郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
一、政府给的“设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失补偿”是给谁的？
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条规定：“……征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用； 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失补偿。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。” 第三十五条规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”
从上述规定可以看出，如果房屋没有被出租，而是由被征收人、公有房屋承租人（这两项以下简称被征收人）自己实际使用，那么，“设备搬迁和安装费用； 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失补偿”就毫无疑问是给被征收人的。但是，上述规定并没有规定房屋（部分）出租（转租）的情况下，上述补偿是给谁的。
给被征收人的。
1、如果某项费用（如无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用）并未实际产生，但是政府给了补偿，那么，这项补偿应当由被征收人享有，（次）承租人无权主张。
2、如果房屋全部由（次）承租人实际使用，且（次）承租人实际产生了设备搬迁和安装费用、 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用和停产停业损失。那么，政府给的上述补偿，仍然应当认为是给被征收人的。这是因为，政府征收和补偿的对象都是被征收人，政府给被征收人的所有补偿都是对被征收人损失的补偿。政府与（次）承租人之间并无直接的征收补偿法律关系，不会给其补偿。如果上述补偿是给（次）承租人的，政府应当将补偿款直接支付给（次）承租人，但是现实中政府所给的补偿都是支付给被征收人的。那么，为什么被征收人没有“设备搬迁和安装费用； 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失”，政府反倒要补偿被征收人这些项目；相反，（次）承租人有这些损失，政府反倒不给其补偿？原因除了上面讲的政府与（次）承租人之间并无直接的征收补偿法律关系外，还因为：（1）提高征收工作的效率；（2）（次）承租人会通过其与承租人，承租人与被征收人之间的租赁合同法律关系获得其“设备搬迁和安装费用； 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失”的补偿或赔偿，如此，政府就间接地补偿了产生实际损失的（次）承租人。
二、（次）承租人主张损失赔偿的依据
1、合同依据
《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果租赁合同中对于征收导致的“设备搬迁和安装费用； 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失”约定了上述费用和损失按照政府征收补偿协议中相应项目的金额进行补偿，则从其约定。该约定最有利于租赁合同双方当事人利益的平衡。
2、违约金调整的规则
如果租赁合同中约定的违约金或补偿金额是一个具体的数字，或者月租金的某个倍数，则可能与（次）承租人的实际损失差距过大。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”简言之，就是违约金以实际损失为基础，兼顾其他因素进行调整。而（次）承租人的实际损失就是“设备搬迁和安装费用； 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； 停产停业损失” （次）承租人可以以上述金额为基础要求调整违约金，这样也能够实现租赁合同当事人利益的平衡。
附上海七彩人生娱乐餐饮有限公司诉上海锦珂塑胶科技有限公司租赁合同纠纷案
案情简介：涉案房屋的产权人系陈某某，用途为仓储。
