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一、借名人对标的房屋不享有物权
（一）登记的权利人推定为不动产物权的所有人
《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。” 第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述法律规定，不动产物权的变动以一般登记为生效要件，登记的不动产权利人推定为物权人，有证据证明不动产登记簿确有错误的除外。
（二）借名买房不是法律规定的例外情形
何为“不动产登记簿确有错误”呢？我认为，“不动产登记簿确有错误”的情形应当包括如下两种情形：
1、由于房地产登记机构工作失误，误把权利人张三写成了李四；
2、标的不动产的原权利人为A，但根据法律规定，标的不动产的权利人已变更为了B，但是不动产登记簿尚未作变更。根据法律规定，标的不动产尚未作变更登记，但物权人已变更的情形（登记的物权人和实际物权人不一致或不完全一致的情形）有：
（1）法律文书导致的物权变动
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第7条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”
《民诉法解释》第四百九十一条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。” 总结上述法律、司法解释的规定，可以导致物权变动的法律文书有两种：
a.人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书；
b.拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书；
（2）继承或遗赠导致的物权变动
《民法典》第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时，不动产所有权就发生了变动，但是登记簿可能还没有发生变更，这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。
（3）合法建造、拆除房屋等事实行为
《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动，但是不动产登记簿上可能还未登记，这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。比如，农村自建房，房屋建好，相应的农户即享有了所有权，而非要等待办了产证才有所有权。
（4）在上海，依据92方案动迁的，同住人是共有人（不考虑时效）
（5）夫妻共有的房产只登记了一方的名字，另一方也是物权人（共有人）
很明显，借名买房不属于上述登记权利人和实际权利人不一致的情形。借名人和出名人对标的房屋物权归属的约定是合同，是债权债务关系。
二、借名人不享有物权期待权
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
借名人不符合上述规定（也不可参照适用），理由如下：
1、“借名人”不是“买受人”，而且两者有本质的区别，不能类推适用。买受人和被执行人之间是买卖合同关系，买受人据以排除强制执行的法理依据是买受人对执行标的物（房屋）的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物（房屋）的普通债权。但是，借名人和被执行人（出名人）之间的法律关系虽然本质上也是债权债务关系【注：代持协议一般为合法有效的协议，在此不展开论述】，但是明显不是买卖合同关系，很难讲借名人对执行标的物享有物权期待权。
2、借名人是向第三人（原房屋所有人）支付的房款，不是向被执行人支付的房款。这和第三个要件的规定也不一致。
3、借名人之所以要借名买房，一般是出于规避限购政策、规避限贷政策、享受本不属于自己的优惠政策或福利等不合法的目的。因此，执行标的物没有从被执行人名下过户到借名人名下，一般是由于借名人自身的原因。从这个角度讲，第四个要件一般也不符合。
注：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等规定同样不适用。
三、不宜通过类推适用或扩大解释等方法认定借名人享有排除执行的权利
不宜通过类推适用或扩大解释等方法认定借名人享有排除执行的权利，因为：
1、对申请执行人合法权利保护的需要
（1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定对于法院支持执行异议规定了严格的条件（比如，第28条规定的四个要件），做此严格规定的原因就是为了在保护案外人的合法权利的同时，也要保护申请执行人的合法权利。如果能够随意的类推适用，扩大解释相关的规定以排除执行，则被执行人的财产将可能大幅减少，这对于申请执行人权利的保护是十分不利的。
（2）从部分高院的规定看，借名买房的借名人所提出的执行异议也不应得到支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。……”根据该规定，“债权人查封”是借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的障碍。从该规定可看出，该规定的立法本意是这个障碍是借名人不能通过保全异议或执行异议（之诉）涤除掉的【善意第三人的权利优先于借名人的权利受到保护，对此应该没有争议。该条规定把“债权人查封”和“善意第三人”并列，由此可以看出，该条规定的本意是申请查封了房屋的债权人的债权优先于借名人的债权】。
2、规范市场交易秩序的需要
有些人通过借名买房等方式规避政府的政策，导致政府的政策在目的实现上效果有所减损，但却滋生出很多的纠纷。不支持借名人执行异议（之诉）的判决能够实现由“特殊预防”实现“一般预防”的效果，这对于规范市场秩序是有利的。反之，如果法院支持了借名人的执行异议（之诉），就会导致更多的人借名买房，就会产生更多的纠纷，也会导致出名人的债权人可能因无法知晓出名人的责任财产（房产）是否为其所有，而不敢与之交易，这对于鼓励交易原则是相违背的。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附：中集哈深公司与徐某欣、曾某外案外人执行异议之诉案
案情简介：涉案房屋登记在曾某外名下，但实际出资人系徐某欣。徐某欣（甲方）与曾某外（乙方）签订的《房产代持协议》约定涉案房产的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于甲方，甲方仅以乙方名义购买涉案房屋，乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利。兴业银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某勇借款合同纠纷一案，执行过程中，法院查封了涉案房屋，徐某欣提出执行异议。
裁判观点【案号：最高人民法院（2020）最高法民再328号】《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
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