我们讨论这个问题要撇开《合同法》第52条所列举的合同无效的情形，而重点讨论《民法通则》第十八条和《民法总则》三十五条的规定。
一、未成年人的监护人是其法定代理人
所谓未成年人，就是不满十八周岁的人。
《民法总则》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。第二十条规定，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人。
《民法通则》第十四条规定和《民法总则》第二十三条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
所以，未成年人的监护人是其法定代理人。【呼应标题，本段的结论就应该到此】
此外，需要补充说明的是，根据《民法通则》第十六条和《民法总则》第二十七条的规定，父母是未成年子女的监护人。再结合上面的结论，可以得出进一步的结论：父母是未成年人的法定代理人。
二、未成年人对其父母的法定代理行为承担责任
1、父母代理未成年人实施民事法律行为
《民法通则》第十二条规定，限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。《民法总则》第十九条规定，限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。第二十条规定，无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
处分房屋，属于重大的民事交易，应当由未成年人的父母代理。
但是，《民法通则》和《民法总则》等法律都没有明确规定，父母一方法定代理即可产生法定代理的法律后果，还是父母双方同时法定代理才能产生法定代理的法律后果。司法实践中，一般都是认为父母一方作为法定代理人代理未成年人实施民事法律行为即产生相应的法律效力。
2、父母的法定代理由未成年人承担民事法律义务和责任
《民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。简言之，即被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《民法通则》第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。法定代理人依照法律的规定行使代理权。《民法总则》第一百六十三条规定，代理包括委托代理和法定代理。法定代理人依照法律的规定行使代理权。简言之，即法定代理是代理的一种。
因此，父母以未成年人的法定代理人的名义实施的民事法律行为，由未成年人承担民事法律义务和责任。
三、父母处分未成年人房产行为的效力和责任
《民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。《民法总则》第三十五条第一款规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
如果父母为了未成年人的利益而处分其财产，在没有《合同法》第52条规定的情形，没有可撤销的情形下，合同合法有效。
关键是，如果父母处分未成年的财产不是为了未成年人的利益呢？这个问题就要结合“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”和“恶意串通损害第三人利益”来看【这个时候不得不提到《合同法》第五十二条】。
1、“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”不是效力性强制性规定，违反该规定不会导致合同无效
《民法通则》第十八条第三款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。《民法总则》第三十四条第三款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。
“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定是一种管理性规定，违反该规定不会导致合同无效，因为这暗含着一个前提——合同相对人是善意的，不构成恶意“串通”。但是，父母违反该规定，处理未成年人的财产，要根据《民法通则》第十八条第三款和《民法总则》第三十四条第三款的规定，承担侵权责任和被撤销监护人资格等法律责任。
2、如果存在“恶意串通损害被监护人利益”的情形，合同无效
《合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。《民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
如果父母与合同相对人恶意串通，损害未成年人的利益，那么，合同无效。在父母非为未成年人利益处分其房产，侵害未成年人合法权利的背景下，是否构成“恶意串通”，关键是看相对人是否是恶意的，也就是看相对人是否知道或者应当知道父母处分未成年人的房产非为未成年人的利益，侵害其合法权利。
附张某焘诉张某岗房屋买卖合同纠纷案
案情简介：张某岗与孙某某原系夫妻关系，张某焘系张某岗、孙某某之子。2006年3月6日，张某岗、孙某某订立《离婚协议书》，约定：张某岗与孙某某自愿离婚；张某焘由孙某某抚养，张某岗每年给付抚养费人民币（下同）5万元，每年1月15日前一次付清，直至张某焘参加工作为止；张某岗、孙某某的夫妻共同财产包括上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称武康路房屋）一套、XX路XX号XX室办公房一套、XX路XX弄XX号XX大厦XX楼XX室商品房一套、XX镇XX路XX弄XX号长堤花园别墅一套、XX路XX弄XX号XX大厦XX楼X室商品房一套、上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称香花桥路房屋）一套、XX路XX弄XX号XX室商品房一套……；现经双方协商，XX路房屋、XX路XX号XX室、XX路XX弄XX号XX大厦XX楼XX室，包括房屋内所有设施等均归张某岗所有，其余房地产均归孙某某所有……由张某岗一次性补偿孙某某300万元，于本协议签订之日起两年内支付等。