苏州古城区，商圈密集，人流巨大，可说是寸土寸金。你说，在这里，租个商铺得多少钱？
怎么也得两三万一年吧？
两三万？那是一个月！在这里租商铺，看中的就是黄金般的市口，如潮的客流。两三万起步，还得要承受每年10%左右的涨幅。
或许常在古城区一些大街小巷闲逛的MM们，会注意到这里的商铺开开关关犹如人间离合。那么，在这块寸土寸金的地面上，找一个红火的市口，租一个旺铺究竟要承受多大的租金压力呢？记者在古城区若干繁华街道，做了一个不完全调查。
近年来，苏州古城区的临街商铺租金价格涨幅，在8%到12%不等，基本与苏州经济发展的速度平行。
凤凰街
生意难做，租金照涨不误商铺年租金：
30平米，15万-20万
涨幅调查：10%
在人来车往的凤凰街，主营女装的“凤凰壹百”的老板娘苏青（化名）望了望自己亲手贴在玻璃门上的“门面出租”告示，又拐入旁边不足5平米的格子铺。告示已经贴出去有段时间了，却一直没有转手出去。所以，当记者上前咨询租铺信息时，苏青表现出极大的热情。
苏青告诉记者，她在这开店五年了，凤凰街人流量很大。格子铺夏天用来卖冷饮的，很火的！秋冬季节生意不行就寻思着租出去。当记者问及租金，苏青豪爽地给出月租5000元的价。看记者有些犹豫，苏青忙解释说，这个价格真不会贵，她自己的衣服店30平米，现在年租金20万左右，楼上也是她承租下来，如果我们需要大空间，她可以搬到楼上。“生意是越来越难做，但是租金每年都要涨的，这是凤凰街的行情。”苏青指出，5000元的月租只是今年给出的价钱，逐年还会有小幅增长。面对高昂的租金，苏青说一要留住老客户，二是产品的价格。记者随便翻了几件衣服，价格大多300以上，一条粗布裙子折后卖到279元，一件普通的衬衫标价644元，而衣服品牌多为国产的阿依谷。
离这家店几米远，有一个“吉人一品烟酒商行”，30平米的店铺一分为二，一半卖童装一半卖烟酒。30出头的老板唐先生正跷着腿在上网，好生悠闲。而当聊起凤凰街的铺头租金和生意时，唐先生站了起来并抓了抓头。“这四五年来，没有哪一年租金是不涨的，年年涨，每年涨10%左右。”唐先生说，凤凰街的大房东很大一部分是浙江的投资商，他就是和自己的温商房东签了4年合同。第一年租金12万，现在第四年就涨到15万了。算下来，近三年房租是每年长1万，从4000每平米涨到5000元。
租金大涨，生意却不是很好做。唐先生还告诉记者，自打国家的“禁酒令”、“禁三公消费令”下来后，做生意是如履薄冰。原本卖个童装勉强糊口，靠烟酒赚点钱。现在烟酒也指望不上了。对于转租，唐先生摇了摇头，他13㎡的童装店8万~10万，每平米5000~6500元。但是他只能整套转出，因为还要收回10万的转让费。
十全街
连年猛涨，逼退大量商家商铺年租金：
30平米，15万左右
涨幅调查：两年涨一万
在十全街临街的店铺中，记者问了好几家店铺都鲜有超过10年甚至5年以上的。几番打听，靠近凤凰街与十全街红绿灯的某美甲店开了有10年之久。当记者来该店询问租金，店员立即谨慎起来，表示只是打工的不清楚。而3米远的“UU·悠悠”服装店的女老板向记者透露，十全街的店铺租金要看位置和老板的，但基本上是两年涨一万。她在这十全街呆了两年，30㎡的铺头年租要15万。而那家美甲店，因为入驻早，听说签的是长期合同，估计还挺有赚头。
此外，在十全街靠近人民路段，有七八家店铺或在重新装修、或贴出转让告示。而在十全街中间段，整条大街冷冷清清，原来的酒吧也所剩无几了，取而代之的服装店、美食店有三分之一接近11点还未开门。
一家名为“D*Z”服装店的负责人向记者透露，十全街西半边人流量不行，每年疯长的租金逼退一批，但又有人接棒而上。这边的临街店铺除了烟草、银行能坚持5年以上，大部分都是撑个2-3年。而疯长的租金最后只能让消费者承受。记者翻看该店的服装，短款羽绒服在1300元以上，给个6折也近800元，多为外贸货。“租金涨得太凶猛，生意难做，这边好几家美甲店都是组团才能打折的，要人流量啊！”
