【审判规则】
1.买卖双方签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议由于卖方过错导致无法履行，给买方造成经济损失。双方为此通过充分协商、反复核对，最终达成由卖方赔偿买方经济损失的合意并签订赔偿协议。法律规定，当事人享有依法自愿订立合同的权利，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行各自义务。因买卖合同造成损失所签订的赔偿协议系独立合同，若无其他违法事由，赔偿协议的效力不因买卖合同的效力受影响。卖方虽然主张协议系买方采用欺诈、胁迫、乘人之危等手段迫使其法定代表人签订的，但未提供证据，故应认定赔偿协议有效。
2.卖方公司主张其法定代表人在签署赔偿协议及出具欠条时，权限已经由公司股东大会决议予以限制，此时该法定代表人无权代表公司签署赔偿协议，但并未将此事实告知合同相对人，即买方。此种情形下，合同相对人基于卖方之公司章程及登记事项完全具有合理理由相信被限权的法定代表人有权代表公司对外签订合同，卖方公司未将其法定代表人授权受限之内部决议告知合同相对人，故该决议对公司之外的合同相对人不发生效力，赔偿协议对卖方公司具有约束力，买方有权要求卖方公司支付赔偿协议所约定的赔偿金。
【关键词】
民事 房地产 房屋买卖合同 股东会决议 对外效力 法定代表人 合同约束力 赔偿协议 独立合同
【基本案情】
甘永生、胡金科与明利公司（合肥市明利房地产开发有限公司）于2007年12月28日签订房屋买卖协议，约定甘永生、胡金科以2 500元的均价购买明利公司一幢建筑面积6000平方米的五层商业楼。次年12月31日，双方变更前述房屋买卖协议及附件为：甘永生、胡金科以2 045元每平方米购买明利公司一幢15层、建筑面积15000平方米的综合楼，并约定双方均不可以任何理由变更该幢楼单位平方米价格。双方均认可该幢房屋尚未开工建设，且国有土地证及其他相关证件亦尚在办理当中。该房屋之所以如此定价的原因在于，一方面，甘永生、胡金科遵照第一份协议之约定及时支付了购房定金300万元，但由于明利公司自身的原因，导致房屋2008年底尚未开工建设，因此明利公司应双倍返还定金，即赔偿甘永生、胡金科300万元；另一方面，第二份房屋买卖协议所涉房屋地理位置变更，商业价值明显低于第一幢房屋，且建筑面积增大，楼层增加十层。基于上述原因，明利公司自愿补偿甘永生、胡金科。双方约定于2010年12月31日交房。同时，协议约定，若明利公司未及时交房，明利公司将按签订第一份房屋买卖协议，即2007年12月28日的一年期商业银行贷款利率的四倍赔偿标准执行。协议签署后，甘永生、胡金科五次分别向明利公司支付了合计950万元房款，明利公司亦出具了加盖公司财务专用章的房款收据。
2011年9月10，明利公司股东会决议除非经全体股东和股权质押权人统一并加盖公章，法定代表人张家明不得再以任何形式签订认可新产生的、超过银行贷款利率四倍的、超过法律其他规定债务的文书。
2011年9月27日，因明利公司截至当日止，仍未取得房屋建设审批文件等手续，导致合同无法履行，双方商议决定终止房屋买卖协议的履行。对于因明利公司过错给甘永生、胡金科带来的巨大经济损失，由明利公司自愿赔偿。双方签订赔偿协议并达成如下约定：房屋买卖协议终止履行；明利公司于当月30日前返还甘永生、胡金科已经支付的950万元购房款及资源赔偿的经济损失3 250万元，共计4 200万元；明利公司完成上述条款后，双方再无纠纷；若此前协议与赔偿协议具有冲突，以赔偿协议为准。该协议由明利公司法定代表人张家明代表公司签字。赔偿协议由张家明以个人名义担保，自愿对明利公司所负付款义务承担连带担保责任。当日，张家明再次代表公司并以个人名义担保，向甘永生、胡金科出具欠条，内容为欠甘永生、胡金科购房款及未履行协议的赔偿款共计4 200万元整。
甘永生、胡金科以明利公司及其原法定代表人张家明未及时履行赔偿协议及担保协议为由，提起诉讼，请求判令明利公司履行赔偿协议，支付甘永生、胡金科已支付购房款及主要经济损失共计4 200万元；并由张家明对明利公司的债务承担连带担保责任。
【争议焦点】
买卖双方签订房屋买卖协议后，因卖方过错导致协议无法履行，给买方造成经济损失，双方为此签订赔偿协议，该赔偿协议的效力是否受房屋买卖协议效力影响。卖方公司主张其法定代表人在签署赔偿协议时，权限已经由公司股东大会决议予以限制，但买方对此不知情的，其是否有权要求卖方公司支付赔偿协议所约定的赔偿金。
【审判结果】
