合意抵销，是指当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
不动产买受人的执行标的异议很多都是依据上述司法解释的规定，上述规定的第三个要件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。如果不动产买受人已按照合同约定支付部分价款，能否以与被执行人（不动产卖售人）合意抵销的方式支付剩余价款呢？
不可以。因为：
一、形式上，允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款不符合司法解释的明文规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的付款条件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，并未规定不动产买受人“可以以合意抵销的方式支付剩余价款”。
法律在保护不动产买受人合法权利的同时，也保护申请执行人的合法权利。因此法律对不动产买受人排除执行规定了很严格的条件，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为例，其中一个就是付款条件。对此付款条件，不宜任意扩大解释，否则就可能会给被执行人与案外人串通损害申请执行人利益打开方便之门，违背立法精神。
二、实体上，允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款会严重损害申请执行人的合法权利
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，不动产买受人应当将剩余房款交付法院执行。对此剩余房款的受偿顺序（注：前提法院生效判决支持了不动产买受人的执行异议，否则剩余房款即便交付了法院也会被退回），简单讲：
1、因不动产买受人对标的房屋一般不享有抵押权等优先受偿权，如果申请执行人对标的房屋享有抵押权，则申请执行人优先受偿，如有剩余且不动产买受人因其他债权取得了生效的法律文书且符合申请执行的条件，则可受偿剩余的房款。
2、如果申请执行人对标的房屋不享有抵押权，则：（1）如果被执行人是公民或其他组织，则原则上按照债权比例受偿。不动产买受人如果因其他债权取得了生效的法律文书且符合参与分配的条件，则可以和申请执行人按照债权比例受偿此剩余房款。（2）如果被执行人是企业法人，则按照查封的先后顺序受偿。一般而言，申请执行人是首封，可以首先受偿。即便不动产买受人因其他债权取得了生效的法律文书，也只能较后受偿（如有剩余）。
通过上文对剩余房款受偿顺序的分析可见，对于不动产买受人而言，其或者是与申请执行人按照债权比例受偿，或者是排在申请执行人后面受偿。但是，如果允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款，实质是赋予了不动产买受人较之申请执行人优先受偿的权利，这明显不符合执行价款受偿顺序的法理，也严重侵害了申请执行人的合法权利。
附：北京中宏基建筑工程有限责任公司与北京万恒永泰投资管理有限公司、北京市五里店储运公司申请执行人执行异议之诉案
案情简介：万恒永泰公司原名称为北京万恒永泰房地产开发有限公司，于2008年1月14日变更为现名称。
2006年6月23日，北京万恒永泰房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的五里店公司签订《协议书》，约定：“根据甲方与国营北京卢沟桥农场签订的有关《协议书》，甲方为完全履行本协议中约定的‘解决乙方职工安置经营用房’的义务，甲乙双方在平等协商的基础上达成本协议如下。一、甲方向乙方还建甲方开发建设的万恒家园小区底商用房共计2000m2（具体面积数以实测为准），具体房号为：三号楼二单元一、二层底商762.84m2、三号楼三单元一、二层底商762.84m2及三号楼四单元一、二层底商516.42m2。二、甲方向乙方还建的上述底商的价格以人民币4500元/m2包干（含各种税费等），具体价格按成本签还建合同，以实测面积为最终基数。三、关于乙方接收后的物业费及供暖费问题，乙方应与万恒家园小区的物业管理公司签订相关物业协议。四、付款方式：本合同签订后乙方先向甲方支付预计总额人民币的90%，余款在产权证办结后支付，款到后三日内交房。