【审判规则】
受让人与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，依法取得国有土地使用权后，将其转让给第三人，并办理了国有土地使用权变更登记。国有土地使用权出让合同未明确约定不得将该土地进行转让，受让人可以将该土地使用权转让给第三人，且土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务亦随之转移，故国有土地使用权出让合同对第三人具有约束力。
【关键词】
民事 建设用地使用权出让合同 受让人 土地使用权 出让 转让 变更登记 第三人 权利 义务 约束力
【法律规范】
《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
【司法解释】
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【审判规则评析】
我国法律规定具有合同法律关系的双方当事人，任何一方在经对方同意后，可以将自己在合同中约定的权利与义务一并转移给第三人。在国有土地使用权转让合同中，合同的一方虽然为国家土地管理部门，但不能据此认定国有土地使用权转让合同系不平等主体之间订立的。在国有土地使用权转让合同未明确约定已经出让的国有土地不得转让的情况下，依法取得国有土地使用权的当事人可以将其取得的国有土地转让给第三人。根据法律规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。因此，第三人在取得该土地后，亦取得土地使用权出让合同所载明的权利、义务。
转让人与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，依法取得国有土地使用权，并依法办理了登记。双方在合同中约定，土地使用权转让的，该合同和登记文件中载明的权利义务随之转移。国有土地使用权出让合同签订后，转让人在该土地的使用权转让给受让人，并与受让人签订土地使用权转让协议。受让人依据合同取得国有土地使用权后，土地管理部门依法为其办理了变更登记。据此，可以认定土地管理部门对转让人转让该国有土地的使用权是表示同意的，故受让人在取得国有土地使用权时，一并取得国有土地使用权出让合同中约定的权利义务，故国有土地使用权出让合同对受让人具有约束力。
兴义市国土资源局诉黔西南中兴置业发展有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
【权威公布】 最高人民检察院公布：九起民事检察监督典型案例（2014年9月25日）
【检 索 码】 F1504+77+1HZQX++0414B
【案 由】 建设用地使用权出让合同纠纷
【审理法院】 贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
【案 号】 (2013)兴民终字第488号
【审级程序】 第二审程序
【判决日期】 2014年01月10日
【审理法官】 尹慧兰 谢丹 蒋松
【上 诉 人】 黔西南中兴置业发展有限公司（原审被告）
【被上诉人】 兴义市国土资源局（原审原告）
【上诉人代理人】 邹帮慧 代立美（贵州权衡律师事务所）
【被上诉人代理人】 邓连引 周洪斌（贵州心达律师事务所）
【基本案情】
2004年6月10日，贵州黔西南州兴义市国土资源局与张利华达成合意，兴义市国土资源局将8040.5平方米的国有土地使用权出让给张利华使用，双方就此签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定，当张利华改变土地用途和土地使用条件时，应依法办理有关批准手续，取得出让人同意，在重新签订土地使用权出让合同变更协议时，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记，否则承担相应的违约金和滞纳金。2008年4月28日，置业公司（黔西南中兴置业发展有限公司）与张利华签订《土地使用权转让协议书》，取得该8040.5平方米的国有土地使用权，用于开发房地产项目，并办理了变更登记手续。据此，置业公司应向兴义市国土资源局缴纳土地出让金238.8万元。2010年9月26日，置业公司缴纳了30万元的土地出让金后，剩余208.8万元一直未缴纳。
兴义市国土资源局遂以置业公司为缴纳剩余土地出让金以及相应的违约金和逾期支付的滞纳金为由，提起诉讼，请求判令置业公司缴纳土地出让金208.8万元及自2011年4月1日起至付清之日止每天5‰的滞纳金。
置业公司辩称：置业公司并非《国有土地使用权出让合同》的当事人，其是依据《土地使用权转让协议书》取得该土地的使用权，其无意拖延履行支付土地出让金，不知晓违约金与滞纳金的约定，故无需承担违约金与滞纳金。
【争议焦点】
受让人与土地管理部门签订国有土地使用权出让书后，将国有土地的使用权转让给第三人，并办理了变更登记手续，由于出让合同中并未明确约定不得将该土地进行转让，受让人可以将该土地的使用权转让给第三人，故土地使用权出让合同与登记文件中载明的相关权利、义务是否随之转移，出让合同对第三人是否具有约束力。
【审判结果】
一审法院判决：由被告黔西南中兴置业发展有限公司向原告兴义市国土资源局支付土地使用权出让金208.8万元，并支付违约金。
被告黔西南中兴置业发展有限公司不服一审判决，提出上诉称：本公司与被上诉人兴义市国土资源局之间不存在合同关系，本公司亦非《国有土地使用权出让合同》的合同主体，故无需违约是由无依据。
兴义市国土资源局辩称：我方与张利华签订了《国有土地使用权出让合同》，张利华又将该土地转让给黔西南中兴置业发展有限公司，故《国有土地使用权出让合同》的权利义务就转移给了黔西南中兴置业发展有限公司，故黔西南中兴置业发展有限公司应对其违约承担责任。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【效力与冲突规避】
指导性案例 有效 参照适用
【审判文书内容】 (如使用请核对审判文书原件内容)
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