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最高院（2021）最高法执复71号执行裁定认为，执行查封后，作为申请执行人的抵押权人有权收取执行标的房产的租金。
我赞同上述观点，同时需要说明，并非只有作为申请执行人的抵押权人有权收取执行标的房产的租金，如果申请执行人并非抵押权人，其也有权收取执行标的房产的租金，当然，如果有多个申请执行人，这就涉及到租金这一执行价款分配顺序的问题。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于执行价款受偿顺位的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下。
一、从抵押财产孳息归属的角度
《民法典》第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”该规定是从抵押财产孳息归属的角度所作的规定，是实体法依据，抵押权人据此直接收取承租人租金是合法的（不经执行局而“私下履行”合法），但是执行法院不宜直接依据此规定通知承租人向申请执行人（抵押权人）履行，因为该规定是实体法规定，是私法，并非执行规定，法院执行部门不能直接援引此规定作出执行实施行为，而应援引下文提到的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》等执行规定作出执行实施行为和相关执行裁定。
二、从执行被执行人到期债权的角度
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第45条规定：“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知（以下简称履行通知）。履行通知必须直接送达第三人。履行通知应当包含下列内容：（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿；（2）第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；（3）第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；（4）第三人违背上述义务的法律后果。”根据该规定，如被执行人（出租人）对第三人（承租人）的租金债权已到期（承租人应付租金的期限截至），人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向承租人发出履行到期债务的通知，承租人收到法院的履行通知后，不得再向被执行人（出租人）支付租金，而应当将租金按照法院履行通知的要求直接支付给申请执行人或者交付法院执行。当然，如果承租人对应付租金之义务有实质异议，可以依法向法院提出。对于第三人对到期债权实质异议的相关问题，可以参见2023年3月13日我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写的文章《对被执行人未到期债权的冻结及债权到期后的执行与救济程序》，在此不再展开。此外，对于被执行人已收取的租金，执行法院当然也可以直接向被执行人执行。
附：九江盈邦经营管理有限公司、中信银行股份有限公司南昌分行等借款合同纠纷执行异议案
案情简介：江西高院在执行申请执行人中信银行股份有限公司南昌分行（以下简称中信银行南昌分行）与被执行人九江世纪家居广场有限公司（以下简称世纪家居公司）、陈某雄、林某星、张某生、余某萍借款合同纠纷一案中，作出（2021）赣执恢1号协助执行通知书，通知盈邦公司在收到通知之日起七日内将收取的世纪家居公司承租人的全部租金转付至该院。盈邦公司不服，向江西高院提出书面异议。