五、其他问题：甲乙双方经协商一致，同意先行办理三号楼三单元、四单元的交接，对甲方出让标的三号楼二单元一、二层底商的交接滞后进行，甲方先在万恒家园一期底商中另行给予乙方同等面积的区域使用，待甲方将三号楼二单元一、二层底商交付乙方后，办理该单元的交接。六、本协议一式四份，双方各执两份，未尽事宜另行协商。”2006年11月13日，北京万恒永泰房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的五里店公司签订《还建购房协议》，约定：“在甲方开发建设万恒家园项目中甲方对拆迁所占经营用地中为了保证乙方的就业问题按成本价格还建部分商业用房，经甲、乙双方协商，甲方同意将一期工程1#底商部分营业用房还建给乙方，双方特签定本还建购房协议如下：一、甲方同意将1#楼底商分三个独立单元,按每平方米3380元的成本价格还建给乙方。还建部分具体如下：1、建筑面积769.48m2，总价2600842元；2、建筑面积769.48m2，总价2600842元；3、建筑面积520.93m2，总价1760743元；4、以上面积总计2059.89平方米，总价6962427元。二、经双方协商达成一致意见如下：1、乙方委托甲方负责办理全部手续，办理相关产权的各项费用按有关规定支付。2、经双方协商乙方按每平方米1120元的价格包干所有服务费、契税，过户手续费，测量费用等（约230万元）；三、付款办法：1、本协议签定后乙方一次性支付总还建购房款的90%及第二条第2小条中所约定的服务费用，约834万元；2、其余房款尾款待产权证办理完成后进行结算；四、自协议签订之日，甲方将还建商业房全部交乙方使用，有关物业管理费用乙方直接与物业公司另行签定协议。五、本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，未尽事宜双方协商解决。”
上述协议签订后，五里店公司向北京万恒永泰房地产开发有限公司支付了834万元。北京万恒永泰房地产开发有限公司于2006年11月13日出具了收据，收据上显示购房款604万元，手续费230万元。后北京万恒永泰房地产开发有限公司开具了发票9张，发票上显示为购房款，金额共计7951176元。
2009年9月，万恒永泰公司将涉讼房屋抵押给北京市规划委员会丰台分局。
2014年12月31日，北京仲裁委员会作出（2014）京仲裁字第0859号裁决书，裁决万恒永泰公司向中宏基公司支付工程款100万元及相应利息。该案进入执行程序后，北京市第二中级人民法院于2015年3月10日查封了涉讼房屋。五里店公司向北京市第二中级人民法院提出执行异议，申请中止对涉讼房屋的执行。北京市第二中级人民法院经审查作出（2016）京02执异233号执行裁定书，裁定中止对涉讼房屋的执行。中宏基公司不服该裁定，向北京市第二中级人民法院提起申请人执行异议之诉，遂成本诉。
二审认定的事实：一、鉴于中宏基公司在一审中认可涉讼房屋所在小区涉及的商业房屋总共8套，均位于小区2号楼和3号楼中，根据1号楼、2号楼和3号楼涉及的商业房屋所有权证、《预售房屋房号与现房房号对照表》、《房号清单》、盖有北京市公安局丰台分局户口专用章的万恒家园小区楼门牌编号证明信、万恒家园一期楼牌号说明等证据，五里店公司与北京万恒永泰房地产开发有限公司签订的《还建购房协议》中约定的房屋面积与3号楼中的部分商业房屋相吻合，而中宏基公司对此未提出相反证据证明其反驳主张。综合上述情况，本院认定五里店公司与北京万恒永泰房地产开发有限公司签订的《还建购房协议》中约定购买的房屋包括涉讼房屋。
二、根据涉讼房屋所在小区的物业管理公司国瑞嘉物业公司出具的证明，本院认定五里店公司在查封前已于2009年4月合法占有涉讼房屋。
三、尽管万恒永泰公司开具的购房款发票显示，购房款金额共计7951176元，但该金额与《还建购房协议》中约定的购房款总额并不一致，对此万恒永泰公司与五里店公司未作出合理解释，而根据《还建购房协议》中关于付款方式的约定以及万恒永泰公司出具的收据可以相互印证：五里店公司已支付万恒永泰公司834万元中包括购房款604万元、手续费230万元，故本院认定五里店公司已支付万恒永泰公司购房款604万元、手续费230万元。庭审中，万恒永泰公司、五里店公司均提交了双方于2017年1月10日签订的《补充协议》，载明：因不可抗力因素导致《还建购房协议》所涉房屋产权证一直无法办理，给五里店公司造成损失，经双方协商一致，约定五里店公司应支付的剩余10%款共计约93万元与万恒永泰公司未按时办理房产证的违约赔偿金予以折抵，至此房款和服务费全部结清。五里店公司依据该《补充协议》主张《还建购房协议》约定的剩余房款其已通过抵销行为结清，对此中宏基公司不予认可，认为该补充协议系涉讼房屋查封后签订，不能反映房屋查封前购房款是否结清的状况。另，二审期间经法院释明，五里店公司明确表示即使法院认为其未付清涉讼房屋的全部价款，其也不同意按法院的要求将涉讼房屋的剩余价款交付执行。