2009年9月3日，七彩人生公司与锦珂公司签订租赁合同，约定七彩人生公司向锦珂公司租赁涉案房屋，面积1,751平方米，租金120万元/年；租赁期自2009年9月4日至2019年9月3日；如房屋遇政府拆迁，合同无条件终止，双方不承担违约责任，装修补偿按照政府补偿标准补偿给七彩人生公司；……。
租赁合同签订后，七彩人生公司开始使用涉案房屋。使用期间，七彩人生公司向锦珂公司支付租金、物业费等，并由锦珂公司开具发票。一审审理中，七彩人生公司确认租金支付至2014年6月3日。
2013年4月23日，上海市长宁区人民政府作出长府房征【2013】4号房屋征收决定，因公共利益需要，根据71号文，对包括涉案房屋在内的部分地块进行征收。陈某某为此先后提起行政复议、行政诉讼，要求撤销上述征收决定，一审法院作出（2013）长行初字第61号行政判决，驳回了陈某某的诉讼请求。陈某某不服，提起上诉，本院审理后作出（2014）沪一中行终字第10号行政判决，驳回上诉、维持原判。对于陈某某就该案的再审申请，本院也作出驳回再审申请通知书予以驳回。
2014年6月20日，锦珂公司向七彩人生公司发送告知书，告知涉案房屋被政府征收，希望双方共同协商租赁合同解除以及处理善后事宜。
2014年7月21日，锦珂公司再次向七彩人生公司发送告知书，要求七彩人生公司尽量在2014年8月15日前搬离涉案房屋，并再次表示希望双方共同协商租赁合同解除以及善后事宜。
2014年10月24日，上海市长宁区人民政府以陈某某为被征收人，作出了沪长府房征补【2014】71号上海市长宁区人民政府房屋征收补偿决定书。陈某某就上述房屋征收补偿决定书提起了行政复议的申请。后上海市人民政府作出行政复议决定书，维持了上海市长宁区人民政府作出上述房屋征收补偿决定书的具体行政行为。
在该案审理期间，经过多次磋商，陈某某于2015年6月26日与上海市长宁区住房保障和房屋管理局、上海市长宁区绿化管理事务中心、第三房屋征收事务所等单位签订《中新泾公共绿地（二期）工程征收陈某某房屋补偿协议》（以下简称《房屋补偿协议》），就征收补偿一事达成一致。签订补偿协议后，第三房屋征收事务所向上海市第三中级人民法院撤回了相应行政诉讼。
2014年10月，锦珂公司向一审法院提起诉讼，要求解除与七彩人生公司就涉案房屋签订的租赁合同等。一审法院经审理，于2015年8月21日作出（2014）长民三(民)初字第2634号民事判决，确认双方的租赁合同于2015年6月26日解除，七彩人生公司应搬离涉案房屋。七彩人生公司不服，提起上诉。本院于2015年12月28日作出（2015）沪一中民二（民）终字第3560号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2015年9月底，涉案房屋被拆除。
一审另查明，征收补偿协议载明，涉案房屋所属的XX房XX路XX号，房屋建筑有证面积5,269.76平方米及车位、地坪和绿化等附属设施，过期临时建筑面积2,285.10平方米及车位；补偿费用总额为22,999.15万元；该土地上租赁单位清退工作由乙方即陈某某负责。第三房屋征收事务所陈述，补偿费用包括：1、房屋、车位、附属设施补偿费经评估、协商为18,912.34万元，其中有证部分17,142.23万元，临时建筑部分1,770.11万元；2、停产停业损失1,891.23万元，为第1项的10%；3、无法恢复使用的设备补偿费经协商为1,275万元，其中有证建筑部分1,150万元，临时建筑部分125万元；4、装修补偿经评估、协商为906.58万元，每平方米1,200元，其中有证建筑部分632.37万元，临时建筑部分274.21万元；5、搬迁费经协商为9万元，其中有证建筑部分7万元，临时建筑部分2万元；6、搬迁奖根据征收补偿方案确定为有证建筑部分5万元。
一审审理中，锦珂公司陈述，XX路XX号地块共有承租人39户，除七彩人生公司外，其他承租人清退工作于2014年11月完成，根据租赁合同约定按政府标准支付装修补偿。
裁判原文节选
一审【案号：上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初6876号】本案的争议焦点之一是七彩人生公司有权主张的补偿项目。七彩人生公司认为包括停产停业损失、无法恢复使用的设备、装修、搬迁费四项，锦珂公司及陈某某认为根据租赁合同仅应补偿装修一项。法院认为，租赁合同约定，如所租房屋遇政府拆迁，合同无条件终止，双方不承担违约责任，装修补偿按照政府标准补偿给七彩人生公司。该条款对于房屋遇政府拆迁情况下双方的权利义务作出明确约定，即七彩人生公司有权按政府标准获得锦珂公司的补偿，对其他三项费用并无约定。