一、买卖和赠与法律关系不同、法律后果不同
《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第185条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。从上述法律规定可以看出，买卖合同是双务合同，合同双方当事人互负对待给付义务。而赠与合同一般是单务合同，受赠人一般不需履行对待给付义务。具体到房屋的买卖与赠与而言，其最大的差别就是房屋买卖合同中，买受人需要支付房屋价款，否则就构成违约，需要承担违约责任（或者买房人需要支付价款和逾期违约金，或者卖房人解除合同并且买房人赔偿卖房人损失）；而房屋的赠与，受赠人一般不需要支付房屋价款，房屋完成过户，则所有权归受赠人所有，赠与人一般无权再要回。
二、买卖与赠与之争的辨别
现实生活中，比较常见的买卖与赠与之争现象是：房屋买卖合同签订并完成过户较长时间之后，卖售人向买受人主张房屋价款，买受人以此房屋买卖合同名为买卖实为赠与进行抗辩。当然，合同当事人之间一般是父母子女、恋人等特殊的关系。
（一）探究当事人的真实意思
当事人之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是房屋赠与合同关系，要看当事人之间的真实意思是什么，是买卖的真实意思，还是赠与的真实意思。如果当事人之间的真实意思是买卖，则不论是否签订了房屋买卖合同，当事人之间都是买卖合同关系；如果当事人之间是赠与合同关系，则即便当事人之间签订了房屋买卖合同，还是赠与合同关系。
（二）举证
1、举证责任
《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《民诉法解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据上述法律规定及民事诉讼的基本法理，举证责任一般由主张一个积极事实者承担。以上文讲的比较常见的买卖与赠与之争的现象（房屋买卖合同签订并完成过户较长时间之后，卖售人向买受人主张房屋价款，买受人以此房屋买卖合同名为买卖实为赠与进行抗辩。）为例，因为在形式上当事人之间是房屋买卖合同关系，且卖售方能够提供书证《房屋买卖合同》，该证据本身就是《民事诉讼法》第六十三条规定的证据形式中非常重要的一种。买受人要想推翻卖售人提交的书证《房屋买卖合同》，以证明双方之间不是房屋买卖合同关系，而是赠与合同关系，就要承担举证责任。
2、举证的方式
如果是名为买卖实为赠与，则首先受赠人（买受人）要说清楚房屋赠与以房屋买卖的方式进行过户的原因（一般是为了避税）。买卖是形式，不是真实意思表示，赠与才是双方真实意思表示。
接下来受赠人（买受人）要从以下几个方面进行举证（以下证据不一定全有）：
（1）名为买卖实为赠与的声明
在双方当事人签订房屋买卖合同之外，双方还签订了名为买卖实为赠与的《声明书》之类的文书，能够证明买卖只是形式，赠与才是真实意思表示。如果有此声明，则受赠人的举证一般就可以达到高度盖然性的民事诉讼证明标准，就可以胜诉了。但是，现实生活中，根据我遇到的案例来看，有这样的《声明书》的比例并不大。究其原因，一方面当事人的法律意识不是太强，想不到签一份《声明书》把当事人的真实意思以书面的形式固定下来；另一方面，当事人之间一般都是父母子女、恋人等特殊的关系，碍于情面，即便受赠人想写一份声明书，但是没好意思提出，或者虽被提出但是被拒绝且没有再坚持；当然，还会有其他种种原因。
（2）当事人之间关系特殊，且有过微信、短信、录音、证人等证据证明当事人的真实意思
当事人之间一般都是父母子女、恋人等特殊的关系，这可以从户口簿、户籍信息、居委会村委会的证明，当事人之间日常生活的短信、微信等等证据证明。这是发生赠与的感情基础。
另外，虽然没有书面的声明，但是赠与房产是很大的一件事，不会是突然做出的决定。在赠与房产之前和之后，当事人之间一般会有一些短信、微信、电话或谈话录音、证人等证据能够证明当事人之间的真实意思是什么。除了这些常规的证据，在个案中还会有一些特殊的证据，在此我不再一一列举。
