编者按 ：在市委、市政府和相关区委、区政府高度关心重视下，累计10多亿的财政投入、242个小区、5600幢房屋整治出新、47万居民受益……这一串数字，是我市近几年来“旧住宅区整治出新”交出的成绩单。从已收到的成效来看，居民满意，专家首肯，南京为“旧住宅区如何整治出新”这个难题，提供了一个鲜活的破解样本。
什么是小区整治出新？我市为什么要花那么多财力和人力投入到这项工作中？小区整治出新后给市民、给南京这个六朝古都带来了怎样的变化？这项工程还需要哪些改进？今后，旧小区出新整治还会有哪些新的发展思路？
近日，本报记者带着这些问题，走进出新小区和相关主管部门，解读“住区改造中的南京样本”。
A 整治出新 关注普通居民的居住状况
如果我们将城市看作一个生命体，则城市的生长无非体现在两个方面：一是规模的扩大：一座座新城区拔地而起；二是城市自身的更新：老城区旧貌换新颜。“城市更新”这一话题对于市民而言并不陌生。改革开放以来，随着我国城市快速发展，我们曾有类似的疑问，为何威尼斯的民宅能使用数百年，甚至成为城市最动人的风景？为何我们有的城市总是缺乏自信，将老旧建筑一拆了之？
无疑，相比之下，在“以人为本”、“可持续发展”和“节能减排”的宏观背景下，小规模、渐进式的“城市更新”将为我们的城市和每一个普通市民提供更美好的城市图景。南京市老旧住宅小区的“整治出新”便是这种小规模、渐进式“城市更新”的上佳案例。
这些改造前的住宅小区，先天规划缺陷，功能严重不足，道路、路灯、市政管网、绿化等基础设施破损严重，车位、车棚、休闲广场明显偏少。居民一些最基本的生活需求都得不到保障，也影响了城市的整体形象。而随着南京于2006年初正式启动旧住宅小区整治出新工作，我们熟悉的家园——居住了二三十年的小区，变得越来越整洁、舒适、漂亮、安全，交往了20多年的老邻居依然相伴左右。旧小区出新整治，关系到百姓生活，也关系到整个城市的“脸面”和文化底蕴。我们不得不为坚守这份执著的城建工作者感动。
B 谋划改造思路 破解发展难题
在深入调研摸底和专家论证后，我市下定决心：不搞大拆大迁，对旧住宅区地下、地上、楼体、楼顶进行立体化整治，全面提升原有城市承载功能，花最少的钱办好这项工程，让市民不换房就能享受现代城市社区的生活。
为了达到效率最大化，我市加大小区违建拆除力度，改善小区无路灯状况，解决小区下水不畅、路面积水问题，补齐新建小区邮政信箱，打造小区绿色人居环境，解决房屋渗漏和保温隔热问题，延长房屋使用寿命，让居民真正得到实惠，走出了一条旧小区改造出新循序渐进、多样化的新路。
在出新过程中，政府尽可能考虑到每一位住户的特殊情况，真正“以人为本”。例如，白下区中华公房管理所在出新时，就考虑到王府园小区有六七户残疾人，他们平时出行很不方便，房管所根据每位残疾人推车的大小，确定出门的宽度，并去掉路牙，建成残疾通道。
“上世纪60年代后，以巴黎为代表的一些老城市更新了城市发展的理念，注重渐进式的改造，而不是推倒重来大拆大建，尤其注重对历史文化遗产包括有历史价值的老街老房子的保护，并设立法规。”一直致力于城市规划发展研究的东南大学建筑学院阳建强教授告诉记者，旧城改造，就应该尊重原有城市的基础和历史，多考虑发展中遇到的社会问题，而南京已经摸索出了这么一种可持续发展的住区改造模式。
C 10多亿元财政投入 47万户居民受益
只要政府真正为老百姓利益着想，扎扎实实干让老百姓受益的事，终究会博得老百姓的掌声。这是来自市相关部门的一组数字——
2006年出新小区45个、总投资2.8亿元；2007年出新小区60个、总投资3.04亿元；2008年出新小区80个、总投资3.77亿元；2009年出新小区50个、总投资2.72亿元。截止到去年年底，为了帮助老旧小区整治出新，我市已经累计投入了12.33亿的资金，出新小区242个，整治住宅5600余栋。众多小区旧貌换新颜，没要居民掏一分钱。
小区出新之初，也有些老百姓不理解。而出新后，环境变美了，设施使用功能恢复甚至提高了，群众笑了。他们说，刚开始有的老百姓觉悟不高，会有一时想不通，但是我们心里有杆秤，政府为我们着想，我们会好好回报政府。以民为本，必得民报。
随着居民住宅环境的改善，原来房屋墙面破旧、居住环境差、没有物业管理等“毛病”没有了，出新小区房价也“水涨船高”。记者发现，很多出新过的小区都被中介公司重点推荐，并在醒目位置标出。“老小区出新了，给老百姓带来的最大实惠是房屋的升值。现在人买房子对居住环境要求很高，同样地段，出新和不出新的小区，每平方米价格相差达到1000元上下。”“我爱我家”常府街店的一位工作人员和记者说。
家住武定门外小区的刘大爷告诉记者，不仅房屋升值了，居住环境也改善了，现在让他卖这里的房子还舍不得呢。“以前小区道路破损严重，下水管道堵塞，违章建筑蔓延，房屋外观陈旧，垃圾成堆，蚊蝇肆虐，老鼠横行。小区出新后，面貌焕然一新，小区清洁、绿化、安全都有翻天覆地的改观，政府出钱真是为我们做了一件好事。”