现七彩人生公司依据71号文向锦珂公司、陈某某主张其他三项补偿费用，而71号文第34条规定征收非居住房屋，应当对被征收人给予被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用、停产停业损失，第35条则规定停产停业损失的补偿标准，一般按照被征收房屋市场评估价的10%确定。涉讼房屋的用途是仓储，属非居住用房，因被征收而获得前述三项补偿费用，是陈某某作为被征收人的权利。七彩人生公司基于其与锦珂公司的租赁合同而使用涉讼房屋，与锦珂公司的权利义务应在租赁合同范围内予以界定。七彩人生公司作为承租人，超越租赁合同向合同相对方、被征收人主张权利，缺乏合法依据，法院不予认可，锦珂公司的抗辩意见，予以采纳。
本案的争议焦点之二是装修补偿金额的确认。七彩人生公司主张按政府补偿标准每平方米1,200元、七彩人生公司租赁面积1,751平方米计算，锦珂公司及陈某某认为应扣除公共部位523.33平方米。法院认为，租赁合同对七彩人生公司的租赁面积以及装修补偿标准作出明确约定，并未区分公共部位和独用部位，且即使公共部位由锦珂公司装修，七彩人生公司亦有权使用。锦珂公司的抗辩意见，与合同约定不符，法院难以认同。故七彩人生公司应获得的装修补偿款为2,101,200元。锦珂公司未及时支付补偿款的原因在于双方对补偿项目及金额始终存在巨大分歧，非因锦珂公司单方拒绝支付。因此，七彩人生公司要求支付利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之三是补偿主体的确定。七彩人生公司主张因陈某某与锦珂公司之间的租赁合同未实际履行，应由锦珂公司与陈某某共同承担补偿责任，锦珂公司及陈某某认为应由出租人补偿，陈某某与七彩人生公司无租赁合同关系，不承担补偿责任。法院认为，根据合同相对性的原则，锦珂公司作为出租人，理应承担补偿责任。对于陈某某，其与第三房屋征收事务所签订的补偿协议明确约定土地上租赁单位清退工作由乙方即陈某某负责，故陈某某亦应承担补偿责任。七彩人生公司主张锦珂公司与陈某某承担共同责任的意见，法院予以采纳。
本案的争议焦点之四是七彩人生公司是否应该支付2014年6月4日至2015年6月26日期间的租金及滞纳金、水电费、电话费、停车费，七彩人生公司认为因2014年6月20日锦珂公司通知其房屋被征收后，涉案房屋外面即搭设了脚手架，无法经营，不应支付租金和相关费用，锦珂公司及陈某某认为虽然外部搭设了脚手架，但预留了通道，不影响七彩人生公司经营，七彩人生公司实际经营至2015年9月下旬，应当支付租金及相关费用。法院认为，七彩人生公司在涉案房屋内开展经营活动，外面搭设脚手架确实会影响七彩人生公司的经营环境，这从锦珂公司提供的电费单据也得到印证。但七彩人生公司并未因完全无法使用而将房屋提前交还锦珂公司，说明七彩人生公司仍可将房屋付诸经营使用。对于2014年6月4日至同月20日期间的租金55,890.41元，应由七彩人生公司支付。对于2014年6月21日至2015年6月26日期间的租金，法院结合案件实际情况，酌定为243,945.20元。因处于征收期间，合同履行情况不明，七彩人生公司未按合同约定支付租金，难谓构成违约，故锦珂公司提出的滞纳金请求，法院不予支持。关于水电费、电话费、停车费，锦珂公司提供的客户缴费情况清单系物业公司制作，未经七彩人生公司确认，在诉讼中七彩人生公司亦不予认可，故对于该部分反诉请求，因缺乏充分的依据，本院不予支持。关于押金100,000元，锦珂公司应返还七彩人生公司，七彩人生公司的该项诉请，法院予以支持。
一审判决：一、上海锦珂塑胶科技有限公司、陈某某应于判决生效之日起十日内支付上海七彩人生娱乐餐饮有限公司装修补偿款2,101,200元；二、上海锦珂塑胶科技有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海七彩人生娱乐餐饮有限公司租赁押金100,000元；三、上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海锦珂塑胶科技有限公司2014年6月4日至2015年6月26日的租金299,835.61元；四、驳回上海七彩人生娱乐餐饮有限公司的其余本诉请求；五、驳回上海锦珂塑胶科技有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法保全费5,000元，由上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。