郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】
买房人和卖房人签订的《居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》等合同中一般都不会明确约定如果房子噪音超过某标准则买房人有权解除合同。也就是说，买房人不能依据合同约定来解除合同。
买房人只能依照法律规定来解除合同。《合同法》第九十四条规定“有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同，《上海市房地产买卖合同》的《特别告知（一）》第三条的第4项载明“质量条款是买卖合同的必备内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。”买房人购买房屋是为了居住，房子噪音太大说明房子的隔音效果不好（也说明房子所处环境不好），这也是房子质量有问题的体现，而且这个质量问题导致房子不能保持正常使用（居住）功能，使得买房人的合同目的（居住）不能实现。因此，买房人可以根据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。
附谢某某、李某与陈某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：被告于2000年12月取得上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的产权。2014年11月25日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，建筑面积84.98平方米，房价款240万元，被告于2015年3月20日前腾出该房屋并通知原告验收交接，原告应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给原告；在2015年2月28日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15个工作日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15个工作日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金部分的价款，余款返还给原告；在双方签订合同后10个工作日内，原告向贷款银行申请购房贷款、签署购房贷款的相关文件并提交齐全按揭贷款所需全部资料，被告承诺配合提供原告贷款银行所需的相关资料及签署相关文件；待原告贷款审批通过并取得办理抵押登记的相关资料之次日起3日内，双方携带好产权交易过户所需的相关资料到房地产交易中心申请办理转让过户手续；在办理完毕产权交易过户后当日(在被告收到原告支付的第三笔房款即贷款部分之次日起三日内)，双方办理验房交接手续；第一次付款：2014年11月9日原告支付给被告购房定金2万元；第二次付款：2014年11月25日前原告支付给被告购房首付款72万元(含已付定金)；第三次付款：原告向贷款银行申请购房贷款166万元，在相关材料送进交易中心，待产权交易过户成功后，原告的贷款银行见以原告为权利人的产权证及以贷款银行为抵押权人的他项权利证明原件后代为原告支付给被告购房款166万元；第四次付款：验房交接完毕的当日原告支付给被告购房尾款2万元。该合同特别告知(一)载明：质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保证正常使用功能。该合同签订前，两原告已付给被告2万元购房定金。合同签订后，原告于2014年12月4日支付首付款70万元。因原告需要提前装修，协商后，双方提前至2014年12月6日验收交接房屋，原告并与被告代理人单辉签署《房屋交接书》，约定：原告已经过验收，认为符合双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同约定的交付条件，同意验收；交付后的上述房地产风险责任自该房地产交付之日起由原告承担。当月8日，原告通知银行停止放贷。2015年1月10日，两原告向被告发出《甜爱大楼104室问题的情况说明》，载明：……2014年12月3日发现104室正下方是整栋楼的泵房和水箱，水泵的噪音以及水箱补水的噪音严重影响正常居住，而看房时中介说楼下是车棚和仓库……要求做降噪整改，付贷款时间延长至整改完成后2个月，并补偿防潮、降噪装修费用20万元。2015年1月20日，被告向两原告发出《关于“甜爱大楼104室问题的情况说明”的回复函》，载明：该房2014年9月中旬挂牌出售，之前一直对外出租，双方于2014年11月初谈买卖事宜，……原告在找房、看房至最后付款期间，完全有能力对该房充分了解，对原告提出的要求及补偿被告不能满足；被告获悉甜爱大楼的公共设施——水泵房对104室有影响并影响到被告名下105室，立刻咨询了物业公司获悉，该大楼为老式高层住宅，生活水泵房设置于大楼地下室，被告目前正与物业公司及业委会沟通泵房降噪事宜，望原告能按合同约定继续履行合同。2015年2月6日，两原告向被告发出《甜爱大楼104室问题的情况说明》，载明：2014年12月3日发现104室正下方是整栋楼的泵房和水箱，……要求做泵房整改，付贷款时间延长至整改完成后2个月，并列出防潮、减震、降噪的面积、费用等，要求补偿20万元。2015年3月5日，被告代理人单辉再次向原告发出《关于“甜爱大楼104室问题的情况说明”的回复函》，内容与前一份一致。2015年3月23日，原告向被告代理人单辉发出《关于甜爱大楼104室噪音问题的回函》，载明：到目前为止还没收到被告与业委会沟通泵房降噪事宜的可实施的方案，致使原告无法付清尾款。2014年4月，两原告涉讼。2015年6月29日，被告向原告发出《关于解除〈房屋买卖合同〉通知》，载明：……原告收房后迟迟未能办理相关贷款手续，导致被告至今未能收到相应的购房款，现通知原告自即日起解除双方签订的《上海市房屋买卖合同》，原告承担违约责任并支付违约金。原告于2015年6月30日收到该通知。本案审理中，被告于2015年7月8日提交委托手续并提起反诉。另查明：原告为购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，于2014年12月4日支付给上海浩坤房地产经纪有限公司中介费1.1万元。