一审法院认定：原告甘永生、原告胡金科就综合楼与被告明利公司签订房屋买卖协议之事实成立；原告甘永生、原告胡金科依照协议履行了950万元的购房款支付义务；3 250万元的赔偿数额系双方充分协商所定，既不违法，亦不损害他人合法利益，赔偿协议有效；被告张家明作为被告明利公司法定代表人，其在签订赔偿协议及出具欠条时，股东权益虽因股东会决议而受限，但该股东决议并无对抗外部的效力；赔偿协议与房屋买卖协议系两份协议，赔偿协议的效力不受房屋买卖协议之效力的影响。被告张家明作为被告明利公司法定代表人所签署的赔偿协议及欠条系公司职务行为，即使被告张家明具有越权可能性，其作为公司法定代表人的身份及此前曾代表公司与原告签署房屋买卖协议的行为亦足以构成表见代理，被告明利公司应承担被告张家明行为造成的法律后果；被告张家明应对自己的行为负责，对被告明利公司的债务承担连带担保责任。但赔偿协议中由明利公司另行给付原告甘永生、原告胡金科3 250万元作为损失之赔偿，数额明显过分高于被告明利公司造成的损失，故应酌情减少。
一审法院判决：被告明利公司一次性偿还原告甘永生、原告胡金科购房款950万元，并自2007年12月28日起至判决确定之日止按一年期银行贷款利率的四倍赔偿利息损失；被告张家明对上述债务承担连带清偿责任。
原告甘永生、原告胡金科不服一审判决，提起上诉称：3 250万元的赔偿数额具有事实基础，公平合理，系双方充分协商之结果，若双方房屋买卖合同按约履行，当事人将获得远超赔偿协议约定之赔偿数额的利益；3 250万元并非违约金，不适用《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定，法院无权调整合同当事人就合同终止履行及赔偿损失达成的赔偿协议中确定的赔偿损失数额；一审法院在审定赔偿协议有效前提下，擅自变更赔偿标准及数额，与事实及法律规定相违背。据此，请求二审法院撤销一审中关于赔偿利息损失的判决，改判赔偿损失3 250万元。
被告明利公司辩称：赔偿协议及欠条系基于上诉人甘永生、上诉人胡金科之欺诈、胁迫、乘人之危方签订，赔偿协议无效；被上诉人张家明作为公司法定代表人在与上诉人甘永生、胡金科签订赔偿协议时，股东权益已受限，无权签订赔偿协议，故其行为不属职务行为；上诉人甘永生、胡金科在明知房屋买卖协议无效的情况下，仍与本公司签订房屋买卖协议，此种情况下，数倍补偿款无理无据，本公司只应承担返还购房款及相应利息的责任。
二审法院判决：撤销一审判决；被上诉人明利公司一次性返还上诉人甘永生、上诉人胡金科购房款950万元并赔偿损失3 250万元，共计4 200万元；被上诉人张家明对前述债务负连带清偿责任。
被上诉人明利公司不服二审判决，申请再审称：1.《赔偿协议》系基于《房屋买卖协议书》产生的，系对《房屋买卖协议书》内容及履行方式作出的变更和补充，系关于违约责任的约定，而非独立之债，判决将《赔偿协议》认定为独立存在的合同，有违事实且于法无据；2.被申请人甘永生、上诉人胡金科以拟购房屋临近商品房的价格作为参考所主张的3 250万元购房损失实际上是指合同履行后的预期利益，即取得拟购房屋产权后可以获得的利益，但《房屋买卖协议书》属无效协议，在此前提下，被申请人甘永生、上诉人胡金科所遭受的实际损失，在无其他证据证明的情况下，仅应被认定为购房款的同期银行贷款利息，而非《赔偿协议》所列明的3 250万元赔偿金；3.被申请人甘永生、胡金科对《房屋买卖协议书》属无效合同自始知情，《赔偿协议》系原审被上诉人张家明被公司股东会限权后越权签署的协议，且协议上仅具有其本人签名，而无公司公章，《赔偿协议》存在双方串通损害本公司利益的情形，应当属无效协议；二审判决对《赔偿协议》存在的诸多疑点不作审查，直接认可其效力，有违民法公平原则，属于适用法律错误，故本公司对《房屋买卖协议书》无效无过错，不应承担协议无效情形下的赔偿责任；4.原审被上诉人张家明系基于欺诈、胁迫等不不正常因素而签订《赔偿协议》，判决显失公平。
被申请人甘永生、胡金科辩称：申请再审人明利公司的再审申请缺乏事实与法律依据，应予以驳回。
再审法院判决：驳回申请再审人明利公司的再审申请。
【审判规则评析】
1.《中华人民共和国合同法》规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。据此，合同作为一种民事法律行为，系当事人协商一致的产物，系两个以上主体意思表示相一致的结果。依法设立的合同在其成立生效后具有法律约束力，合同双方均应依照合同约定履行己方义务，同时有权依照合同约定要求对方履行义务。一方以欺诈手段使对方违背真实意思与其订立合同的，被欺诈人有权撤销该合同。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。欺诈的构成要素如下：欺诈人存在欺诈故意并实施了欺诈行为；被欺诈人因欺诈而产生错误认识并为意思表示；欺诈违反法律、违反诚实信用原则。若被欺诈人主张存在欺诈情形，导致合同无效或瑕疵，则负有举证此违法事由存在的义务。若无法证明存在违法事由，则合同合法有效。