本诉案件受理费93,183.80元，上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担75,943.80元，上海锦珂塑胶科技有限公司负担17,240元。反诉案件受理费11,855元，上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担1,681元，上海锦珂塑胶科技有限公司负担10,174元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终588号】二审的争议焦点即在于：一、上诉人是否有权向锦珂公司、陈某某主张停产停业损失费、无法恢复使用的设备费及搬迁费该三项费用；二、上诉人要求锦珂公司、陈某某承担应付款项逾期付款利息的诉请能否予以支持；三、原判确定上诉人应支付锦珂公司租金299,835.61元是否合理。
关于争议焦点一，首先，上诉人和锦珂公司在租赁合同第11.5条明确约定，如涉案房屋遇政府拆迁，合同无条件终止，双方不承担违约责任，装修补偿按照政府补偿标准补偿给上诉人。由该条款内容可见，双方就政府拆迁情况下的补偿项目仅约定了装修费一项，而对停产停业损失费、无法恢复使用的设备费及搬迁费该三项费用未作约定，该三项费用并非双方在订立合同时可预见到的损失；其次，根据71号文的规定以及《房屋补偿协议》显示，上述三项费用的补偿主体系被征收人陈某某，第三房屋征收事务所对此亦予确认。同时，第三房屋征收事务所向本院表示，之所以给予陈某某上述三项费用补偿系因71号文规定了该些补偿项目，为了推动动迁工作，并不考虑被拆迁房屋是否用于实际经营，上诉人在涉案房屋的实际经营情况对陈某某获取动迁补偿金额并无影响，即便不存在上述三个项目，也会给予陈某某相应补偿费；再次，第三房屋征收事务所提交的征收陈某某房屋补偿费用清单上虽在停产停业损失、无法恢复使用的设备、搬迁费后标注“含清退租赁户”、“含租赁户”的字眼，然而，这并不能成为上诉人向锦珂公司和陈某某主张该三项费用的依据。因为，一方面，第三房屋征收事务所表示清退租赁户只针对第一承租人锦珂公司，并不针对次承租人；另一方面，也是本案关键所在，即包括该三项补偿费用在内的各项动迁补偿费用系政府征收部门、第三房屋征收事务所等单位通过与陈某某签订房屋补偿协议确定，相关动迁各方之间的法律关系与本案中上诉人与锦珂公司之间的租赁合同关系并非同一法律关系，清退租赁户固然属于陈某某的义务，但只是其相对征收部门、动迁公司所应负担的义务，至于陈某某如何清退、补偿租赁户实属锦珂公司、陈某某与租赁户之间的问题，各方理应基于租赁合同法律关系进行协商解决。此外，上诉人只是根据政府征收补偿标准计算其主张的停产停业损失费、无法恢复使用的设备费及搬迁费，对该三项费用是否实际发生以及实际损失金额并未提出确凿证据加以证明，例如，上诉人称无法恢复使用的设备是指KTV音响系统、沙发、电脑、电视、投影仪等设备，但诚如第三房屋征收事务所所言，这些设备均属可搬离设备，而上诉人并无充分证据证明该些设备实际受损。综上，上诉人向锦珂公司、陈某某主张停产停业损失费、无法恢复使用的设备费及搬迁费该三项费用欠缺法律、合同以及事实依据，本院对其主张不予支持。
关于争议焦点二，虽然原审判决确定锦珂公司、陈某某应支付上诉人装修款2,101,200元，但两被上诉人之所以未能及时支付补偿款实因双方之间对补偿项目种类及补偿金额的想法差距过大，有待法院判决予以确定后再行支付，此情形非属于两被上诉人无理拒绝支付，故上诉人要求锦珂公司、陈某某承担应付款项逾期付款利息的诉请本院亦难支持。
关于争议焦点三，本院认为，一审根据租赁合同约定、涉案房屋征收动迁情况、涉案房屋经营情况、锦珂公司与上诉人之间的诉讼情况等实际情况，对上诉人应付租金进行分时间段计算，并对2014年6月21日至次年6月26日期间的租金酌定为243,945.2元，该意见具有合理基础，并无不当。上诉人所称自从2014年6月1日起涉案房屋处于停业状态、其系根据被上诉人要求配合待在原地、被上诉人未要求其办理移交等说法既无证据加以证明，亦与本案查明事实存在相悖之处，故本院难以采信。
综上所述，上诉人七彩人生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87,798.8元，由上诉人上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
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