最高人民法院（2021）最高法民终1218号民事判决认为，对于合法有效书面买卖合同的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同，或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形。现李某某提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭《预收款专用票据》认定李某某符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，本院予以纠正。
我赞同该观点的结论，即载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》不属于书面买卖合同。但是我的理由和上述理由不太一样。
《执行异议复议规定》第28条和第29条的第一个要件都是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，由此可见该要件的重要性。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这个要件可以分解为如下几点：（1）时间上，合同签订的时间早于查封的时间；（2）合同效力上，需是合法有效的，不能是无效合同（注：有观点认为商品房消费者与开发商签订的认购书或预售合同或销售合同即便无效也不影响商品房消费者排除执行，对此观点在此不展开讨论）；（3）要求“书面买卖合同”。前两点本文不讨论，本文的话题就是“书面买卖合同”。
一、我认为不应当以“要式合同”或“要式法律行为”的法理论述“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》不属于书面买卖合同。”
1、先看一下上述几条法律、部门规章的原文
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
《城市房地产转让管理规定》（发文机关： 建设部）第七条 规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”
《城市房地产转让管理规定》第八条规定：“房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。”
上述规定是一些管理性的规定，包括要求房地产转让应当签订书面转让合同，对合同内容的要求，交易流程的规定等。但是，从上述规定看不出不签订书面的转让合同，不办理批准等手续，则房屋买卖合同关系不成立或者不生效。
2、再看一下（2021）最高法民终1218号判决的措辞
“对于合法有效书面买卖合同的认定”中的“合同”很明显是债权合同；
“房地产转让作为法定要式法律行为”这句话应该是指物权行为；
“应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同”中的“书面合同”应该是指债权合同。
分析这三句话，再结合这一整段的内容来看，我觉得好像逻辑上有问题，问题出在了“画蛇添足”，即不应当把“要式合同”或“要式法律行为”引入这一段来论述“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》不属于书面买卖合同。”而且，“房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同”这句话在逻辑上也有点问题：“房地产转让作为法定要式法律行为”这句话应该是指房地产转让有网签、审税、过户等有房产和税务等部门参与的有比较严格形式要求的一个交易，但是这个“网签、审税、过户”的过程都是属于“交易流程”的范畴，这也都是房地产买卖双方履行其已达成的买卖合意（这个买卖合意一般是以买卖合同等书面形式体现的，但是也不排除是口头协议）的过程，或者说是房产交易“中下游”的行为，而相对应的“上游”的行为则主要是达成买卖合意。我们现在要讨论的就是“上游”的买卖合意如果形式上是“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》”，那么这个《预收款专用票据》是否可以被认定为《执行异议复议规定》第28条和第29条中的“买卖合同”。很明显，用“下游”的行为来倒推“上游”应该怎么做，来论证“上游”的合同如果不符合什么形式则该合同不符合《执行异议复议规定》第28条和第29条中的“书面买卖合同”，这在逻辑上有点问题。
3、我认为房屋买卖合同不是要式合同
“要式合同，是指依法律或当事人要求必须具备一定形式的合同。……法律所规定的形式，在效力上不尽一致。某些要式合同，不具备法定形式则合同不成立；有些要式合同，不具备法定形式只是不生效或者仅仅不能向法院诉请强制执行而已（《合同法》第44条等）。”【《合同法》，崔建远主编，法律出版社出版，2016年第6版，第19页】
《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