记者翻开近几年南京市旧住宅区综合整治工程资料发现，目前，小区出新受益的居民已经达到了47万户，约占全市老旧小区住户总量的70％。如果按每平方米1000元计，仅47万户居民房产升值的总额就达300亿元，整治资金投入起到了“四两拨千斤”的效果。而这个数字每年都在刷新，也就是说，不久的将来，主城区几乎所有成片旧住宅区都会受惠于这项工程。
D 住区环境改变 城市竞争力提升
旧住宅小区整治出新，不仅让百姓受益，也让南京城市变得更美，提升了城市的档次。
南京工业大学管理科学与工程学院王莉飞博士，对我市旧小区整治出新颇有研究。他认为，住宅小区是城市文明的窗口,反映了一个城市的经济建设及管理水平,是城市整体形象的表现。若想改善和提高城市大环境质量,则必须从城市的基本单元——住宅小区抓起。住宅小区搞不好,城市的脏、乱、差也就解决不好。因此，小区整治出新不仅有利于民，对城市的发展提升也有很大帮助。
“去年南京市被评为全国文明城市，旧小区整治出新功不可没，小区面貌发生了变化，居民生活质量、居住水平、文化品位也得到提高，这必将提升南京吸引力。”南京市社科院院长叶南客认为，目前，南京城市建设迈进了一个更高的阶段，提升城市品质、凸显城市特色、城建为民、城建惠民被提到一个新的高度。这也是城市建设理念的一次转变，城市环境不仅代表着城市形象，也是城市生产力、竞争力，更是保障市民宜居、安康、和谐的重要内容。
E 城市发展 整治出新面临新课题
旧小区整治出新，虽然得到了专家、市民的首肯，但是随着城市的不断发展、居民对小区整治出新要求逐步提高，给这项工作提出了新课题。
长年在社区一线工作的市人大代表陈玉梅，一直对旧小区改造出新工程非常关心。听说记者特别来调查旧小区出新情况，她欣然接受了采访。“对于旧小区出新，我是举双手支持的，因为基层居民满意，作为我们这些一线的社区主任们也开心，这是政府为老百姓实实在在做的一件好事，而且‘看得见摸得着’，这些钱出得值！”
但是，她认为，随着城市的发展，居民对小区居住品质要求越来越高，因此，主管部门更应该致力于提升居住质量、管理好已经出新的小区，并将节能、智能材料技术多运用到旧住宅区改造中。
一直非常关心我市旧住宅整治的政协委员樊莺告诉记者，她曾经走访了多个小区后发现，目前小区改造资金投入还不够，有的小区只能简单修整，不能完全达到老百姓的期望值；还有一些社区管理力度有限，建议应让街道执法部门共同管理，防止违章搭建回潮。
F 三年行动计划 “南京样本”再度升级
对于发展中遇到的新问题，我市不是停滞不前，而是敢于创新，提出更高、更新、更快的要求。
记者获悉，今年南京市委、市政府提出了《南京市城市环境综合提升三年行动计划》。市领导多次对提升城市人居质量，改善市民居住条件提出明确要求。今后三年，将提升人居质量作为城市环境综合提升的重要目标和落脚点，加快旧住宅区综合整治，解决群众最关心、最直接、最现实的居住问题，整治主城范围内1995年前建成、规模在2万平方米以上的200个旧住宅区、2400栋老旧住宅。旧小区整治出新工作由此进入了整合提升的新阶段。
记者昨天从南京市城市环境提升总指挥部住宅整治改善组了解到，今年我市小区将再出新70个，房屋整治800幢，两项工程总投资3.2亿元。除了清理拆除违章搭建和乱堆乱放、拓展小区道路、疏通小区下水、出新住宅建筑立面、楼道外，还将对部分符合条件的项目推行小区住宅节能改造，完善小区路灯、邮箱、环卫等配套设施，逐步实施天然气和二次供水改造；配置小区休闲健身场所；封闭小区、设置门房，增设小区监控等安全管理建设；消除无管理小区，使市旧住宅区的环境面貌跟上城市住宅的总体水平。
今年，我市将按照“以道路为核心，向周边辐射”的要求，着重做到三个结合：
一是与干道综合整治工作相结合，对主城区内的“十纵十横六射”范围内15线，35条路两侧的旧住宅进行重点打造，所有符合条件住宅实行立面出新和“六统一”改造，确保道路整治的整体效果；二是与物业管理体制创新相结合，进一步强化出新后小区的长效管理，切实巩固出新成果，将出新小区长效管理真正落到实处；三是与雨污分流改造项目结合，小区出新结合雨污分流改造项目，坚持雨污分流改造先行，确保小区出新之前完成雨污分流工作，避免二次开挖和扰民。
此外记者获悉，今年我市还将根据各个出新小区特点，兼顾周边环境编制规划设计方案，通过召开居民议事会、楼幢长会等形式广泛征求小区居民意见。对示范小区等重点项目，市出新办将根据地域特色、人文景观条件提出规划设计指导意见，除完成规定出新内容外，同步推进节能环保、新能源、新技术的应用，不断丰富出新内容，提升出新品质，提高管理效能，努力打造和谐宜居小区，发挥示范引导作用。
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