本案中，房屋买卖协议的双方当事人一致决定不再履行房屋买卖协议，并就协议终止后的赔偿问题在赔偿协议中进行明确约定，因卖方过错造成买方的巨大经济损失，经双方充分协商、反复核算，由卖方自愿对买方进行赔偿，并约定了赔偿数额。卖方虽主张赔偿协议系卖方原法定代表人迫于买方欺诈、胁迫、乘人之危等非正常手段之下而签订，有违卖方真实意思表示，但并未提供任何证据，故不能适用《合同法》关于欺诈、胁迫、乘人之危之规定认可赔偿协议存在效力瑕疵。另外，赔偿协议系独立于房屋买卖协议的合同，房屋买卖协议的效力不会对赔偿协议的效力造成影响，此时，若不存在其他违法事由，赔偿协议有效。
2.法定代表人是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人，其在国家法律法规以及企业章程规定的职权范围内行使职权、履行义务，代表企业法人参加民事活动。《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司法定代表人依照章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记”。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”据此，公司法定代表人的代表权受限之事实若欲对抗第三人，除应依法办理公司法定代表人变更登记之外，还应将此变更结果及时告知合同相对人。公司未履行告知义务且合同相对人善意不知情的情况下，法定代表人代表权受限事宜仅在公司内部发生效力，无外部对抗效力。因此，公司未及时告知合同相对人法定代表人权利受限之事实的，无权以此主张其权利受限的法定代表人所签署的协议无效。
本案中，双方当事人对终止履行房屋买卖协议达成一致意见并签订赔偿协议。嗣后，卖方公司主张其法定代表人签署赔偿协议及出具欠条时，公司已经由股东会决议对该法定代表人的股东权限予以限制，禁止其再以任何形式签订认可新产生的、超过银行贷款利率四倍的、超过法律其他规定债务的文书。但卖方公司并未将该股东决议及时告知买方，未尽告知义务，买方不知道，亦不应知道与其签订协议的法定代表人权利受限，故该股东决议并无外部对抗效力，卖方公司无权据此主张赔偿协议对其不产生效力。另外，有证据证明与涉案商品房相近位置的商品房成交价格远高于房屋买卖协议所约定的均价，由此可知，由于房屋买卖协议未能履行所造成的经济损失客观真实存在，卖方公司应根据赔偿协议赔偿买方损失。
【适用法律】
《中华人民共和国公司法》第十三条 公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。
《中华人民共和国合同法》第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条 当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代表人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
【法律修订】
《中华人民共和国公司法》于2013年12月28日修订，自2014年3月1日起施行。本案例适用的第十三条内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事申诉状 民事一审判决书 民事二审判决书 民事再审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
甘永生、胡金科诉合肥市明利房地产开发有限公司、张家明房屋买卖合同纠纷案
【案例信息】
【中 法 码】公司法·公司的治理结构·股东（大）会·股东会决议·决议效力·效力确认 (C05010303011)
【案 号】 (2013)民申字第1714号
【案 由】 房屋买卖合同纠纷
【判决日期】 2013年12月30日
【权威公布】 被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第10期(总第693期)收录
【检 索 码】 B0304+82++++++++0513C
【审理法院】 最高人民法院
【审级程序】 再审程序
【审理法官】 张国蓉 尚争 李玉林
【申 请 再 审 人】 合肥市明利房地产开发有限公司（原审被告、二审被上诉人）
