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中介公司与开发商签订的《销售代理合同》一般会约定在符合一定条件时，开发商向中介公司支付佣金。由于开发商处于强势地位，中介处于弱势地位，所以中介公司与开发商签订《销售代理合同》所附支付佣金条件等合同条款对中介公司比较苛刻。因此可能会产生中介公司对于标的房屋的成功销售做出了贡献，但是却不完全满足《销售代理合同》所约定的支付佣金条件的情形。对此，中介如果要维权，需要考虑如下法律问题。
一、支付佣金的条件成就与否
支付佣金的条件成就与否，首先要看销售代理合同的约定，严格根据合同文义判断条件成就与否。
但是，对于条件成就与否，《合同法》有例外规定。
《合同法》第45条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”如果开发商为自己的利益不正当地阻止支付佣金的条件成就，视为条件已成就，开发商应当按照销售代理合同约定的标准支付佣金。
二、支付佣金条件不成就，中介可向开发商主张的费用
以下只是讨论可能的情形，具体案件中法院不一定支持。
1、促成了签约，可主张报酬（佣金）
《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
参照《合同法》第426条规定，虽然中介公司不符合《销售代理合同》所约定的支付佣金条件，但是如果中介公司对于业主（客户）和开发商的成功签约并按约支付部分房款做出了实质性的贡献，则中介公司有权向开发商主张支付部分佣金，法院可酌情判决支持部分佣金。
2、未促成签约，可主张必要费用
《合同法》第426条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
如果中介公司未促成业主（客户）和开发商的成功签约，无权主张佣金，但是可以依据《合同法》第426条规定向开发商主张支付从事居间活动支出的必要费用（交通费、通讯费、劳务费等），这个金额一般很小。
附莉源公司与普旌公司商品房委托代理销售合同纠纷案
案情简介：2016年3月16日，普旌公司（以下简称“乙方”）与莉源公司（以下简称“甲方”）签订《场外销售代理合同》，就莉源公司开发的位于上海市浦东新区XX路XX弄滨江壹十八项目，莉源公司委托普旌公司作为该项目的场外销售代理公司。合同第一条“服务期”约定：本合同的服务期自2016年3月16日至2016年6月30日止……。合同第二条“销售代理服务”d）款约定：当乙方开发到本项目意向客户时，乙方应及时向甲方提供该客户的真实身份信息（包括客户的真实姓名）和完整联络方式等甲方要求提供的信息资源，同时将该客户引荐至甲方销售中心，甲方收到客户信息后比对其已到访客户数据库作出确认为乙方介绍客户或非乙方介绍客户，甲方明源系统中已经登记的客户及其直系亲属，均不得视为乙方客户，只有经甲方确认为乙方介绍且实际到达甲方销售中心现场的客户才视作乙方客户，甲乙双方确认，按照前述方式确定的乙方客户的有效期为合同期内及合同服务期届满后30天，若该客户在有效期内未能和甲方签署本项目房屋销售合同，则自有效期届满次日起该客户不再视作乙方客户，若经甲乙双方确认客户及其直系亲属在有效期内成交的，视为乙方销售成功。合同第二条“销售代理服务”g）款约定：在合同有效期内，甲方在无须任何解释的情况下可以提前五日以书面方式通知对方终止合同，若甲方单方终止本合同或合同自然到期终止的，已确认客户及其直系亲属在合同终止日前完成签署《定购合同》并在合同终止日后30日内达到成功销售条件的，仍视为乙方销售成功，甲方仍依照佣金结算办法予以结佣，……。合同第三条“佣金标准、结算及支付方法”约定：a）甲乙双方同意，本项目委托代理范围内的销售佣金按乙方成功销售的商品房签约价款的1.5%(含税)计提；b）“成功销售”指：客户支付30%首期房款，且该客户与甲方签订房屋买卖合同，以网签为准，本合同中所有成功销售皆表示为前述标准；c）佣金按照以下方式支付：……乙方提出的结算申请中应包括由甲方出具的确认为乙方介绍客户之证明，甲方应在收到乙方结算申请后，按如下阶段分别结算、支付乙方佣金，客户签约后按照客户已付款比例支付相应佣金，即应付佣金=实际回款金额X佣金比例，在客户支付该套房房款后的次月五日与乙方结算，甲方应在收到支付申请和乙方按照上述付款阶段开具的相应金额的有效发票后向乙方支付相应部分销售佣金，如非因甲方原因发生退房情况，无论客户何时退房，乙方均应当全额退还甲方该套房屋的全部佣金，相应税费由乙方自行承担，除本合同另有约定外，如本合同因服务期满而终止或因甲方提前终止，乙方在服务期内成功销售的房屋，甲方应在该等房屋达到本合同上文约定的各阶段的结算支付条件时向乙方支付该等房屋的相应佣金，同时，合同终止日前客户签署完成《定购合同》并在合同终止日后30日内达到成功销售的房屋，甲方应于该部分房屋达到本合同约定的结算条件时向乙方支付佣金……。