盈邦公司异议请求撤销（2021）赣执恢1号协助执行通知书，停止对其执行。事实和理由：（一）盈邦公司不是被执行人，被执行人所欠债务与盈邦公司无关，且被执行人的房产足以抵偿申请执行人的本息，申请执行人的合法权益并未受到任何损害。（二）执行法院作出的协助执行通知书无法律及事实依据。执行法院作出协助执行通知的依据为《委托经营管理协议》，该协议申请执行人和被执行人均未提供，请求责令被执行人限期提供，并依照该协议执行。现被执行人尚欠盈邦公司巨额管理费未支付，在未经核算的情况下，租金和管理费金额尚不明确，无法确定被执行人还有租金在盈邦公司处；且协助执行通知书指向的金额不明确，盈邦公司无法协助执行。（三）盈邦公司与被执行人关于租金的纠纷正在审理过程中，尚未判决。按照法律规定，人民法院在执行第三人时，对于未经生效法律文书确认的权益，如果第三人提出异议，即不得对第三人强制执行。（四）盈邦公司的大部分账户已被江西省九江市浔阳区人民法院冻结，盈邦公司无法协助执行。（五）强制执行会影响到市场的正常运营及社会稳定。喜盈门市场现有商户400余家，工作人员3000多人，如果强制将所有款项全部执行至法院，则市场没有运营资金，可能马上停摆，引发社会不稳定因素。
中信银行南昌分行答辩称：（一）世纪家居广场（喜盈门家居广场）是世纪家居公司名下的财产，其产生的租金归世纪家居公司所有，不归盈邦公司所有，故执行法院作出的协助执行通知书于法有据。（二）世纪家居公司名下的房产是否足以抵偿申请执行人的本息，不影响案涉房产所产生的租金成为法定孳息。另，申请执行人作为案涉房产的抵押权人，从采取扣押措施之日起对之后的房屋租金享有优先受偿权，执行法院采取的执行措施具有正当性。（三）盈邦公司与世纪家居公司之间关于委托合同的纠纷，与申请执行人无关，更与案件强制执行无关，不能改变案涉租金的所有权归世纪家居公司的事实。（四）盈邦公司无权排除执行。盈邦公司受世纪家居公司委托管理和经营世纪家居广场，负有协助执行义务。请求驳回盈邦公司的异议请求。
世纪家居公司答辩称：（一）盈邦公司成立于2016年9月2日，前称“九江世纪家居经营管理有限公司”，2016年12月，世纪家居公司以“九江世纪家居经营管理有限公司”名义与上海喜盈门企业管理有限公司（以下简称喜盈门公司）签订《项目加盟协议》，喜盈门公司同意世纪家居公司使用喜盈门品牌，提供商场委托管理服务，自此世纪家居公司名下“21世纪家居广场”更名为“喜盈门家居广场”。2017年2月24日，“九江世纪家居经营管理有限公司”更名为盈邦公司。2017年12月1日，世纪家居公司出具《委托书》，委托盈邦公司代为经营管理喜盈门家居广场，两家公司之间表面是委托关系，实际上是“两块牌子，一套人马”。2020年12月1日，世纪家居公司向盈邦公司送达《解除委托合同通知》，宣告即日起解除委托关系，并致函喜盈门公司，告知解除对盈邦公司的委托，《项目加盟协议》由世纪家居公司继受。因盈邦公司多次拒不履行江西高院协助支付租金的义务等原因，世纪家居公司于2021年1月向江西省九江市中级人民法院（以下简称九江中院）提起委托合同纠纷之诉。（二）喜盈门家居广场属于世纪家居公司所有，盈邦公司对租金不享有所有权。盈邦公司作为受托人，不论以其名义收取的租金还是以世纪家居公司名义收取的租金，盈邦公司都负有转交委托人世纪家居公司的协助执行义务，执行法院要求其协助执行符合法律规定。据了解，除被其他法院冻结的部分款项外，案涉大部分租金已被盈邦公司转移至其关联企业九江嘉盈门经营管理有限公司账户内隐匿，拒不履行协助执行义务。请求驳回九江盈邦的异议请求。
江西高院审理查明：中信银行南昌分行与世纪家居公司、张某生、余某萍、陈某雄、林某星金融借款合同纠纷一案，该院于2019年8月20日作出（2018）赣民初173号民事调解书：1.双方当事人一致确认截至2019年6月20日，世纪家居公司尚欠中信银行南昌分行借款本金13955万元，2019年6月21日起至实际付清全部借款之日止的利息、罚息、复利（罚息与复利是基于世纪家居公司未按本调解协议按时偿还本息产生的）按双方借款合同的约定计算；2.世纪家居公司同意按每半年为一期的方式向中信银行南昌分行归还部分借款本金（共12期），以清偿全部借款本金，具体借款本金还款金额及期限详见调解书；3.世纪家居公司于2019年9月20日向中信银行南昌分行支付自2019年6月21日至2019年9月20日的利息、罚息及复利，此后同意按照每三个月为一期，支付时间不得晚于每三个月中第三个月的20日，足额支付剩余借款本金的利息、罚息及复利，直至归还全部剩余借款本息时止；4.世纪家居公司于2019年9月30日前一次性向中信银行南昌分行支付律师代理费23000元；5.如世纪家居公司未按期履行上述第一、二、三款的还本付息义务，张某生、余某萍、陈某雄、林某星对世纪家居公司剩余的全部借款本金及利息、罚息、复利等承担连带清偿责任；6.