（3）房屋买卖合同条款不合常理，交易过程不合常理
a．合同价款明显偏低（以达到进一步避税的目的）；
b.一般不会有银行贷款（避免利息损失；避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效）；
c.合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻；
d.一般并没有实际付款（多数有银行走账的记录）；
e.“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系;
f.没有催告交房，没有催告付款；
g.没有中介居间；
一个房屋买卖合同一旦被认定为赠与合同，就会产生一系列的法律后果【注意：合同一般不会被认定为无效，而是会被认定为赠与合同，并适用赠与合同的相关法律规定】：a．该补交的税款要补交（这是应然上，实然上税务部门一般都很难知道真相，也就不会追缴）；b.“买房人”没有支付房款不会构成违约，且可以合法保有房屋所有权（可能是部分所有权）；c. “卖房人”无权向“买房人”主张违约责任，也无权要回房屋的所有权；
三、风险评估与利弊权衡
站在受赠人的角度，是否要反驳赠与人关于名为买卖实为赠与的诉请，要根据个案来确定。比如，如果双方之间的房屋买卖合同被认定为名为买卖，实为赠与，则有可能因“恶意串通损害第三人利益”而被认定为无效，受赠人要返还房屋。这个问题比较复杂，在此不再展开。
附夏某芝诉顾某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：顾某某与夏某丙系夫妻关系，育有夏某芝、夏某娟、夏某国、夏某乙。袁某某系夏某娟的女儿。上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）原登记于顾某某、夏某丙两人名下。2015年5月26日，顾某某、夏某丙（卖售人、甲方）与夏某芝、袁某某（买受人、乙方）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款为人民币（以下币种相同）1,480,000元，2015年8月1日前共同至交易中心申请办理过户手续。合同补充条款（一）约定今后产权份额：袁某某占60%、夏某芝占40%。该合同签订后，夏某芝及袁某某按房屋买卖标准并按约定份额缴纳了相关税费。2015年6月18日，涉案房屋被核准登记至袁某某、夏某芝名下，共有人及共有情况为：袁某某占60%、夏某芝占40%。2015年7月22日，夏某丙因病去世。2015年8月28日，顾某某向夏某芝邮寄《告知函》一份，表示涉案房屋已过户给夏某芝40%，但夏某芝的购房款未给顾某某，故特发函希望夏某芝将592,000元钱款交于顾某某，让顾某某以房养老等。因夏某芝未支付购房款，顾某某遂提起诉讼，请求法院判令：夏某芝向顾某某支付购房款592,000元。夏某芝认为其与顾某某、袁某某就涉案房屋签订的合同名为买卖实为赠与，是为了规避税费，涉案房屋已过户，赠与完成，故不存在支付对价的情况。夏某芝还认为，买卖合同中未约定付款时间、夏某芝及袁某某也没有付款，在此情况下买卖双方办理涉案房屋的过户手续，与常理不符。袁某某述称，其与顾某某、夏某芝就涉案房屋签订的是买卖合同，袁某某已经向顾某某转账支付300,000元，并欲待袁某某购买的保险到期后就将保险本金及利息交予顾某某以抵作房款，余款在2016年1月底付清。审理中查明，2002年5月，夏某丙立遗嘱，表示将其生前财产包括房产、存款、股票、首饰、家电、家具等财物全部送给顾某某继承，任何人不得干预和索取。同月，顾某某立遗嘱，表示将其生前财产包括房产、存款、股票、首饰、家电、家具等财物全部送给夏某丙继承，任何人不得干预和索取。2015年11月14日、15日、16日，袁某某通过转账形式共计向顾某某支付购房款300,000元。