合同附件一“附加条款”第2条约定：……陪同客户到访该物业营销中心时，须提交《滨江壹十八项目带看确认单》，《滨江壹十八项目带看确认单》为唯一有效的客户确认文件和甲方支付乙方佣金的必要凭证……。合同附件二“XX项目场外中介导客制度”第10条约定：中介公司数次带看同一客户并成交，但成交时由于限购原因，签合同需要更改买受人的情况，中介公司须第一时间告知开发商，并对客户需要更改的原因说明清楚，例如客户决定用公司名义购买，或者客户决定用小孩子名义购买等情况都需提前知会开发商，代理公司和中介公司均有告知和举证义务。
2016年3月30日，莉源公司场内销售员丁某向普旌公司出具《XX中介带看确认单》，记载客户为袁某1，2016年4月8日莉源公司场内销售员丁某再次出具《XX中介带看确认单》，记载客户姓名为“袁”。2016年6月4日，案外人袁某2向莉源公司出具《更名申请》，记载：“本人袁某2（身份证号：台胞证XXXXXXXX）于2016年4月24日认购XX单元XX室，现申请签署预售合同同时更改为上海XX有限公司。”2016年7月20日，袁某2向莉源公司出具《延期签约申请书》，说明由于其名下限购，需注册新公司用公司名义购买房屋原因，不能在2016年5月4日前完成签约付清首付款并提供完备的按揭资料和办理完按揭手续，申请延期至2016年7月30日完成签约。同时承诺如不能在此期限内履行此义务，莉源公司有权将该房屋转售他人并不退还其支付的全部定金。莉源公司工作人员在《延期签约申请书》上签字确认。2016年10月9日，案外人上海XX有限公司与莉源公司签署合同编号分别为“201600184884”、“201600184896”的《上海市商品房预售合同》，约定由上海XX有限公司向莉源公司购买上海市浦东新区XX路XX弄XX层XX室及XX室房屋，即本案系争的XX单元XX室、XX室房屋，房屋价款分别为24,517,133元和26,297,670元。两份合同均约定上海XX有限公司应在2016年10月9日前支付全部房款。
2016年6月26日，莉源公司场内销售员于某签署《XX中介带看确认单》，确认单记载客户为“张小姐”，中介公司为“普旌地产”。2016年7月8日，案外人朱某与莉源公司签署《XX商品房定购协议》，约定购买系争的XX单元XX室房屋，房屋总价为35,202,952元，并付定金500,000元。《XX商品房定购协议》“特别约定”内容如下：1、出卖人、买受人双方在签订本定购协议前，出卖人已向买受人明示了拟签约的本楼盘《上海市商品房预售合同》样本（包括特别告知一、二中的限购政策）及国家规定需要公示的文件、买受人已经了解并确认无异议；2、买受人应于本协议签订之日起拾日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同（采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料），逾期未签署《上海市商品房预售合同》即视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止，出卖人有权将该房屋自行处置，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的立约定金，在本协议签订之日起拾日内出卖人若未经买受人同意将该房屋另售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金……同日，朱某支付了定金500,000元，其后又于同月15日支付房款2,862,000元。2016年8月31日，朱某与莉源公司签署合同编号为“201600384480”的《上海市商品房预售合同》，约定购买上海市浦东新区XX路XX弄XX层XX室房屋，合同价款33,616,835元，付款方式为按揭付款，首期款由朱某于2016年8月31日或之前支付房款10,086,835元，原交付的定金500,000元冲抵首期款；按揭机构提供的贷款23,530,000元由朱某于2016年10月30日前支付给莉源公司。
