（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

网签、审税、过户等房屋买卖的过程都需要卖房人亲自签字【注：网签这个环节因可在中介处完成，故审查不是很严格】，非本人签字的，房产交易中心不给办理相关手续，房屋买卖的流程不能顺利进行。如果房屋所有权人（全部或部分）是精神病人（“精神病人”是一个法学上的概念，指无民事行为能力人或限制民事行为能力人，通俗地讲就是不能正确表达自己意思的人），那么，房屋买卖的程序是不能完成的。

是否可以通过公证委托的方式解决上述问题？有了公证委托书，代理人就可以代理被代理人（精神病人）完成上述房产交易的流程了。但是，公证委托书是办不下来的。因为在办理公证委托时，公证机关也要审查委托人是否是本人，以及委托人的精神状态如何（是否有完全民事行为能力）。

    综上，精神病人（无民事行为能力人或限制民事行为能力人）的房屋直接买卖不行，委托公证也行不通。

那么，（部分）卖房人为精神病人（无民事行为能力人或限制民事行为能力人），卖房的程序怎么操作？

代理分为委托代理（上文所述公证委托即是典型）、法定代理和指定代理（指定代理很少见）（《民法通则》第六十四条：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”）既然委托代理行不通，那就要考虑法定代理（注：指定代理行不通，在此不展开，有兴趣的朋友可以私下找我交流）

精神病人（包括无民事行为能力人或限制民事行为能力人）的监护人就是其法定代理人。【《民法通则》第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。” 第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”】

《民法通则》第十七条规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人： (一)配偶；(二)父母； (三)成年子女； (四)其他近亲属；(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”

那么，需要通过什么程序来确认精神病人的监护人呢？

需要通过诉讼的程序来确认（部分）卖房人是精神病人（无民事行为能力人或者限制民事行为能力人），进而依法确定其监护人或者由法院指定其监护人。

《民事案件案由规定》第379项是“申请宣告公民无民事行为能力”第380项是“申请宣告公民限制民事行为能力”，即法院可以受理申请宣告公民无民事行为能力和申请宣告公民限制民事行为能力的案件（即法院有这样的业务）。在具体操作上就是由精神病人的利害关系人【法律依据为《民法通则》第十九条第一款：精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。】（注：一般是近亲属申请）向法院申请宣告卖房人为无民事行为能力或者限制民事行为能力人，法院委托司法鉴定中心对被申请人（疑似精神病人）进行行为能力进行鉴定，法院根据司法鉴定中心的鉴定意见进行判决，并指定监护人。

上文已述，精神病人（无民事行为能力人或限制民事行为能力人）的监护人即其法定代理人，可以代理精神病人（无民事行为能力人或限制民事行为能力人）买卖房屋。

    （当然，这还涉及其他的法律问题，在此不展开，有兴趣的朋友可以找我私下交流。）