十梓街
缓慢上涨，店铺周期太短商铺年租金：
20平米，9万-10万
涨幅调查：五年涨两万
与十全街和凤凰街相邻不远，但是提到十梓街凤凰街商铺，老板都会“呵呵”一笑，因为十梓街的人流量实在不能和“金贵”的凤凰街相提并论。记者调查发现，十梓街的租金和凤凰街的还是有一定差别的。这条街上的铺头改头换面的速度却很快。
在十梓街朝附一院方向，原有一家40平米的水果店，11月突然贴出转让告示。知情人士记者透露。这家店的租金只要20万/年，搁在十全街要50万左右，但是开了半年水果店就歇业了。而在水果店斜对面也有几家店铺大门紧锁，也贴出转让告示。
经常“扫街”的朱女士告诉记者，十梓街上的老店不多，除靠凤凰街的几个老店外，多数店铺周期都很短的。就以“寸草堂”旁边刚开2个月的外贸毛衣店来说，3年换了3家雇主，最开始是龙子太郎，再是集雅玉器，而今是毛衣店，刚开2个月。边上的彩票店，基本上1年就换主，卖过化妆品、冬虫夏草、保健品等。“十梓街上超过2年的算久的了，有的是半年或1年就搬走了”。
“这条街租金不算贵，我在这5年，租金涨了2万。”十梓街上一家服装店店主向记者透露，2008年租下20平米的铺头，租金是7万，5年过去了，现在是9万。“不过也分房东，我的房东人好，但整体上比凤凰街是要低一半左右。”
租金低，上涨也缓慢，缘何店铺周期还是短？在十梓街开店5年的外贸店店主贾小姐给出了答案。她指出，人流量是关键，周末凤凰街、十全街是人满为患，但十梓街冷清；晚上到凤凰街吃饭的人不要太多啊，十梓街却黑灯瞎火的，没几个人，她的店6点就打烊。再低的租金，没有客人也做不下去，这个道理放之四海而皆准。
观前街
寸土寸金，所谓一铺难求商铺年租金：
观前40平米，150万；
周边70平米，70万-80万
涨幅调查：
观前每平米
年均涨幅1500-2000元
单从面积来看，观前街这小小的地盘却集中了苏州最强大的消费力量，不但双休日车水马龙，人流如织，就是平时工作日，这里也绝不冷清。名声在外的观前街带来了密集的人流，也催生出了这里高昂的铺位价格。
在观前街主街东面，记者看到一家“银饰世家”正在装修。负责人何先生告诉记者，40多平米的店面，年租金150万元。平均每平米约3.75万元。和惊人的租金一样令人咂舌的还有每年租金的递增速度。据何先生介绍，正在重新装修的这家店营业已经4年，当时的租金是120万元，4年涨了约30万元，仅每年的租金涨幅就可以在凤凰街的北段租下一间小店。银饰世家总共15家连锁店，仅观前街上就有3家，显然如此昂贵的铺面租金并没有对其构成威胁。同时，何先生的言辞间毫无意向将店面转租，他说观前街的租金虽然贵，但是店铺非常抢手。
因为租金昂贵，主街是大店铺的驻扎地，易主率很低。而观前周边的的商铺变动明显更快。在碧凤坊，“三久妞妞现烘起司蛋糕”店旁，一家原来做果汁的店面正在招租。蛋糕店的老板介绍说，这家铺面72平米，年租金80万元。计算下来，平均每平米约1.1万元。而就在两米之外，“阿姨奶茶”也在出租自家店面。
该店员工介绍，如果加上奶茶店这几平米的空间，整个铺位大约70平米，年租金70万元。平均下来，和果汁店价格相当。
面对连年上涨的租金，不少商家都表示，租金肯定是在涨的，而最影响租金的是房东。值得一提的是，观前周边小店数量虽然比主街多，但是很多希望转租的店主似乎并不喜欢小铺头，异口同声地表示只能整租，不接受分割出租，理由是“分割出租就不好租了”，丝毫不担心铺头租不出去。