普旌公司认为上述三套房屋客户均由其介绍并已完成签约，莉源公司应按约支付佣金，但莉源公司认为上述三套房屋并不符合支付佣金条件，双方遂产生争议。
裁判原文节选
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初10409号】依法成立的合同，对当事人具有约束力。双方签订的《场外销售代理合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。根据涉案代理合同约定，普旌公司获取佣金需具备两个条件：第一，提供有效客户，该客户需经莉源公司确认，且客户在约定的有效期（合同期内及合同服务期届满后30天）内与莉源公司签署房屋销售合同；第二，成功销售房屋，即购房人支付30%首期房款，且与莉源公司签订网签版房屋买卖合同。对于上海XX有限公司向莉源公司购买的上海市浦东新区XX路XX弄XX层XX室及XX室房屋，即本案系争的XX单元XX室、XX室房屋，莉源公司抗辩普旌公司带看的客户无购房资质，且未在有效期内完成签约，故不同意支付佣金，对此法院认为：
首先，普旌公司提供的证据足以证明上述房屋实际由客户袁某2购买，该客户系经莉源公司确认的普旌公司带看客户。袁某2虽然因限购不能购房，但普旌公司已经根据合同约定将该情况告知莉源公司，且莉源公司亦同意袁某2另行注册公司购房，故对系争房屋的购房人为普旌公司客户法院予以确认；其次，上海XX有限公司与莉源公司签订了《上海市商品房预售合同》并支付了全部房款，符合成功销售房屋条件；最后，《上海市商品房预售合同》的签约时间为2016年10月16日，该时间虽已超过合同约定的有效期，但袁某2已向莉源公司告知需另行注册公司购房，并向莉源公司出具了《更名申请》及《延期签约申请书》，莉源公司对此情况知情且同意延期签约。在《延期签约申请书》确认的签约日期2016年7月30日经过之后，莉源公司并未行使《延期签约申请书》约定的权利将该两套房屋转售他人，而是在2016年10月16日与上海XX有限公司完成签约，该行为应视为合同双方对履行期限的再次变更。综上所述，莉源公司的抗辩法院不予采纳，普旌公司诉请莉源公司按照房屋总价的1.5%支付该两套房屋的佣金762,222元，具有事实和法律依据，法院予以支持。对于客户朱某购买的XX单元XX室房屋，莉源公司虽抗辩朱某并非普旌公司带看客户，但朱某的证言与普旌公司提供的证据可以相互佐证，故法院对朱某属于普旌公司带看客户的身份予以确认。但由于朱某于涉案代理合同约定有效期内支付房款共计3,362,000元，莉源公司与其签订的《上海市商品房预售合同》约定的房价为33,616,835元，该客户于涉案代理合同约定有效期内支付房款金额未达到预售合同约定房价的30％。且该《上海市商品房预售合同》的签署日期为2016年8月31日，亦已超过合同约定的有效期，故普旌公司请求莉源公司支付该套房屋佣金的诉请，缺乏依据，法院不予支持。
一审据此判决：一、上海莉源房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海普旌房地产经纪有限公司佣金762,222元；二、驳回上海普旌房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,198元，由上海普旌房地产经纪有限公司负担4,776元，上海莉源房地产开发有限公司负担11,422元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终12413号】二审争议焦点在于被上诉人普旌公司就XX室、XX室房屋的居间服务是否符合代理合同约定的佣金支付条件，上诉人莉源公司是否应向被上诉人普旌公司支付上述两套房屋的佣金？如果被上诉人普旌公司主张本案三套房屋的佣金均未满足支付条件，则被上诉人可得的必要费用是否可在本案中一并处理以及如何认定？