一审庭审中，应夏某芝申请，法院传唤证人吴某某到庭作证，证人称其系涉案房屋所属业主委员会主任，与顾某某系同幢楼的邻居。其陈述一直看到夏某芝长期照顾顾某某及夏某丙的生活。在夏某丙去世前两个星期，一天中午，在顾某某家门口，顾某某找其谈了一个小时。顾某某表示夏某丙都生病了，家里子女还一直吵闹。顾某某同时表示已将房屋分配好、将房屋的40%产权给大女儿夏某芝、剩余60%产权给小女儿。两个儿子因为之前都分到过财产就不给了。但是子女们依然不满意，一直吵闹。顾某某对该名证人的证词不予认可，并表示其与吴某某不熟悉，从未找过吴某某、业委会谈过家事，相反夏某芝与吴某某比较熟悉，夏某芝与吴某某的妻子一起共事过；夏某芝对该名证人的证词没有异议；袁某某表示不清楚。应夏某芝申请，法院传唤证人夏某国到庭作证，证人称2015年5月3日下午2点左右，其与夏某芝、夏某乙至涉案房屋看望父母。当时夏某娟及父母均在场。父亲夏某丙表示自己年事已高，想把身后事交代一下，因夏某芝之前在外支内，退休回上海无房居住，在外租房10多年，故将涉案房屋的40%产权给夏某芝；而夏某娟因得了癌症晚期，且正与丈夫离婚，故财产上要多照顾一点，故将涉案房屋的60%给夏某娟；至于父母其余财产，待父母百年后由夏某乙、夏某国继承。当时对这个分配方案，在场人员均无异议。顾某某亦表示她会一碗水端平。但后来不知道什么原因，夏某娟将产权做到了她女儿袁某某名下。顾某某、夏某芝签合同、办产证，其不在场不知情。顾某某对该名证人的证言不认同，且认为就子女对分配方案有无异议的表述，吴某某与夏某国存在差异，不能采信；夏某芝对该名证人的证言无异议；袁某某表示不清楚。又应夏某芝申请，法院传唤证人夏某乙到庭作证，证人称2015年5月3日下午2点左右，其与夏某芝、夏某国至涉案房屋看望父母。当时夏某娟及父母均在场。父亲夏某丙表示因身体不好，与顾某某商量后，将涉案房屋的40%产权给夏某芝、60%给夏某娟。因夏某芝在上海一直租房且经济困难，夏某娟又因生癌需化疗，故作如此分配。待父母百年后，将剩余的财产分给夏某乙、夏某国。当时对这个份额方案，在场人员均无异议。顾某某对该名证人的证言不认同，且认为就子女对分配方案有无异议的表述，吴某某与夏某乙存在差异，不能采信；夏某芝的该名证人的证言无异议；袁某某表示不清楚
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2284号】涉案合同属买卖合同还是赠与合同，系本案的争议焦点。顾某某、夏某芝及袁某某签订的是《上海市房地产买卖合同》，若夏某芝认为该份合同实质为赠与合同，应当对此予以举证。虽然夏某芝向法院提供证人夏某乙、夏某国、吴某某的证人证言以证明其辩称意见，但顾某某对证人证言不予认可，且夏某芝也未提供其他书面证据予以佐证，该些证人证言亦与顾某某、夏某芝及袁某某之间签署的合同及履行情况（包括夏某芝及袁某某按照房屋买卖的标准缴纳了相关税费，且另一购买人即第三人袁某某亦已向顾某某支付了部分购房款）相悖，故对该些证人证言不予采信。至于夏某芝提出的“合同未记载付款时间、且在购买方未支付房款的情况下即过户，不符合买卖交易的常理”的辩称意见，原审认为，也正是基于顾某某、夏某芝及袁某某之间的亲属关系及信任程度，不能以一般买卖交易规则来严格约束合同双方，且《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因此即使合同上未明确付款时间，也并不因此影响合同的性质和效力。综上，对于夏某芝辩称的涉案合同名为买卖实为赠与的意见，不予采纳。原审认为，涉案合同真实反映了顾某某、夏某芝及袁某某买卖涉案房屋的真实意思表示，当属买卖合同。现涉案合同即为买卖合同，各方当事人应严格按约履行。现涉案房屋已过户至夏某芝及袁某某名下，作为购买方的夏某芝及袁某某应当履行其支付购房款的义务。因涉案房屋为顾某某及已故夏某丙共有，而根据夏某丙生前所立遗嘱，夏某丙将其生前所享有的财产全部交由顾某某继承，对此遗嘱，夏某芝虽表示该遗嘱内容非夏某丙本人真实意思表示，但认可该遗嘱系夏某丙亲笔书写，且未通过诉讼等形式否定该遗嘱效力，故该遗嘱真实有效。