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一、保留所有权的买卖
《民法总则》第72条第二款规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第84条规定，财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。《合同法》第134条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
根据上述法律规定并结合法理，保留所有权的买卖即买卖双方在合同中约定所有权发生转移的条件，在符合该条件（必要条件）时买卖标的物的所有权才能发生转移。
二、买受人基于物权期待权排除执行的常用法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年01月01日生效）第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该条规定，案外人基于物权期待权排除执行需满足四个要件：（1）查封之前签订了合法有效的书面买卖合同（从“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的表述中可以看出）；（2）查封前已合法占有；（3）已支付全部价款；（4）案外人对于没有办理过户手续没有过错。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
上述两个规定是一脉相承的，其实质都是规定了四个要件，但是后者（新的规定）比前者（旧的规定。注：上述两个司法解释现都有效，都可以单独适用）规定的四个要件更加宽松：（1）不再要求买受人已支付全部价款，而是将付款要件放款为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，这是考虑到了房产等不动产的买卖中很多都是分期付款，尾款可能要到过户后再付，为了扩大对无过错买受人物权期待权的保护，所以放宽了付款的规定；（2）把买受人无过错放宽为非因买受人自身原因未办理过户登记。
三、保留所有权背景下买受人物权期待权排除执行的规定
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
四、区别和适用
对比《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条和第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定可以看出，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条的规定似乎“缺少”一个要件：买受人无过错的要件。其实，该条并不缺少买受人无过错这个要件，而是没有必要规定买受人无过错这个要件。因为，保留所有权的买卖，根据合同约定，在所附条件成就前，买受人不得要求卖售人办理过户手续，买受人对于没有办理过户手续不存在过错。当然，该规定也存在缺陷，即如果是由于买受人的原因或过错导致所有权转移所附的条件没有成就，买受人的物权期待权不能排除执行。
在执行标的异议的司法实践中，涉及保留所有权的买卖很少，在适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条的规定时，一定要看买卖双方在合同中是否明确约定了保留所有权的条款。
附邵某某、赵某某与上海黄浦豫园小额贷款股份有限公司、上海秀森置业发展有限公司执行异议之诉案
案情简介：2012年9月6日，邵某某、赵某某与秀森公司签订八份《预售合同》，约定秀森公司将其开发涉案房屋出售给邵某某、赵某某，第十一条：秀森公司定于2012年10月31日前将涉案房屋交付邵某某、赵某某，除不可抗力外。第十四条：在秀森公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后90日内，由双方签署房屋交接书，作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署房屋交接书之日起60日内，依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。附件一付款方式和付款期限约定：1、邵某某、赵某某于2012年8月23日与秀森公司签约，并付房款的一半为首付；2、邵某某、赵某某于2012年8月23日前应支付剩余房款；备注：邵某某、赵某某应于2012年8月30日前办理完成贷款手续，补齐贷款资料，否则按本合同第七条（邵某某、赵某某若未按约定时间付款，应支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，秀森公司有权单方面解除本合同，邵某某、赵某某应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。）向秀森公司支付违约金。邵某某、赵某某称该合同约定的付款条件早于合同签订时间，违背客观规律，应为无效。
同年9月7日，上海市松江区住房保障和房屋管理局开具《商品住宅维修基金交款通知》，所涉房屋为涉案房屋。
同年10月8日，邵某某、赵某某（乙方）与秀森公司（甲方）签订《房屋交接书》，载明：“2013年12月18日”，甲乙双方对涉案房屋进行交接，双方确认：“……2、该房屋的总房价款为……元。乙方已付全部房价款。甲方已开具发票给乙方。”邵某某、赵某某称交接日期打印错误，应为双方签字确认的日期即2012年10月8日。秀森公司称双方未办理房屋交接手续，房屋交接书的真实性不予认可。