【被 申 请 再 审 人】 甘永生 胡金科（原审原告、二审上诉人）
【 申请再审人代理人 】 储亚洲 赵崇民（北京市时代九和律师事务所）
【被申请再审人代理人】 安超 黄亚美（安徽睿正律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事裁定书》
再审申请人（原审被告、二审被上诉人）：合肥市明利房地产开发有限公司。
法定代表人：许威，该公司董事长。
委托代理人：储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人：赵崇民，北京市时代九和律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审上诉人）：甘永生。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审上诉人）：胡金科。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
原审被告、二审被上诉人：张家明。
再审申请人合肥市明利房地产开发有限公司（以下简称明利公司）因与被申请人甘永生、胡金科及一审被告、二审被上诉人张家明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(2012)皖民四终字第00100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
明利公司申请再审称：（一）《赔偿协议》并非独立之债，而是关于违约责任的约定，二审判决认定《赔偿协议》是独立存在的合同，与本案事实及法律规定不符。《赔偿协议》基于《房屋买卖协议书》而产生，是甘永生、胡金科按照其预设的“明利公司应当承担违约责任”的思路，强加给明利公司的“违约责任”，是对《房屋买卖协议书》内容及履行方式作出的变更和补充，与《房屋买卖协议书》形成有机整体，并非双方新设的债权债务，也非独立之债。二审判决割裂《赔偿协议》与《房屋买卖协议书》之间的联系，认定其为单独存在的合同，没有事实和法律依据。（二）甘永生、胡金科的实际损失应当为“购房款”的同期银行贷款利息，而非《赔偿协议》所列明的3 250万元赔偿金。《赔偿协议》中约定的违约金过分高于甘永生、胡金科的实际经济损失。《房屋买卖协议书》属无效协议，甘永生、胡金科不能依据该协议取得拟购房屋的所有权。甘永生、胡金科以拟购房屋临近商品房的价格作为参考，主张3250万元的购房损失，实际上是指“合同履行后可以获得的利益”，也就是取得拟购房屋产权后可以获得的利益。在《房屋买卖协议书》无效的前提下，甘永生、胡金科所遭受的实际损失，在没有其他证据证明的情况下，仅应被认定为购房款的同期银行贷款利息。（三）明利公司对《房屋买卖协议书》无效没有过错，不应承担协议无效情形下的赔偿责任。1.甘永生、胡金科对《房屋买卖协议书》属无效合同自始知情。（1）甘永生、胡金科控制的合肥昌兴房地产代理服务有限公司负责安徽五金机电商贸城项目的全部代理销售工作，在签订《房屋买卖协议书》时，五奎区22幢楼未满足销售条件，甘永生、胡金科对此应当知情；（2）甘永生、胡金科当庭也认为《房屋买卖协议书》无效。2.甘永生、胡金科签订《房屋买卖协议书》的目的是边履行协议边完善手续，使其由无效转化为有效，从而以极低的价格获取高额价值的房产。《房屋买卖协议书》明确指出，购买房屋的土地、规划、建设手续尚未完善，双方均对此知情并且认可。明利公司与甘永生、胡金科在《赔偿协议》中也明确：“因甲方（明利公司）至今尚未取得该房屋的建设批准文件等手续，导致合同无效”，因此“双方协商决定终止该合同履行”。可见，甘永生、胡金科一直期待完善相关手续，使协议的效力得到补正。另外，甘永生、胡金科购买的房屋价格仅为2 045元／㎡，而此时周边的房价已达5 000元／㎡，其明知合同无效而签订合同，正是为了低价获取房屋。因此，明利公司在签订《房屋买卖协议》时不存在过错，不应承担甘永生、胡金科购房损失的赔偿责任。（四）本案存在诸多不正常因素，二审判决显失公平。1.甘永生、胡金科于2011年9月21日对明利公司提起诉讼，诉讼请求为返还已付购房款950万元，并支付利息损失379万元。起诉后，甘永生、胡金科又以欺诈、胁迫的方式逼迫明利公司原法定代表人张家明签订《赔偿协议》，数额为其诉讼请求金额的三倍多。也就是说，若不签订《赔偿协议》，在明利公司完全败诉的情况下，仅需向甘永生、胡金科支付1 329万元。如不是存在欺诈、胁迫的情形，张家明不可能同意签订《赔偿协议》。2.《赔偿协议》上并无明利公司的公章，仅有张家明本人签名，而张家明当时已被公司股东会限制对外签署协议。《赔偿协议》的内容严重损害公司利益，无论是从公平的角度来说，还是从《赔偿协议》的成因来说，都存在双方串通损害明利公司利益的情形，应当属无效协议。3.二审判决对《赔偿协议》存在的诸多疑点不作审查，直接认可其效力，违背了民法的公平原则，属于适用法律错误。明利公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