审理中，两原告提供《检测报告》和800元检测费发票，称发现噪声后，出资800元，由上海碧通环保工程有限公司出面委托上海谱尼测试技术有限公司于2014年12月12日对上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的噪声进行检测，并于2014年12月16日出具《检测报告》，载明：室内噪声采样点位于主卧室中央位置，昼间45.5Leq〔dB(A)〕,晚间45.3Leq〔dB(A)〕，该噪声源位于住宅地下泵房。审理中，经两原告申请，本院依法委托上海市建筑科学研究院对上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主卧室、客厅等进行噪音超标检测。2015年9月，该研究院出具《检测报告》，载明：测试对象为该房主卧及客厅，各1个测点。该室正下方为B1层水泵房，水泵为变频水泵，共2台，一备一用，水泵根据该楼用水情况自动调整供水量。测试工况为室内噪声在昼、夜分别测试，采样1min，测试期间室内门窗关闭、水泵正常运行。该室主卧无门，外墙有孔洞(直径7cm)与室外相连，外窗有少许破损(大小2cm)，孔洞用报纸封堵处理。测试时间为2015年9月1日，17：15-17：30,19：25-19：40,22：00-22：15。昼间标准要求为≤45dB(A)，昼间检测结果为主卧38dB(A)(17：15-17：23)、42dB(A)(19：35-19：40)，客厅39dB(A)(17：24-17：30)、40dB(A)(19：25-19：35)。主卧夜间标准要求为≤37dB(A)，检测结果为50dB(A)(22：00-22：05)。客厅夜间标准要求为≤45dB(A)，检测结果为50dB(A)(22：06-22：15)。检测结论为客厅、主卧昼间噪声均满足GB50118-2010中对住宅建筑卧室、起居室(厅)内昼间的允许噪声级要求，客厅、主卧夜间噪声均未满足GB50118-2010中对住宅建筑起居室(厅)、卧室内夜间的允许噪声级要求。审理中，被告提供其与案外人葛某的《上海市居住房屋租赁合同》，欲证明被告不在上海市甜爱路XXX号XXX室房屋居住，2009年8月20日至2015年8月20日期间被告出租该房。对此，原告不予认可。被告又提供其户籍证明及其名下上海市甜爱路XXX号XXX室、上海市商城路XXX号XXX室等多套房屋的产权信息单，欲证明其不在上海市甜爱路XXX号XXX室房屋居住。原告对该些证据的真实性无异议，但认为和本案无关，被告从事房地产工作，购买该房后用作办公两年多，清楚该房存在噪声质量问题。审理中，本院依法向上海市甜爱路XXX号XXX室房屋所属上海泰城物业发展有限公司调查，该公司称：开发商交房时安装的是普通水泵，泵房就在上海市甜爱路XXX号XXX室、105室下面。2009年经业委会同意改造为变频泵，仍装在104室、105室下面的原泵房内。104室、105室业主不居住，房屋一直出租，无人反映过泵房噪音问题。被告在该小区有多套房屋，均出租，租客未向该物业公司反映过有噪音。该物业公司2013年起管理该小区，之前由其它物业公司管理。原告买房后不久即向该公司反映噪音问题。消除噪音比较麻烦，费用多少不清楚。审理中，两原告表示不申请对同地段房屋价格上涨后的差价进行评估。上述事实，有原告提供的公证书、《上海市房地产买卖合同》、房产证、房款收据、转账回单、检测报告、1月10日情况说明、1月20日回复函、2月6日情况说明、3月5日回复函、3月16日回函以及邮寄凭证、检测费发票、委托书、委托检测协议书、居间协议、佣金确认书、转账记录，被告提供的房屋交接书、情况说明及回复函、解除房屋买卖合同通知函及邮寄凭证、户籍证明、房屋信息单，本院调查笔录，以及双方当事人陈述等证据佐证。
裁判原文节选【案号：上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1017号】本院认为：原告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主要目的是居住，被告按约应提供符合正常居住使用标准的房屋，但该房夜间噪声明显超标，不适于居住，被告构成违约，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，并无不当，本院予以支持，酌定解除日期为2015年7月8日。被告以原告迟延付款为由反诉要求于2015年6月30日解除买卖合同并要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告房屋，被告应将已收房款返还原告。原告要求被告赔偿中介费和房款利息，并无不当，但利息应按同期银行存款利率计算。原告要求被告赔偿其它损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告谢某某、李某与被告陈某于2014年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月8日解除；二、原告谢某某、李某于本判决生效之日起7日内返还被告陈某上海市甜爱路XXX号XXX室房屋；三、被告陈某于本判决生效之日起7日内返还原告谢某某、李某购房款72万元，并以此为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，支付自2014年12月5日至实际还清之日止的利息；四、被告陈某于本判决生效之日起7日内赔偿原告谢某某、李某中介费损失1.1万元；五、原告谢某某、李某其余的诉讼请求不予支持；六、被告陈某反诉要求于2015年6月30日解除《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；七、被告陈某反诉要求原告谢某某、李某支付违约金49.26万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,141.05元，由原告谢某某、李某共同负担2,241.05元，被告陈某负担8,900元。本案反诉受理费4,384.50元，由被告陈某负担。本案鉴定费8,000元，由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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