现夏某丙已将其所享有的涉案房屋出售给了夏某芝及袁某某，出售房屋所应得的购房款，根据夏某丙遗嘱显示，已由顾某某继承。故顾某某有权就全部购房款向夏某芝及袁某某主张。但因夏某芝及袁某某就涉案房屋系按份共有，夏某芝享有40%产权份额，袁某某享有60%产权份额，顾某某现仅向夏某芝主张夏某芝占有的份额所对应的房款，系顾某某的诉讼权利，于法有据，且金额计算正确，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第八十六条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年11月23日作出判决：夏某芝于判决生效之日起十日内向顾某某支付购房款592,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,860元，由夏某芝负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终2973号】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于夏某芝主张的双方之间签订的该份买卖合同实为赠与性质，应由夏某芝举证证明。上诉人夏某芝称，该份买卖合同中就房款支付方式及支付时间没有约定，与通常的买卖合同约定不同，就是基于父母子女的关系及名为买卖实为房产赠与不需要约定房款支付，该辩解未获被上诉人顾某某的认可。顾某某对此解释为，之所以未在合同中约定房款支付时间和方式，也是基于父母子女关系，父母对子女的充分信任而未作约定。本院认为，双方的解释都有一定的合理性，但均不能起到否定对方意见的结果，故双方在买卖合同中未约定付款时间及方式，虽然与买卖交易规则不符，但不能作为赠与性质加以认定。夏某芝以上述理由主张该份买卖合同实为赠与合同，本院不予采信。关于夏某芝在一审中申请三名证人到庭作证，证明证人听到顾某某或者夏某丙亲口表述赠与房产。就证人吴某某的证词效力，本院认为，其称是在顾某某家门口，顾某某主动告诉其该房屋赠与两个女儿，其还称顾某某与其谈了一个多小时，但该名证人与顾某某之间系一对一的交谈，顾某某不予认可；同时，顾某某对该名证人的身份提出异议，认为该名证人与夏某芝之间关系较为密切，对此异议，夏某芝没有补强证据予以否认，故该名证人证词的真实性及公正性无法认定，在此情况下，该名证人所作的证词因证明力较低，故本院难以采信。就证人夏某国、夏某乙的证词效力，本院认为，由于两人系顾某某的儿子，与夏某芝系兄弟姐妹关系，故其表述的听到父亲亲口告知房屋赠与夏某娟、夏某芝存在一定的可能性，但两人在证词中也承认并没有看到买卖双方已经签订的买卖合同，也不清楚房产过户手续是否已经办妥，更没有表述到母亲顾某某当时在场对夏某丙的赠与表述作了肯定的表示，且如果各方当时达成赠与的一致意见情况下，完全可以形成家庭书面协议或者买卖双方也可在签订买卖合同时另行出具实为赠与房产的书面声明，因此两名证人的证明内容不能证明父母及子女已经达成房产赠与的一致意见，对该两名证人的证词效力，本院亦难以采信。另外，另一位购买人袁某某作为本案第三人参与本案审理，第三人不认可赠与性质，并在一审审理中通过转账形式支付了部分房款。在该份买卖合同签订之后不久，顾某某即要求夏某芝及袁某某履行房款支付义务，也无法认定顾某某、夏某丙签订该份买卖合同作出的是赠与房产的意思表示。综上，由于上诉人夏某芝在本案审理中并无充分证据证明其主张，故其应承担举证不能的法律后果。根据被上诉人顾某某在一审审理中提交的夏某丙生前所立的遗嘱，原审法院认为顾某某可向夏某芝主张40%产权份额的购房款，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人夏某芝的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,720元，由上诉人夏某芝负担。本判决为终审判决。
联系客服