甘永生、胡金科提交意见称：明利公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：1.明利公司法定代表人的代表权受限能否对抗第三人；2.《赔偿协议》的效力；3.应否调整《赔偿协议》中约定的赔偿金的数额。
（一）关于明利公司法定代表人的代表权受限能否对抗第三人的问题。《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司法定代表人依照章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，《赔偿协议》签订时，张家明系明利公司的法定代表人，其代表明利公司对外签订协议的行为系履行职务行为，由此产生的法律后果应由明利公司承担。虽然明利公司举证称，在张家明签订《赔偿协议》之前，公司股东会已对张家明的授权作出限制。但是，明利公司未将该股东会决议内容告知合同相对人。甘永生、胡金科基于明利公司的公司章程及登记事项，有合理理由相信张家明有权代表明利公司对外签订合同。因此，明利公司股东会内部决议对其法定代表人张家明所作的授权限制，对公司之外的第三人并不产生法律效力。明利公司申请再审称，其原法定代表人张家明的代表权已受限制及《赔偿协议》上没有加盖单位公章，《赔偿协议》对明利公司不应产生法律上的拘束力，理由不能成立。
（二）关于《赔偿协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，明利公司与甘永生、胡金科协商一致不再继续履行《房屋买卖协议书》，并就合同终止后的赔偿问题在《赔偿协议》中明确：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失3 250万元。从上述约定来看，内容具体明确，不存在违反法律规定或损害他人合法利益的情形。明利公司虽然主张《赔偿协议》是甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危等手段迫使其法定代表人签订的，但未提交证据证明。此外，明利公司申请再审称《赔偿协议》并非独立协议，是《房屋买卖协议书》解除后双方关于违约条款的相关约定，由于《房屋买卖协议书》属无效协议，《赔偿协议》亦应受此影响而为无效协议。事实上，由于双方对不再继续履行《房屋买卖协议书》均无异议，而该协议是否有效并不影响双方关于合同终止履行后的赔偿条款内容。因此，一、二审判决认定《赔偿协议》合法有效，并无不当。
（三）关于应否调整《赔偿协议》中约定的赔偿金的数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，明利公司与甘永生、胡金科在《赔偿协议》中，明确终止履行《房屋买卖协议书》，明利公司赔偿甘永生、胡金科购房损失3 250万元，该赔偿损失数额属于约定的损害赔偿金。在《赔偿协议》不存在无效或可撤销的情形下，明利公司与甘永生、胡金科各方的权利义务应受其约束。而且，在二审审理过程中，经甘永生申请，安徽省合肥市衡正公证处于2011年11月4日分别对“网上备案一合肥家园网”中“（包河）玫瑰绅城花园”和“（包河）华中汽配大市场”上载明的信息进行证据保全，网上信息载明：“玫瑰绅城花园”五奎4已成交住宅均价为5 200元／㎡；“华中汽配大市场”五奎4已成交商业用房均价4 90O元／㎡，五奎6已成交商业用房均价4 400元／㎡。玫瑰绅城花园、华中汽配大市场与2008年12月31日签订的《房屋买卖协议书》所涉商品房位置相近，该协议约定的商品房价格为2 045元／㎡。上述证据证明甘永生、胡金科的购房损失是客观存在的。相反，明利公司也未能提交证据证明《赔偿协议》约定的赔偿金过分高于甘永生、胡金科的购房损失。因此，二审判决根据《赔偿协议》的约定，判决明利公司承担相应的赔偿责任，有合同依据。明利公司申请再审称《赔偿协议》是关于违约金的相关约定，甘永生、胡金科的损失仅限于购房款的同期银行贷款利息，法院应依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整《赔偿协议》中约定的损失赔偿金数额，没有事实和法律依据。
