《民法典》：不能强制对方签订房屋买卖合同

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”

 

根据上述规定，任何一方都不能强迫对方与自己签订房屋买卖合同。如果一方当事人认为对方应当与自己签订房屋买卖合同并完成交易，且打算诉至法院，那么，该当事人应当注意双方之间是否存在基础法律关系，存在什么基础法律关系，是和房屋买卖合同关系无关的法律关系，还是房屋买卖合同的预约，还是房屋买卖合同本约，如果是房屋买卖合同本约，诉讼请求要怎么写。此外，还涉及法官的释明问题。

 

如果双方毫无基础法律关系，一方完全出于单方意愿要求与对方建立房屋买卖合同关系，那么，其请求自然是不能得到支持。

 

如果双方有基础法律关系，也要看是什么基础法律关系，如双方之间是民间借贷法律关系，即便债务人未履行还本付息的义务，债权人也无权单方要求与之建立房屋买卖关系。其他如租赁、仓储、借用等合同关系，或侵权法律关系等等，这些基础法律关系都完全不是一方要求对方与之建立房屋买卖合同关系的基础。

 

比较常见的是双方之间就标的房屋买卖签订过认购书、订购书、预订书等，甚至定金协议、居间协议等，且约定将来签订房屋买卖合同或预售合同或销售合同等。对此，需要分析，这些协议是预约还是本约：如果是预约，则合同一方不得强制要求与对方签订本约；如果是本约，在没有履行障碍的情况下，可以要求对方继续履行，但是诉讼请求不能写要求对方与之签订房屋买卖合同，而要直接写要求对方配合办理过户、交房等手续。不能写要求对方与之签订房屋买卖合同，是因为这个诉讼请求无法强制执行，且既然双方之间已经存在房屋买卖合同关系，也没有必要再在形式上签订合同，而只需按照双方之间的房屋买卖合同关系继续履行即可。

 

当然，这里还涉及到法院的释明问题，如果法官审判过程中发现双方当事人之间已经存在房屋买卖合同关系，合同履行没有障碍，且原告诉讼请求的真实意思是要求继续履行合同，只不过表述上不准确，此时法官应当就诉讼请求的规范化进行释明。这里需要特别注意的是，法院不能判决一方与另一方签订房屋买卖合同，也不能判决一方配合另一方办理贷款手续（涉及签字、提供相关材料等），因此，如果房屋买受人想贷款，则法院应向其释明，买受人想贷款的这个诉讼请求法院无法支持，如果买受人不能全款买房，则是合同履行的障碍，买受人要求过户和交房的诉讼请求也无法得到法院裁判文书的支持，买受人只能变更诉讼请求为解除合同、退还房款、赔偿损失。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

 

 

附：张某华与富民房地产公司房屋买卖合同纠纷案

 

裁判要旨：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

 

案情简介：富民房地产公司于2015年10月18、2015年11月5日分别为张某华出具了涉案房屋房款收据一张，上述收据盖有富民房地产公司财务专用章。张某华于2017年8月31日入住涉案房屋至今，并于2017年11月16日交纳了该房屋的住宅专项维修资金。之后，张某华诉至法院，要求富民房地产公司履行在张某华购买涉案房屋的《商品房买卖合同》上签盖章义务、为张某华开具增值税发票、办理备案登记、配合张某华办理不动产权登记手续并向张某华支付违约金。

 

裁判观点【案号：河北省承德市中级人民法院（2021）冀08民终4064号】依照《中华人民共和国民法典》第五条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，张某华诉请富民房地产公司为其在落款日期为2016年11月11日的《商品房买卖合同》上加盖印章，开具增值税发票，办理备案登记义务，按每日129.00元支付至取得房地产权属证书之日止的违约金，办理不动产权登记手续。但是，张某华自认其将部分购房款交付与案外人张某民，现富民房地产公司对此不予追认，亦不同意在案涉《商品房买卖合同》上加盖印章。张某华的诉讼请求实质上是请求富民房地产公司与其设立商品房买卖的法律关系，其诉讼请求有违民法典规定的自愿原则，不予支持。