四、万恒永泰公司系于《还建购房协议》签订三年后于2009年9月，将涉讼房屋抵押给北京市规划委员会丰台分局，致使五里店公司长期无法办理涉讼房屋的所有权转移登记，现并无证据证明五里店公司对此存在过错，故本院认定涉讼房屋未办理过户登记非因五里店公司自身原因所致。
裁判原文节选
一审【案号：北京市第二中级人民法院（2016）京02民初537号】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释及当事人诉辩意见，本案审理焦点可以归纳为以下四个方面：一、五里店公司与万恒永泰公司之间就涉讼房屋在查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同；二、五里店公司是否在查封前已经合法占有了涉讼房屋；三、五里店公司是否实际支付了涉讼房屋的全部购房款；四、涉讼房屋未办理过户登记是否系因五里店公司的原因。
关于争议焦点一，根据查明的事实,五里店公司与万恒永泰公司（当时名称为北京万恒永泰房地产开发有限公司）就包括涉讼房屋在内的三套房屋于2006年就签订了书面购房协议，双方所签协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于争议焦点二，五里店公司提交的现有证据显示，其于2009年4月即占有涉讼房屋。中宏基公司虽对上述占有的事实不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故法院对中宏基公司的该项理由难以采信。
关于争议焦点三，根据《还建购房协议》，五里店公司向万恒永泰公司购买的三套房屋总房款为6962427元，其中涉讼房屋购房款为2600842元。根据查明的事实，五里店公司已经支付了834万元，该数额远高于涉讼房屋的购房款数额。虽然《还建购房协议》中付款办法部分约定834万元系90%的购房款，收据上亦显示购房款为604万元，230万元系手续费，但《还建购房协议》中的付款办法是对包括涉讼房屋在内的三套房屋的总款项的约定，未明确区分其中涉讼房屋所占比例。现五里店公司提交了购房款发票予以佐证，且万恒永泰公司亦认可五里店公司支付的款项包括了全部购房款，在此情况下，法院有理由认为五里店公司已经支付了涉讼房屋的全部购房款。
关于争议焦点四，根据查明的事实，五里店公司已经依约履行了自身的义务，现没有充分证据证明五里店公司对涉讼房屋未能过户存在过错。故法院认为涉讼房屋未办理过户登记非因五里店公司自身的原因。
综上所述,五里店公司就涉讼房屋享有足以排除强制执行的民事权益。中宏基公司要求对涉讼房屋许可执行的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回北京中宏基建筑工程有限责任公司的全部诉讼请求。
二审【案号：北京市高级人民法院（2017）京民终305号】本案系申请执行人中宏基公司不服人民法院中止对特定标的（即涉讼房屋）执行的裁定，认为案外人五里店公司不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对涉讼房屋进行执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于前述本院已认定的事实，案外人五里店公司确系在人民法院查封之前已与万恒永泰公司就涉讼房屋签订合法有效的书面买卖合同，并在查封之前已合法占有涉讼房屋，且涉讼房屋未办理过户登记非因五里店公司自身原因所致，本案争议焦点集中表现为五里店公司是否已支付涉讼房屋的全部价款，其是否还负有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的义务。针对该争议焦点，本院认为：
一、五里店公司已经支付的834万元不应认定为优先抵充了其所欠万恒永泰公司涉讼房屋全部购房款的债务。