如世纪家居公司未按期履行上述第一、二、三款的还本付息义务，则中信银行南昌分行有权就世纪家居公司剩余的全部借款本金及利息、罚息、复利等向人民法院申请强制执行，并在上述剩余的全部借款本金及利息、罚息、复利等范围内，就世纪家居公司名下位于九江市××道××号××栋××单元××室共十二处的房产及所对应土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿，及对21世纪家居中心1栋不分单元202、203、204、205、206、207六处房产所有的物业经营收入（登记证明编号：XXX99，包括但不限于项目经营取得的租金、停车费等收入）优先受偿。诉讼期间，基于中信银行南昌分行的保全申请，该院依据（2018）赣财保12号民事裁定书，于2018年11月13日作出并送达（2018）赣执保90号协助执行通知书，要求九江不动产中心协助查封世纪家居公司名下房产：1.21世纪家居中心1栋不分单元202、203、204、206、205、207、403、405、406、1801、1201、1101室等十二处房产；2.21世纪家居中心1栋不分单元103、101、305、304、302、404、402、105、102、303、1501、1401、1301号十三处房产。
2020年11月19日，江西高院立案执行。同年12月24日，该院作出（2020）赣执41号之一执行裁定称，在诉讼过程中，该院保全查封了世纪家居公司名下位于21世纪家居中心1栋的商铺、写字楼，并于2020年11月30日发出公告，要求承租人停止向被执行人支付租金，并在收到公告之日起将应付给被执行人的租金（含未付部分）和后续按约定应付租金转至该院执行账户内；由于案涉商铺、写字楼虽已抵押给中信银行南昌分行，但因短期内难以处置，基于中信银行南昌分行的撤销执行申请，裁定终结对（2018）赣民初173号民事调解书的本次执行程序。2021年1月8日，因中信银行南昌分行申请，该院立案恢复执行。2021年1月15日，该院作出（2021）赣执恢1号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人世纪家居公司、张某生、余某萍、陈某雄、林某星的银行存款16000万元；二、如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人世纪家居公司、张某生、余某萍、陈某雄、林某星价值相等的其他财产。同日，该院作出并向盈邦公司送达（2021）赣执恢1号协助执行通知书：鉴于盈邦公司已收取承租人的租金，现根据申请执行人的申请，请协助执行下列事项：在收到协助执行通知书之日起七日内将收取的世纪家居公司承租人的全部租金转付至该院。
江西高院另查明：登记在世纪家居公司名下的案涉十二处房产，均已抵押给中信银行南昌分行，其中403、405、1101、1801、1201室房产抵押登记时间为2018年3月22日，205、202、206、207、204、203、406室房产抵押登记时间为2015年1月29日。
江西高院再查明：执行过程中，中信银行南昌分行提交了世纪家居公司（甲方）与“九江世纪家居经营管理有限公司”（乙方）于2016年9月30日签订的《委托经营管理协议》复印件，显示：双方就甲方将其所有的21世纪家居广场的全部商铺、写字楼及附属设施等（以下统称“该物业”）委托给乙方经营管理等相关事宜作出约定；其中第三条（委托经营管理费用）约定：1.该物业收取的全部收益的30%用作乙方自主经营的经营费用。2.因经营该物业所收取的全部收益的另外70%，双方同意乙方有权按确定标准（详见协议图示）提留委托经营管理费用即收入提成。3.收取方式：经营收入的租金部分由甲方负责收取，甲方收取的租金用于偿还银行贷款和民间借贷本金利息；经营费用由乙方负责收取，用于经营该物业费用支出，收入总额按上述约定于年底统一进行核算。4.双方同意于每年年底进行结算，经双方核对确认结算金额后，乙方将应付甲方金额支付给甲方。如乙方在经营过程中，存在代甲方支付甲方欠付的或甲方指定的相关款项的情形，乙方有权在结算应付给甲方金额中作相应扣除；第四条约定：委托经营管理的期限为二十年。双方当事人在举证期限内均未提供上述协议原件。执行异议审查期间，世纪家居公司提交《项目加盟协议》，显示：2016年12月1日，“九江世纪家居经营管理有限公司”（甲方）与喜盈门公司（乙方）签订项目加盟协议，约定甲方在九江设立喜盈门建材家居广场，委托乙方经营管理，由乙方提供商业体系（包括直营、委托管理）、品牌和管理技术，甲方支付加盟费（500万元）、品牌使用费等；合作期限为15年，到期可以自动续期5年。2017年12月1日，世纪家居公司向盈邦公司出具《委托书》，授权委托盈邦公司经营管理世纪家居公司名下喜盈门（九江）建材家居广场。2020年11月30日，世纪家居公司向盈邦公司出具书面解除委托通知，决定自2020年12月1日起解除对盈邦公司的委托，并要求处理相关善后事务。