2009年2月1日，张某岗、孙某某订立《补充协议书》，约定鉴于双方目前各自实际情况，经彼此充分体谅，特就原协议书中相关内容调整如下：一、……鉴于双方解除婚姻关系后，武康路及常熟路房屋的租金仍由孙某某收取了一段时间，为此，双方同意在扣除该部分租金的前提下，由张某岗一次性将张某焘抚养费15万元支付孙某某；如张某焘到时能考入全日制大学（包括今后进一步深造攻读研究生），张某岗愿意与孙某某共同负担张某焘的教育费用；二、鉴于双方彼此谅解，双方同意武康路房屋归孙某某所有，香花桥路房屋归张某岗所有；为此，张某岗另行给付孙某某120万元，该行为已于2007年5月调整完毕，彼此无异议；另补30万给张某焘（手写添加）；三、双方同意已调整归张某岗所有的香花桥路房屋今后在办理“产权证”时，只登记张某岗一人，张某岗保证今后绝不在该房产名下登记其他任何共有人；XX路XX号XX室办公房在办理“产权证”时，只登记张某岗与张某焘名下，张某岗亦保证今后不在该房产名下出现其他任何共有人；四、原《离婚协议书》中张某岗补偿孙某某300万元，经彼此商量，调整为张某岗给付孙某某200万元，至此，今后凡归属张某岗公司一系列税费与孙某某无关等。上述《补充协议书》，张某焘、张某岗、孙某某对于手写添加的张某岗另补给张某焘的数额存在争议，张某焘及孙某某认为应为50万元，张某岗认为应为30万元。从张某焘提供的调取自房地产交易中心备案的《补充协议书》副本中，显示为30万元（叁拾万元），且该份《补充协议书》下方有“以此文本为准，孙某某”的字样，原审法院据此对该份《补充协议书》予以认定。《补充协议书》签订后，张某岗、孙某某分别通过签订《上海市房地产买卖合同》的方式，先将原登记在张某焘、张某岗、孙某某三人名下的香花桥路房屋及地上一层车库2变更登记至张某岗、孙某某名下，后又于2009年6月10日将香花桥路房屋变更登记至张某岗名下。原审庭审中，张某岗提供了收条、取款凭证、支票等证据，证明其根据《补充协议书》向孙某某支付了相应款项120万元等；张某焘认为其中31万元系其被美国大学录取而由张某岗支付给张某焘的学费，其余款项张某焘并未收到过；孙某某则表示除收条外，其余均无法确认为房款等。
裁判原文节选
一审【案号：上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第599号】当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于《补充协议书》的效力，张某焘表示张某岗、孙某某擅自处分张某焘的权利，侵害了张某焘的利益，属于无权处分，故应撤销《补充协议书》第二条之约定。2009年签订《补充协议书》时，张某焘系未成年人，孙某某系张某焘的监护人及法定代理人，孙某某可以代理张某焘进行民事行为，故孙某某代理张某焘处理香花桥路房屋并无法律上的障碍，至于孙某某是否尽到监护人的职责，是否侵害了张某焘的权利，系张某焘与作为监护人的孙某某之间的法律关系，张某焘以此为由主张撤销《补充协议书》第二条，缺乏事实依据与法律依据，法院不予支持。对于孙某某表示其系在受胁迫的情况下签订了《补充协议书》的意见，现并无直接证据能够证明其曾受胁迫签约的事实；即使存在相应情况，其在明知撤销事由之日起一年的除斥期间内也并未行使撤销权，反而是积极配合张某岗履行《补充协议书》，完成了房屋及车位的产权变更登记，撤销权早已消灭，故法院对于孙某某提出的其受胁迫签订《补充协议书》的意见不予采信，《补充协议书》系张某岗、孙某某的真实意思表示，应属合法有效，张某岗、孙某某均应根据协议履行己方的义务。张某岗于庭审中提供了收条、取款凭证、支票等证据证明其已根据《补充协议书》的约定支付了相应款项的事实，《补充协议书》的相应内容也已经得到了实际履行，香花桥路等房屋产权也已变更完毕，至于张某焘及孙某某认为张某岗存在未足额付款情况的，可在掌握相关证据后向张某岗另行主张。至于张某岗、孙某某订立香花桥路房屋及地上一层车库2的相关房屋买卖合同的行为，实际是张某岗、孙某某为了履行《补充协议书》第二条内容完成交易过户的形式，双方并无房屋买卖的真实意思表示，在《补充协议书》第二条合法有效的情况下，该形式亦应予以维护，故对张某焘主张合同无效的相应诉请，法院亦难以支持。原审法院审理后于二○一五年十一月二十五日作出判决：驳回张某焘的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由张某焘负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终2220号】张某岗与孙某某离婚时，双方对包括系争房屋在内的夫妻共同财产以《离婚协议书》的形式进行了分割。张某岗与孙某某于2009年2月1日签订的《补充协议书》，是双方在充分协商后对《离婚协议书》的部分内容所作的修改，是立约双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然签约时系争房屋登记在上诉人与被上诉人名下，但上诉人当时为未成年人，孙某某作为其监护人及法定代理人，有权代理上诉人进行相应的民事活动。至于孙某某是否尽到监护人职责，其在行使监护权时是否构成对上诉人的侵权，是另一法律关系，不能作为上诉人在本案中主张《补充协议书》第二条无效的法定事由，故上诉人要求确认《补充协议书》第二条无效，缺乏依据，本院不予支持。张某岗与孙某某为履行《补充协议书》第二条的内容，就香花桥路房屋及地上一层车库2签订买卖合同，并依据该买卖合同完成了房屋产权过户，合同已经履行完毕，上诉人要求确认买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。上诉人及孙某某如有证据证明张某岗未按约全额支付房款，可另行主张。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人张某焘负担。本判决为终审判决。
联系客服