同年10月11日15：04：30、15：06：31、15：07：08，秀森公司法定代表人戴美智分别通过网上银行转帐方式向赵某某汇款57,170元、400万元、100万元共计5,057,170元。同日15：08：17，赵某某转帐支付秀森公司5,057,120元。邵某某、赵某某称该款先由秀森公司的法定代表人戴美智转账给赵某某，系用以归还其向邵某某、赵某某自2009年至今的借款，并于2016年2月2日向一审法院提供2009年10月23日邵某某转帐戴美智458万元的银行凭证。秀森公司否认，称系往来款，自2010年9月6日至2012年9月28日，戴美智向邵某某汇款共计545万元。邵某某、赵某某称秀森公司出具房款发票，但其未提供。
同年12月7日，秀森公司、豫园公司签订《最高额抵押合同》，约定：债务人为秀森公司，债权发生期间自2012年12月7日至2015年12月6日，担保的主债权余额最高不超过800万元，抵押物为涉案房屋。
同日，上海市新黄浦公证处作出（2012）沪新证经字第1927号具有强制执行效力的债权文书公证书，确认自豫园公司、秀森公司签订的《最高额抵押合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书赋予该合同具有强制执行效力。
同年12月10日，豫园公司登记成为涉案房屋抵押权人。
同年12月24日，邵某某缴纳涉案房屋住宅维修基金。
2013年，案外人五洋公司向上海星越物业管理有限公司缴纳3月水电费470元、4月水电费390元、同年4-6月物业费6,064元、2015年第4季度物业费4,805元、2015年12月水、电、中央空调费1,306元。
2013年12月6日，豫园公司、秀森公司签订《借款合同》，约定：秀森公司向豫园公司借款500万元，借款期限自2013年12月6日至2014年12月5日，秀森公司提供房产抵押。该合同经上海市新黄浦公证处公证并赋予强制执行效力。
2015年1月17日，上海市新黄浦公证处作出（2014）沪新证执行字第11号执行证书，申请执行人为豫园公司，被申请执行人为秀森公司，执行标的为本金500万元及罚息、违约金、为实现债权所支付的费用等，抵押担保物为涉案房屋。
一审法院在执行豫园公司申请执行秀森公司借贷纠纷一案中，查封了涉案房屋，邵某某、赵某某向一审法院提起执行异议。一审法院经审查，于2015年8月11日作出（2015）黄浦执异字第40号执行裁定书，裁定驳回邵某某、赵某某提出的异议。
邵某某、赵某某不服该裁定，起诉至一审法院，请求判如所请。
一审审理中，邵某某、赵某某确认其未催告秀森公司办理涉案房屋产权证，并称愿继续履行合同、支付房款，支付时间庭后告知一审法院，又称邵某某、赵某某与秀森公司应对付款期限重新约定，如果不能达成一致意见，秀森公司应向邵某某、赵某某催告，邵某某、赵某某在合理期限内支付。但是，庭后邵某某、赵某某并未告知一审法院支付时间。
在二审审理期间，邵某某、赵某某向上海市松江区人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销对上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室八套房屋的抵押登记（登记证明号：松XXXXXXXXXXXX）。上海市松江区人民法院以（2016）沪0117行初415号案件立案受理，并于2016年10月31日就该案件作出判决：驳回邵某某、赵某某的诉讼请求。该案判决后，邵某某、赵某某不服提起上诉，上海市第三中级人民法院于2017年2月16日作出（2016）沪03行终602号行政判决书维持了原审判决。
裁判原文节选
一审【案号：上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第2603号】根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。因邵某某、赵某某与秀森公司签订的预售合同并未约定秀森公司保留所有权，而是约定涉案房屋需要办理过户登记，所以该条款并不适用于本案，而应适用上述司法解释的第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。邵某某、赵某某及秀森公司均确认邵某某、赵某某并未支付全部房款，涉案房屋不属于法院不得查封的情形，因此法院查封涉案房屋于法有据，邵某某、赵某某未能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。判决：驳回邵某某、赵某某的诉讼请求。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终4001号】本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然在涉案房屋被查封前，邵某某、赵某某就涉案房屋与秀森公司签订了《预售合同》，但邵某某、赵某某就主张的其已按合同约定支付一半房款的事实并未提供充分证据予以证实，且秀森公司对此不予认可，邵某某、赵某某亦无证据证明涉案房屋未办理产权过户登记手续并非因其自身原因所致，故即便邵某某、赵某某二审中提出基于赵某某受让了案外人五洋公司对秀森公司的506万元债权，赵某某以其享有的该部分债权与邵某某、赵某某欠秀森公司的剩余5,057,120元房款相互抵销，故涉案房屋房款已全部支付完毕的主张，邵某某、赵某某仍不符合上述规定的情形，其作为买受人的权利并不足以排除执行。综上所述，邵某某、赵某某的上诉请求，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币82,442.72元，由上诉人邵某某、赵某某共同负担。
本判决为终审判决。
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