案外人能否对诉讼保全提异议？

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根据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规司法解释的规定，在执行阶段，案外人可以提执行异议。那么，在诉讼阶段，案外人能否对诉讼保全提异议？

 

 

一、案外人可以对诉讼保全提执行异议

 

对于案外人来讲，标的财产被另案保全（不论是诉讼过程中的保全还是执行过程中的保全）对于其权利可能会有非常大的影响。如果是执行过程中的保全，在程序上，根据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规司法解释的规定，案外人可以提执行异议。因此，诉讼过程中能否启动异议的程序就显得格外重要。

 

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。”第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”

 

二、审查的依据是具体的法律规定

 

比如，案外人以其物权期待权受到了侵害为由提出异议，法院审查案外人的异议是否成立就要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

 

这是关于案外人执行异议最一般的规定，只要符合上述四个要件，案外人的执行异议一般就能够得到支持。

 

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

 

关于这个要件有四点需要说明：

 

a.时间的先后。即签订合法有效的书面买卖合同要在法院查封之前，此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封，或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同，之后又有了B查封，如果A查封已解封，且执行异议所针对的是B查封，则就符合法院查封前签订合同这个要求（至于是否因此导致不符合其他的要件，另当别论）】。

 

b.合同合法有效。

 

c.书面合同。

 

d.不考虑过错因素。即不论提出执行异议者（如买房人）是否知道其与被执行人（如卖房人）签订合同之前不动产（如房屋）已经被查封，只要在签订合同之前房子已经被查封，执行异议申请就得不到支持。

 

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产

 

对于此要件，并不能要求太苛刻：a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；b.合法占有的方式可以是亲自居住；也可以是出租给别人；或者买房人正在装修过程中；或者合同约定的交房时间已到，卖房人将房屋钥匙交给了买房人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。总之，只要是房子在买房人的管控之下即可。

 

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

 

该要求是为了保护申请执行人的合法权利。在房屋买卖中，一般都是分期付款，且大都会通过贷款的方式支付部分房屋价款。因此，买房人没有全额支付房屋价款很正常。只要买房人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（以代管款的方式交到法院），这个要件就符合了。

 

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税，在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样买房人就是有过错的，执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房（未满三年）是否有过错，对此问题，a.比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件（未满三年）则视为买房人有过错（买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错），执行异议不能得到支持；如果房子被查封的时候已经符合过户条件（已满三年），非因买房人的原因未过户（如约定的过户期限未到），则视为买房人没有过错。b.比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同，合法有效，买房人没有过错。

 

需要注意的是，很多案外人本应当依据该法律规定提出执行异议，但是却以自己的所有权人为由提起执行异议，导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的理解不准确，法律技术的缺乏导致的合法权利得不到保护的情形，很可惜。

 

参考案例：南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初4656号（这是我代理的案子）

 

 

 

附马某、施某某与汪某兴、汪某军等执行异议案

 

案情简介：2016年11月28日，案外人通过清浦区苏行房产中介服务中心（以下简称苏行房产中介）与被申请人汪某兴签订房屋买卖合同，约定，由案外人购买汪某兴位于淮安经济技术开发区韩泰北路房屋一套，房屋建筑面积141.37平米，价格为67.2万元，合同并约定案外人于2016年11月28日预付1万元作为购房定金给汪某兴，2016年12月12日前办理过户手续，案外人支付给汪某兴人民币30万元整，剩余房款过户时案外人一次性支付给汪某兴。

2016年11月28日，被申请人汪某兴出具1万元收条（购房定金）给案外人；2016年12月5日，案外人通过银行转账向被申请人汪某兴支付30万元，在汇款凭证附言部分注明为购房款，同日，被申请人汪某兴出具30万元收条（房屋首付款）给案外人，苏行房产中介经营者曹瑞在收条上作为见证人签字；2016年12月18日，被申请人汪某兴出具1万元收条（房款）给案外人；2017年1月3日，被申请人汪某兴出具2万元收条给案外人；2017年1月12日，案外人给案外人汪文志转账189000元，同日，被申请人汪某兴给案外人孙某某出具收条一张，载明，今收到孙某某购买经济开发区韩泰北路8号房款壹拾八万玖仟元整，由孙某某代还转入汪文志中国银行账号,见证人，曹瑞；2017年1月13日，被申请人汪某兴给案外人出具143000元收条一张。

另查明，2017年1月12日，案外人针对本案涉案房屋买卖交纳契税8250元。同日，孙某某向淮安市不动产登记中心经济开发区分中心提交本案涉案房屋买卖转移登记手续。

还查明，在本院查封本案涉案房屋之前，被申请人汪某兴已将本案涉案房屋交付案外人使用，案外人已实际入住该房屋。

上述事实，有案外人、申请人、被申请人的听证陈述，房屋买卖合同，收件单，契税发票，收条，汇款凭证，证人证言等载卷予以证实。

 

 

裁判原文节选【案号：淮安经济技术开发区人民法院（2017）苏0891执异3号】本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案中，案外人孙某某的异议理由和请求，属《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，其异议是否成立，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定进行审查。本案中，判断案外人提起的异议能够成立，应主要审查其是否满足以上四个条件。本院认为，案外人孙某某提起的对于涉案房屋的执行异议，应得到支持，理由如下：第一，本院于2017年1月23日因申请人的诉前保全申请查封本案涉案房屋，而案外人与被申请人汪某兴在2016年11月28日已签订房屋买卖合同。第二，被申请人汪某兴对房款已全部支付的事实予以认可，并有付款凭证为证，申请人虽对房款已全部支付的事实不予认可，但并未提交证据予以证明，从案外人提供的收条、转账凭证以及房屋买卖行为存在于案外人与申请人之间的相对性来讲，本院认定房款67.2万元已全部付清。第三，案外人在本院查封之前已实际占有该房产。第四，案外人没有及时过户无过错，2017年1月12日，案外人向产权登记中心提交房屋买卖转移登记手续，在办理过户过程中被本院查封。听证中，申请人提出案外人提供的买卖合同约定的房款为67.2万元，明显低于涉案房屋的市场价，该合同应属无效，对此，本院认为，案外人与被申请人汪某兴的买卖合同中约定的转让价格是否合理并非本案审查所涉及的范围，故对申请人的该项意见，本院在本案中不予采信。

综上所述，案外人合法取得异议的房产，系物权变动过程中的特殊情形，符合相关法律规定，两申请人申请的保全措施不足以排除案外人的异议。故案外人请求解除对淮安经济技术开发区韩泰北路房屋的查封，有法律依据，本院予以采纳，案外人所提异议成立。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

中止对淮安经济技术开发区韩泰北路房屋的执行。

如不服本裁定,可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。