世纪家居公司诉盈邦公司委托合同纠纷一案，九江中院于2021年1月6日立案受理，案号为（2021）赣04民初2号，案件正在审理过程中。
江西高院认为，21世纪家居广场的全部商铺、写字楼及附属设施等均登记在世纪家居公司名下，世纪家居公司虽委托盈邦公司经营管理，但是根据当事人提交的《委托书》《委托经营管理协议》以及《项目加盟协议》等证据显示，双方约定内容符合《中华人民共和国民法典》第九百一十九条、第九百二十七条、第九百二十八条规定的委托合同法律特征，受托人盈邦公司处理经营管理世纪家居广场事务取得的租金等财产，应当转交给委托人世纪家居公司，世纪家居公司应当按照约定向其支付报酬。因此，根据《中华人民共和国民法典》第三百二十一条第二款的规定，世纪家居公司可以基于上述合同的约定直接取得21世纪家居广场物业的租金收入，盈邦公司主张该租金属于世纪家居公司享有的到期债权与事实和法律不符；该公司基于案涉委托合同对上述物业主张的经营管理费用，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条规定的抵销主体和债权债务依据等条件。故在世纪家居公司未按执行通知履行生效民事调解书确定义务的情形下，执行法院有权扣留、提取世纪家居公司应当履行义务部分的租金等收入，对此江西高院已经发出（2021）赣执恢1号执行裁定书及协助执行通知书，盈邦公司作为受委托收取并占有上述租金的单位必须办理协助转交手续，至于上述租金的具体金额等事宜可以另行依法处理。盈邦公司以世纪家居公司欠付其巨额管理费用、已对到期债权（租金）提出异议以及协助执行的租金金额不明确等为由，拒不履行转交租金的协助执行义务，缺乏事实和法律依据，盈邦公司可以另行依法主张权利（委托合同纠纷案正在审理过程中）。另外，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十二条的规定，案涉房产均已抵押给中信银行南昌分行，世纪家居公司不履行案涉债务，上述抵押财产均已于2018年11月13日被查封，且该院已于2020年11月30日向案涉房产的承租人发布停止支付租金的公告，并于2021年1月8日发出（2021）赣执恢1号协助执行通知书，抵押权人中信银行南昌分行自案涉房产查封之日起有权收取法定孳息即租金，世纪家居公司或其受托经营管理人盈邦公司已无权收取租金。更何况，根据（2018）赣民初173号民事调解书第六项的内容，中信银行南昌分行对世纪家居公司名下案涉六处房产的物业经营收入（包括但不限于项目经营取得的租金、停车费等收入）享有优先受偿权。
对于异议审查处理的法律适用问题，由于盈邦公司在其异议请求中并未对租金收入主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，该异议请求属于利害关系人对协助执行行为提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查处理。至于盈邦公司主张的世纪家居公司名下房产是否足以清偿案涉债务即超标的查封问题，因盈邦公司不是房产的权利人及执行案件当事人，对此不具有异议主体资格，不予审查。对于要求盈邦公司履行协助执行义务是否影响社会稳定等异议理由，既不属于盈邦公司拒不履行协助执行义务的法定理由，也未提交证据证明。
综上，江西高院认为盈邦公司的异议理由不能成立，不予支持。江西高院于2021年4月16日作出（2021）赣执异3号执行裁定：驳回盈邦公司的异议请求。
盈邦公司不服异议裁定，向本院申请复议，请求撤销江西高院（2021）赣执异3号执行裁定及（2021）赣执恢1号协助执行通知书。事实与理由与异议阶段一致，并补充：异议裁定适用法律不当。盈邦公司异议的理由既涉及程序问题，又涉及实体问题，应当分别适用执行行为异议和案外人异议的规定进行处理；异议裁定忽视了当事人之间存在实体权利争议的情况，适用法律错误，导致盈邦公司不能提起执行异议之诉。
本院审理查明的事实与江西高院查明的事实相同，本院对江西高院查明的事实予以确认。