不过，这种情况可能因为租金压力正在被打破。有些小店也正在谋划分割店面，以进行多样化经营。在碧凤坊，面积不过10平米的“怕怕popball”正在将店面改造成并排的两间，一边仍然经营爆米花和奶茶，另外5㎡装修成鱼丸铺。一直生意兴隆的“宝岛战斗鸡排”店也有新动作，不过与大家都往主街挤相反，“战斗鸡排”店却逆流而动。两周前，鸡排店搬到了观巷。其原来的位置在珍珠弄与宫巷交界处，现在变成了一家“别鱿风味”酥炸鱿鱼店。作为与观前街垂直相交的最主要的一条巷子，宫巷的人流很旺。“鸡排店品牌已经比较成熟，搬到这里面积大，可以进行一些相应的改造，转变经营方式。”店员表示，对于品牌店，地段的重要性已经让位于规模。
石路
租金便宜，但是人气不旺商铺年租金：
每平米4000-7000元
涨幅调查：
每年1000-2000元
在苏州的步行街中，石路的地位仅次于观前街。但是现场来看，石路的人气虽然强过凤凰街和十全街，但是较之于观前，还是远远不如，因此这里小店铺的租金便宜很多，易主率依然较高。
在东西向步行街上，记者看到沿街好几个店面都关着门。顺着指示牌找到传说中的“女性街”，街道中央，一字排开“鸽笼”似的小小店铺，大的约10平米，小的五六平米，绵延约百米，大多经营首饰、提包、手套、帽子、美妆等。
一家原名“七彩精品小屋”的小店正在招租，透过紧闭的门窗可以估算出面积大约7平米，隔壁的艾米拉美甲店老板邓寒冬告诉记者，这样的店面租金应该在5万出头，一年一签，年涨一至两千元。抛开涨幅不计，目前平均每平米的年租金约7100元。与邓寒冬的小店相比，贴墙的一排稍大些的店铺就比较脆弱了，好几家都在转租。其中一家仍在营业的服装店玻璃门上已经贴出大大的“转租，无需门面费！”店主贾先生是安徽人，听见记者表示出租铺面的意向，忙热情地介绍说自己的店才开了3个月，店面要明年2月才到期，但是现在急着脱手。
“楼下35平米，楼上44平米，加起来差不多80平米，17万。”贾先生报了个价，并声明只能整租，不能分割出租，但是如果租下来可以再自行分割转租；且楼上楼下组成“套餐”，租一层是17万，租两层也是17万。计算下来，如果租下两层，均价只有2125元/平米；如果租一层，均价4857元/平米，仍然远远低于观前街副街的铺面均价。在贾先生店里，记者看到，虽然没有张贴打折提示，但是俨然已经进入“甩货”状态。之所以这么急着出手，贾先生表示是因为自己还有其他重要的项目，但是同时也是因为自己不擅长卖服装，石路的店铺生意也没有观前街好，自己的店铺靠近正街，位置尚好，到了更往里面的位置，生意更冷清。
记者手记
存在就是合理
这是最好的年代。
商铺租金的高涨，意味着这个地区消费能力的强大，意味着这个地区民间财富的聚集。外强中干的城市，是不会有高涨的商铺的，更不要说连人都没有的鬼城。从这一点上，我们不难得出结论：苏州，正处在一个飞速增长的时代，并且苏州还在加速。
然而，商铺租金的飞涨，会让一些小店家不堪负担黯然离场，让受不了利润成本压缩的商家另觅宝地。或许有一天，某个繁华的商业街上，微利的店家，哪怕再飞蛾扑火，也只能死在残酷的今晚，看不见明天的太阳。
但是，这或许就是合理的状态。
市场永远是平衡的。就像每一次换手机，就会淘换一批朋友。一个业态的租金成本无利可图，就会有另一个更大利润的业态进入。每一次商铺涨价，都会对一条街的商业形态产生影响。十全街是怎样从一条酒吧街变成现在的综合体？凤凰街的餐饮为什么大多是厨房成本低的火锅店？市场的背后，无形的手操控着一切。
商家们嘴上对于飞涨的租金是不满的，但是就算十梓街的铺面更便宜一些，看重人气的商家也止不住想换到十全街上去的念头。就像观前街上抢也抢不到一个铺面一样，越是租金高涨的店面，越是意味着这里有着更好的市口，更大的商机。
香港铜锣湾，珠宝首饰金表店鳞次栉比，有谁看到过手机贴膜的小店在那里傲然生存？
那些人迹渺渺的鬼城，商铺价钱再便宜，可有听说财大气粗的浙江朋友们出手去投资？
放心吧，但凡是能开着店的，就能赚到钱。
存在的，就是合理的。
