租方为某某宾馆、承租方则为某某酒店，合同条款与上述某某宾馆和某某酒店租赁合同的条款一致，但某某宾馆在出租方盖章处注明：“此件用于税务等相关注册”。
审理中，双方确认租金已经支付至2012年12月。某某酒店则认为是某某宾馆不肯收取租金，遂以代管款形式缴纳至本院。某某宾馆另向本院提交了租金发票，确认交款单位均为某某酒店，故承租方应为某某酒店；两被告认为在某某酒店与某某宾馆合同订立后，某某酒店实际履行了系争合同，发票中也有某某酒店为交款主体的。
审理中，关于装修一节，经本院释明，被告表明双方的合同应当继续履行，装修问题不应在本案中予以处理，故未提起主张。
反诉经审理查明事实同本诉。
本院认为，关于本诉，（一）、租赁合同的主体认定。通常，租赁市场确实存在租赁房屋后，一旦在房屋内注册成立新主体，而原订立合同主体与新主体不一致的，由新主体承接租赁合同的权利义务，而该承接宜以租赁合同或其他方式约定为要件。两被告依市场惯例，提出某某酒店合同订立后，某某酒店与某某宾馆租赁合同自然解除的抗辩主张，并无法律依据，且被告亦未能提供证据证明双方约定过变更主体，虽然某某宾馆与某某酒店也签署了租赁合同，但合同尾部载明的内容非常清晰，表明某某宾馆签署此合同是为某某酒店提供税务登记所用。故本院对被告的抗辩主张不予采信，系争房屋的合同主体应认定为某某宾馆和某某酒店，某某酒店则实际使用房屋经营宾馆服务。某某宾馆与某某酒店签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同双方应当按照合同约定严格履行自己的义务。（二）、承租人是否存在转租的违约事实之认定。本案的争议焦点在于第三人某某母婴公司与某某酒店之间的民事行为是否属于转租。根据某某宾馆和某某酒店提供的证据，某某母婴公司系独立的法人主体，以其自己的名义对外宣传并吸引客户，在酒店内拥有构成单独单位的房屋用于母婴月子服务，虽然在接到某某宾馆要求整改函之后，双方以《酒店专业服务合同》的形式重新作出约定，但从约定内容来分析，双方仍旧是独立经营、独立进行核算。某某酒店虽然提供宾客名单以证明并非专门针对母婴客源的主张，从名单分析，非母婴宾客比例极小，某某宾馆称该名单仅是一段时间的客源反映，无法全面真实反映双方经营期间的客源状况，且难以推翻从客观的物理楼层已被割裂开来专门经营的事实，该质证意见具备合理性，故本院予以采信，因此对某某酒店证明的主张不予采信。某某酒店仍然是向某某母婴公司提供房屋由其使用，由某某母婴公司支付相应的对价，该金钱给付的实质依旧是房屋费用的支付，因此更符合租赁的法律特征，据此某某酒店与某某母婴公司间构成转租之民事法律行为。根据合同约定，某某酒店租赁系争房屋的用途是为了经营酒店客房及与酒店经营有关的经营项目使用；租赁期间，因经营所需某某酒店需要部分转租房屋的，需征得甲方书面同意后方能办理相关手续。审理中，无论是租赁合同相对方某某酒店、还是实际注册经营的某某酒店，均未能向本院提交上述转租行为征得原告同意的书面意见的证据，即便如某某酒店所称月子会所是酒店特色经营的主张，从上述约定内容分析，承租或使用主体也应征得出租方的同意，因某某酒店和某某酒店未能完全充分举证，故某某酒店构成违约，本院予以确认。（三）、关于合同的解除。根据合同约定，某某酒店未征得某某宾馆书面同意，部分或全部擅自转租房屋，转租协议无效，某某宾馆可书面通知另一方解除本合同。某某宾馆在发现转租行为后，于2012年1月16日致函某某酒店，要求整改，三十日内如未整改的将解除合同，现解除合同条件已经成就，某某宾馆的上述行为符合约定，可予准许。某某酒店于2012年1月19日收悉此函，加之三十日的宽展期，故双方合同的解除日应从三十日届满后的次日为准。合同解除后，某某酒店和某某公司的租赁合同、某某酒店与某某母婴公司的合同便丧失了成立基础，故某某宾馆要求被告及第三人迁出系争房屋、由某某酒店将房屋返还给某某宾馆、某某酒店注销其工商注册的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以准许。关于某某宾馆要求某某酒店支付租金的诉讼请求，某某酒店承租房屋，应当按约支付租金，合同解除后，因其仍占有房屋，应当支付使用费，故对某某宾馆的上述诉请，本院一并予以支持，金额以双方合同约定的为准。关于某某宾馆要求某某酒店支付逾期交纳租金违约金的诉请，因双方在履约过程中均就租金进行了支付和收取，即便如某某宾馆所述被告常有拖延，但某某宾馆以自己的收取行为表明了对被告支付行为的认可，且在审理中，某某酒店分期将租金提存至法院，表明了其积极履行支付租金约定的意志，某某宾馆再行追究逾期支付租金的责任，既不符合双方履约的实际情况，也欠缺合理性，故本院对某某宾馆的该诉请不予支持；根据合同约定，通知解除合同成立后，违反本合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金，某某酒店因其擅自转租行为，承担该违约责任的条件已经成就，故某某宾馆的该诉请符合法律规定，本院予以支持。在结清上述费用后，某某宾馆应将收取的押金返还某某酒店。某某酒店承租房屋后，进行了装修改造，鉴于装修费用巨大，被告在审理中表示将另案主张，故本院对原告要求恢复原状之诉请及装修损失的事实暂不予以处理。某某宾馆要求被告承担律师费用的主张，因该损失非租赁关系解除的必然损失，故本院对该诉请不予支持。关于反诉，双方合同签订于2005年12月，对交付房屋的现状和设施设备均予以了确认，故反诉原告要求反诉被告再行交付房屋的诉请，缺乏法律依据，本院难以支持，同理，反诉原告要求反诉被告返还出租利益的诉请，缺乏支撑依据，本院一并不予支持。鉴于第三人未在本案中就相关合同提出主张，故本院对其租赁关系不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海内蒙古某某宾馆与被告上海某某酒店经营有限公司于2005年12月22日签订的关于上海市某某路395号房屋的《房屋租赁合同》于2012年2月18日起解除；
二、被告上海某某酒店经营有限公司、上海某某酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市某某路395号房屋，被告上海某某酒店经营有限公司、上海某某酒店有限公司应注销上海某某酒店有限公司在该房屋内的工商登记注册；
三、第三人上海某某餐饮管理有限公司分公司、第三人上海某某母婴服务有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市某某路395号房屋；
四、被告上海某某酒店经营有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市某某路395号房屋返还给原告上海内蒙古某某宾馆；
五、被告上海某某酒店经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海内蒙古某某宾馆自2013年1月1日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费，按年租金人民币210万元计算；
六、被告上海某某酒店经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海内蒙古某某宾馆违约金，按一个月租金金额计算（按年租金人民币210万元计算月租金）；
七、原告上海内蒙古某某宾馆应于被告上海某某酒店经营有限公司履行完毕上述义务之日返还被告押金人民币50万元；
八、对原告上海内蒙古某某宾馆的其余诉讼请求不予支持；
九、对反诉原告上海某某酒店有限公司的反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4870元，由原告负担人民币1624元、被告负担人民币3246元；反诉受理费人民币2405元，由反诉原告上海某某酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长郝晓鹃
审判员陶虹
人民陪审员姚鸿康
二〇一三年十一月二十五日
书记员张敏娴
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