裁判观点【案号：最高院（2021）最高法执复71号】本院认为，根据盈邦公司申请复议的理由和江西高院异议裁定的内容，本案复议审查的焦点问题是：（一）盈邦公司应否负担将收取的案涉抵押不动产租金转交执行法院的协助执行义务；（二）对盈邦公司的异议请求应通过何种程序审查。对于上述焦点问题，本院分析认定如下：
（一）关于盈邦公司应否负担将收取的案涉抵押不动产租金转交执行法院的协助执行义务的问题。
江西高院在本案执行中责令盈邦公司履行协助执行义务，将所收取的案涉抵押不动产租金转交执行法院，盈邦公司对此提出执行异议，江西高院驳回盈邦公司的异议请求。本院认为，结合本案相关事实，江西高院认定盈邦公司负担将收取的案涉抵押不动产租金转交执行法院的协助执行义务，认定事实及适用法律并无不当。主要有以下两个方面理由：
第一，符合对案涉抵押房地产采取执行措施的相关法律规定。《中华人民共和国民法典》第四百一十二条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。案涉21世纪家居广场的全部商铺、写字楼及附属设施等均登记在世纪家居公司名下，并已抵押给中信银行南昌分行。在世纪家居公司未按执行通知履行生效民事调解书确定义务的情形下，江西高院于2018年11月13日查封了上述财产，且于2020年11月30日向案涉房产的承租人发布停止支付租金的公告，并于2021年1月8日发出（2021）赣执恢1号协助执行通知书。根据上述法律规定，抵押权人中信银行南昌分行自案涉房产查封之日起有权收取法定孳息即租金，世纪家居公司、盈邦公司等已无权收取租金。因此，江西高院有权执行世纪家居公司对案涉房产享有的租金收益；盈邦公司有义务将其收取并占有的上述租金转交执行法院处理。
第二，符合人民法院所出具的关于中信银行南昌分行与世纪家居公司纠纷调解书的内容。根据（2018）赣民初173号民事调解书第六项的内容，中信银行南昌分行对世纪家居公司名下案涉六处房产的物业经营收入（包括但不限于项目经营取得的租金、停车费等收入）享有优先受偿权。根据上述调解书的内容，中信银行南昌分行对案涉六处房产的租金收入等享有优先受偿权。就此而言，盈邦公司收取案涉房产的租金收益，也与上述人民法院的生效法律文书内容不符。
综上，盈邦公司实际收取并占有案涉房产的租金，有义务协助转交给执行法院，由执行法院进行处理。江西高院向盈邦公司发出（2021）赣执恢1号执行裁定及协助执行通知书，通知盈邦公司将收取的世纪家居公司承租人的全部租金转付至该院，执行行为符合法律规定。盈邦公司以世纪家居公司欠付其巨额管理费用、以对到期债权（租金）提出异议以及协助执行的租金金额不明确等为由，拒不履行转交租金的协助执行义务，缺乏事实和法律依据，江西高院认定该主张不能对抗人民法院的执行行为，理据充分。
至于盈邦公司协助转交租金的具体金额等事宜，江西高院认为可另行依法处理，符合本案实际。至于盈邦公司与世纪家居公司之间的实体权利义务关系，盈邦公司可基于双方之间的法律关系，另循途径解决，不影响江西高院采取相应执行措施。
（二）关于对盈邦公司的异议请求应通过何种程序审查的问题。
如前所述，盈邦公司主张对世纪家居公司享有要求支付管理费等费用的债权，从而主张以案涉房产的租金收益实现其债权，此种债权请求权并非对租金收入主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，故该异议请求属于利害关系人对协助执行行为提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定审查处理。江西高院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，对盈邦公司异议请求进行审查，程序正当。盈邦公司关于江西高院对其异议申请适用程序错误的理由，本院不予支持。
综上，江西高院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；盈邦公司主张撤销（2021）赣执恢1号协助执行通知书的复议请求，应予驳回。
本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回九江盈邦经营管理有限公司的复议请求，维持江西省高级人民法院（2021）赣执异3号执行裁定。
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