《民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”
房屋买卖合同不属于必须办理批准等手续的合同，不属于要式合同。至于买卖双方达成了房屋买卖的合意之后，去房屋管理部门办理“网签、审税、过户”等手续不是《合同法》第四十四条和《民法典》第五百零二条中的“办理批准等手续”。《合同法》第四十四条和《民法典》第五百零二条中的“办理批准等手续”是指不办这些手续则合同不生效（不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力）。而办理“网签、审税、过户”等“要式的”手续恰恰是以买卖双方已经达成的买卖合意成立并生效为前提的，办理“网签、审税、过户”就是在履行买卖双方已经达成的买卖合意。
二、《执行异议复议规定》第28条和第29条中的“书面买卖合同”的理解
案外人执行异议之诉或申请执行人执行异议之诉（以下简称“执行异议之诉”）审查的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，即案外人的民事权益与申请执行人的民事权益哪个更优先。执行异议之诉诉讼中，法院一方面要考虑到案外人权利的保护，一方面也要考虑到申请执行人权利的保护，申请执行人权利保护的一个很重要的考量因素即防止案外人与被执行人串通损害申请执行人的权利，所以《执行异议复议规定》第28条和第29条等设置了很多案外人排除执行需满足的法律要件，其中，《执行异议复议规定》第28条和第29条中对案外人都有一个“书面买卖合同”的要求。这里的“书面买卖合同”的理解一定要在执行异议之诉法律制度的背景下作解释，而不能仅仅从笼统的一般的法理的角度理解。这里之所以要求“书面买卖合同”，是为了多维度的审查确认被执行人和案外人之间的法律关系，防止被执行人和案外人把其他债权债务关系说成是买卖合同关系。因此，从这个角度讲，这里的“书面买卖合同”不光是要求买卖双方已经达成了买卖合意，而且要求“书面买卖合同”这个形式（当然，这个形式可以是买卖合同，也可以是能够被认定为买卖合同的认购书、预定书、定金协议、居间协议等）。那么，这就很容易理解，这里的“书面买卖合同”不能作任意的扩大解释，“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》”当然不能被解读为“书面买卖合同”，因为按照交易惯例和法律逻辑，肯定是先有了买卖合意，买受人才会付款，买受人付款了才会有《预收款专用票据》，而我们所讨论的“书面买卖合同”是买卖合意的形式上的体现，这个“书面买卖合同”是“上游”的东西，《预收款专用票据》是“下游”的东西，两者存在“时空差距”，不可能是同一个东西，不论“书面买卖合同”是否存在，《预收款专用票据》都不能被认定为“书面买卖合同”。因此，“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》”不能被解释为《执行异议复议规定》第28条和第29条中的“书面买卖合同”。
三、困境：审查标准不同
我们都知道刑事案件证据的证明标准和民事案件证据的证明标准不同：前者要求达到排除合理怀疑的证明标准，结论要求具有唯一性；后者只要求达到高度盖然性的证明标准（优势证据原则）。前者的证明标准要求比后者高很多，这是这两种类型案件的特点决定的，是符合理性和科学的。但是，刑事案件和民事案件“井水不犯河水”，泾渭分明，因此刑事案件和民事案件证明标准的不同不会导致什么不利后果。
“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》”是否属于“书面买卖合同”也存在这个问题：在房屋买卖合同纠纷中，“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》”有可能被认定为“书面买卖合同”，因为做此认定是保护守约方的基础，是实现司法裁判公平正义的基础；但是，在执行异议之诉中，“载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容的《预收款专用票据》”则不能被认定为“书面买卖合同”，这是为了平衡保护申请执行人和案外人权利的需要，是利益衡量的结果，也是为了实现司法裁判的公平正义。执行异议之诉很特殊，它审查的是三方当事人中两方当事人的权利冲突，这两方可能是“申请执行人+被执行人”和“案外人”，也可能是“申请执行人”和“被执行人+案外人”，也可能是“申请执行人”和“案外人”。执行异议之诉审查中强调一个“防”字，防恶意串通，防虚假诉讼，防裁判结果伤及第三人的合法权利，这和其他民事案件中注重“民事权利可以放弃和处分”、“私法自治”等不同。但是，执行异议之诉和其他的民事案件同为民事案件，执行异议之诉法律程序在民事诉讼法律程序这个大家庭中没有“特区”，这个审查标准的不同，就有可能引发一些道德危机。
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