根据上诉人莉源公司与被上诉人普旌公司签署的代理合同中的约定，被上诉人普旌公司向上诉人莉源公司主张佣金必须具备两个条件，第一，该客户需得到上诉人莉源公司的确认，该客户在约定的有效服务期（合同期内及合同服务期届满后30天）内与上诉人莉源公司签署房屋销售合同；第二，成功销售房屋，即购房人支付30%首期房款，且与上诉人莉源公司签订网签版房屋买卖合同。本案中，XX室、XX室房屋的购房客户系被上诉人普旌公司在代理合同有效服务期内带看，上诉人莉源公司对此节事实未持异议，故本院予以确认。鉴于该客户为限购人员，为解决限购问题，该客户向上诉人提交《更名申请》及《延期签约申请表》要求延期签约，上诉人工作人员在延期签约申请表上签字确认，故可以认定上诉人已同意该客户的延期签约申请。上诉人对该份《延期签约申请表》上的上诉人工作人员签字不予确认，因其没有提交反驳证据加以佐证，故本院不予采信。鉴于该客户在《延期签约申请表》中对延期签约时间作出承诺为2016年7月30日，故上诉人同意该客户延期签约的时间以该客户承诺的最晚时间为限。根据支付条件之一的“该客户在约定的有效服务期（合同期内及合同服务期届满后30天）完成签约”的要求，该客户也应该在2016年8月30日之前完成与上诉人签约，然该客户以上海XX有限公司名义与上诉人完成网签买卖合同的时间为2016年10月9日，显然已经超过上诉人同意该客户延期签约的时间，且被上诉人未能提交该客户与上诉人达成签约时间再次顺延的相关证据，故可以认定XX室、XX室房屋的《上海市商品房预售合同》签订时间已超过上诉人与被上诉人在代理合同中约定的有效服务期。根据代理合同中的“自有效服务期届满次日起该客户不再视作乙方客户”的约定，上述两套房屋不能认定被上诉人已销售成功。被上诉人称上诉人在2016年7月30日之后未另行销售他人的行为表明上诉人愿意等待该客户签约，应视为上诉人对延期签约再次变更，仅为被上诉人的单方理解，因无相关证据加以佐证，且上诉人不予认可，故本院难以采信。据此，被上诉人主张XX室、XX室房屋的佣金，因不符合代理合同中约定的佣金支付条件，故本院不予支持。一审对被上诉人主张XX室、XX室房屋的佣金予以支持之判决有误，本院予以纠正。
关于客户朱某购买上诉人销售的XX单元XX室房屋(即上海市浦东新区XX路XX弄XX层XX室房屋），一审认定为被上诉人带看客户，但未满足代理合同约定的支付佣金条件，未予支持被上诉人主张佣金的诉请，并无不当，本院予以认同。
关于被上诉人可得的必要费用问题。本院认为，首先，上诉人与被上诉人之间的委托代理合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。虽然被上诉人要求上诉人支付佣金因不符合约定而未获支持，但根据法律规定，被上诉人可以向上诉人主张从事居间活动支出的必要费用，且因相关事实基本一致，故从案结事了角度出发，本院在本案中一并作出认定。其次，被上诉人在代理合同有效服务期间积极寻找买家促成其购买上诉人开发的房屋，且被上诉人已经提交证据证明本案三套房屋系被上诉人带看，最终上述客户与上诉人签约，因此三套房屋的交易成功不能否认被上诉人在此中所作出的劳务与贡献。再次，双方之间的代理合同实质上为服务性合同性质，主要标的即为被上诉人提供的劳务，故被上诉人为此付出的劳动成果应结合本案三套房屋的签约情况综合予以考虑。基于已查明的事实，本院对被上诉人可得的必要费用参照双方代理合同中约定的佣金比例的50%予以酌情认定，即成功销售商品房签约价款的1.5%（含税）的佣金金额为1,266,474元，被上诉人可得的必要费用认定为633,237元。
综上所述，上诉人上海莉源房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初10409号民事判决；
二、上海莉源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海普旌房地产经纪有限公司人民币633,237元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16,198元，由上海普旌房地产经纪有限公司、上海莉源房地产开发有限公司各半负担；二审案件受理费11,422元，由上海莉源房地产开发有限公司、上海普旌房地产经纪有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
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