在前述的事实认定部分，本院已认定五里店公司支付万恒永泰公司834万元款项的构成为购房款604万元、手续费230万元。根据《还建购房协议》，五里店公司向万恒永泰公司购买的三套房屋总房款为6962427元，其中涉讼房屋购房款为2600842元。可见，五里店公司已支付万恒永泰公司的购房款604万元尚不足以清偿其所负的三套房屋全部购房款的债务，此时就涉及到债务清偿抵充顺序的问题，即604万元款项在《还建购房协议》分别约定的三套房屋购房款金额范围内应如何予以清偿抵充。根据相关民法理论，并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，本案中五里店公司在支付604万元购房款之前和当时未与万恒永泰公司就清偿抵充的顺序有所约定，且五里店公司在支付604万元购房款之时亦未指定清偿抵充的顺序，故应依照法定抵充顺序抵充债务。鉴于五里店公司所负三套房屋购房款的债务在是否到期、有无担保、负担程度、到期先后顺序上不存在差别，本院认为五里店公司已支付的604万元款项在《还建购房协议》分别约定的三套房屋购房款金额范围内应按比例抵充。综上，五里店公司已经支付的834万元不应认定为优先抵充了其所欠万恒永泰公司涉讼房屋全部购房款的债务，涉讼房屋的购房款尚未付清，一审判决对此的认定欠妥，本院予以纠正。
二、五里店公司与万恒永泰公司就涉讼房屋剩余价款的合意抵销行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项规定之情形，不能产生排除执行的法律后果。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人在执行程序中优先于金钱债权人的特殊保护要件，其中第（三）项规定的价款交付的要件与之前的司法解释相比有所扩张，不仅将买受人已支付全部价款的，而且将买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。从该条款的文意来看，对于不动产买受人与出卖人之间约定分期付款，在执行程序中不动产被法院查封后尚有剩余价款未付的情形，只有按照人民法院的要求将剩余价款交付执行才能满足排除执行的条件，司法解释并未规定在不动产被法院查封后买受人可以通过行使抵销权或与出卖人达成合意抵销的方式免除支付剩余价款的义务从而排除执行，因此在适用《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项之规定时应做严格的文意解释，不应对适用条件予以扩张。此外，从制定该条司法解释的精神来看，之所以这样规定，系因为在买受人已支付全部价款与买受人将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行两种情形下，买受人客观上均按照合同约定实际支付了不动产的全部价款，从而不会影响到申请执行人对出卖人享有的金钱债权的受偿，故对于两种情形下的买受人应给予平等保护。而不动产买受人在不动产被法院查封后行使抵销权或与出卖人达成合意抵销从而消灭剩余价款债权的行为，发生了不动产买受人享有的主动债权优先于申请执行人金钱债权的后果，势必对申请执行人金钱债权的受偿产生影响，因此此种情形下与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的精神不符，不属于该条款予以优先保护的范围。基于此，五里店公司仍负有按照人民法院指定的期限将剩余价款交付执行的义务。
综上所述，五里店公司尚未支付涉讼房屋的全部价款，按照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，其仍负有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的义务，现五里店公司经法院释明后明确表示不同意按法院的要求将涉讼房屋的剩余价款交付执行，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。中宏基公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2016）京02民初537号民事判决；
二、准许对登记在北京万恒永泰投资管理有限公司名下的北京市丰台区小屯西路66号院3号楼01商业02号房屋的执行。
一审案件受理费70元、二审案件受理费70元，均由北京市五里店储运公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
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