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1 写字楼楼宇系统存在的缺陷
（1）系统控制温度与用户室内实际温度不匹配，相差过大
写字楼楼宇控制系统无论从设计还是从产品的技术性能上来说，存在一个较为普遍的问题就是温度控制的准确性。尤其是没有准确采样室内温湿度的装置以及相匹配的系统分析软件，使得楼宇系统设定温度与客户室内温湿度难以匹配。通常的客户区域内的温度很难稳定在比较舒适的22℃～25℃之间。只能通过室内的风机盘管来调节温度，但想通过新风来调节就很困难。
（2）系统监控功能部分失效 由于大厦部分设备设计、安装和改造等原因，造成部分检测报警功能失效。系统的监控功能本身也存在一定问题，尤其是主机报警功能不稳定，存在误报的现象，平均每两三个月就会出现一次。究其原因主要是主控软件设计时存在缺陷，需要定期对主控系统进行整理和调整，否则就会出现程序运行错误从而导致主机误报。这项工作技术性要求较强，多数情况下只能找厂家维修。
（3）系统设定周期短以及缺少记录分析表 系统设定运行周期功能单一，如果遇到春节或长假时，就必须加班重新调整设备运行时间。多数楼宇控制系统缺少数据分析图表，也就是说，没有采集系统数据和分析数据的图表输出。这样不利于工程管理部门对节能减排的分析和制定有效的节能计划。
（4）楼宇自控室外泛光照明系统与单一的智能室外照明系统相比成本较高 现有一些厂家生产的智能室外泛光照明系统，可以根据室外光线的亮度自动开启或关闭泛光照明，其价格相对楼宇系统较低。楼宇控制系统在北京地区多采用的方法是：参照天安门升降旗的时间来设定灯光开启时间，但是，在阴雨天气还需人工操作。
2 日常运维中常见的问题
根据写字楼楼宇自控系统的运行状况进行综合分析得知，出现的问题主要有三大方面：
（1）DDC 控制板件因老化停止工作。这种故障难以处理，通常的做法是更换板件，而写字楼的产品早更新换代速度较快，没有可供更换的配件。如果是分站DDC 控制器故障，可能导致部分设备只能由自动改为手动运行。而主站DDC 控制器故障将导致整个系统瘫痪。
（2）主控电脑软件无法升级。有些软件设计单位可能已经转产，一旦主机软件出现较大的问题将无法修复。
（3） 水阀漏水直接导致水温控制不准，需要更换水阀。更换水阀的费用较高，甚至必须连同执行机构一起更换。
3 影响楼宇自控系统的其他因素
影响楼宇自控效果的因素很多，但最为重要是设备、环境因素。由于写字楼的新风设备风道狭窄且为单向出口，造成各房间新风出口风量不够均匀，房间内部分区域二氧化碳含量过高，人体感觉憋闷，体表感温不均匀，靠南侧偏热而靠北侧偏冷。 环境因素主要来自于客户装修打隔断墙，由于隔断墙内的新风系统不均匀分布，直接造成空气流动性下降，靠近新风口的房间新风流速大，使冬季室内温度过高。远离新风口的房间空气污浊，导致人体呼吸不畅。 以上这些因素直接致使楼宇自控系统难以精确地调整室内温度。
4 对写字楼楼宇自控系统未来改造的设想和建议 根据当前楼宇自控系统被广泛应用的技术以及未来的发展趋势来看，写字楼楼宇自控系统需要在楼宇能效、暖通空调节能控制、最舒适的室内环境和中央系统监控与分析四个方面进行定位和改造。
（1）最理想的楼宇节能效率应该达到30%，要达到这样的标准，需要一个灵活高效的楼控系统。
（2）暖通空调节能控制。按需要控制整个暖通空调系统的模式切换，并具有节能功能的暖通空调控制器与高质量耐磨损的阀门，以及高精准的执行器、风阀执行器、热表、变频器组合起来的能源控制中心，可实现高达50% 的节能潜力。利用可编程序控制器准确地提供中央空调、新风系统及相关操作的全面综合信息。
（3）最舒适的室内环境。无论室内环境的要求如何，按需控制供暖、制冷和通风，确保获得最佳室内环境的同时使能源消耗为最小值。这些可通过采用多种房间温控器、传感器和具备高控制精度的房间控制器来实现。为了达到这一目的，楼宇系统应该设计出人性化操作界面，可以快速、轻松地设置室内气温，确保房间温度适宜，空气质量良好。从现场控制单元到中央管理站都有明确直观的用户提示和易于理解的图形化显示，能够让操作人员尽快熟悉系统，轻松对其进行操作。另外，操作人员还可以通过网络浏览器随时随地对系统进行控制，从而进一步提高楼宇管理的效率和可靠性。
（4）中央系统监控与分析。通过一个中央操控站监控来分析所有过程和能耗，并实现优化功能。譬如，趋势分析功能模块可查明节能潜力。通过远程接入功能，操作人员可以快速查明能源浪费环节并实时纠正，而不用亲临设备安装地点。为了提高设备能效，楼宇系统还要配备内容广博的案例库，其中包括各种经过验证且随时可用的预案。让客户可以在保持舒适的室内环境的情况下使能耗显著降低。
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