综上，明利公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回合肥市明利房地产开发有限公司的再审申请。
附：二审民事判决书
安徽省高级人民法院
民事判决书
(2012)皖民四终字第00100号
上诉人（原审原告）：甘永生。
上诉人（原审原告）：胡金科。
两上诉人共同委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥市明利房地产开发有限公司。住所地：安徽省合肥市包河区骆岗镇老官塘村，组织机构代码75488921-3。
法定代表人：许威，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：张家明。
两被上诉人共同委托代理：王X，安徽天禾律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理：高X，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人甘永生、胡金科因与被上诉人合肥市明利房地产开发有限公司（简称明利公司）、张家明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2011)合民一初字第00208号民事判决，向本院提出起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人甘永生、胡金科的委托代理人安某，被上诉人明利公司、张家明的共同委托代理王某、高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年12月28日，甘永生、胡金科（乙方）与明利公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，双方约定：乙方购买甲方开发的位于合肥市南二环路与淝河路交叉口东北侧一幢单体五层综合商业楼，总建筑面积约6000平方米（最终面积以房产局测绘为准）；出售房屋均价为2 500元。双方另就其他事项进行了约定。
2008年12月31日，甘永生、胡金科（乙方）与明利公司（甲方）再行签订《房屋买卖协议书》，约定如下：就双方2007年12月28日签订的购房协议及附件，作出如下变更：乙方购买甲方开发的合肥市沿南二环路与南淝河支路交叉口左侧的安徽五金机电商贸城B区22幢（综合楼）。该幢楼总层数为15层，建筑面积约15000平方米（最终面积以房产局测绘为准）；甲乙双方均对该幢房屋未开工建设、国有土地证及相关证件正在办理中表示认可；该商品房用途为商业用房，属框架结构。乙方所购该幢楼的价格最终确定为每平方米2045元，此价格双方不得以任何理由变更。此价格主要基于以下原因，经双方协商一致最终确定：1.甲乙双方在2007年12月28日签订的房屋买卖协议约定，乙方及时支付购房定金300万元，但因甲方原因致房屋2008年底尚未开工，故甲方应按约定赔偿乙方300万元；2.由于甲方原因致乙方所购房屋位置发生了变化，进而致使乙方所购房屋的商业价值明显低于原购房屋。同时，原购五层房屋的占地面积现增至十五层。鉴于以上原因，甲方同意给予乙方相应的补偿。双方商定交房日期为2010年12月31日。第八条：甲方在确定的交房日期未能按约定条件交付的，甲方应按双方2007年12月28日签订房屋买卖协议当日的一年期商业银行贷款利率的四倍赔偿标准执行。此外，双方另就其他事项进行了约定。上述协议签订后，甘永生、胡金科分五次向明利公司支付房款300万元、300万元、100万元、200万元、50万元，合计950万元，明利公司均向甘永生、胡金科出具了B区22幢购房款收据，并加盖了公司财务专用章。
因无法履行双方签订的房屋买卖协议，甘永生、胡金科与明利公司2011年9月27日签订了《赔偿协议》，约定：甲乙双方于2008年12月31日签订了房屋买卖协议书，现因甲方明利公司至今尚未取得该房屋的建设批准文件等手续，导致合同无效，经双方协商决定终止该合同履行。又因甲方过错造成乙方甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，甲方自愿赔偿乙方因此遭受的主要经济损失。为此达成如下条款：1.双方协商一致决定房屋买卖协议自2011年9月27日终止履行；2.甲方于2011年9月30日前返还乙方已经支付的购房款950万元，并自愿赔偿乙方主要经济损失3250万元。两项合计4200万元；3.甲方按期支付上述款项后，双方再无纠纷；4.双方此前签订的协议与本协议有冲突的，以本协议为准；5.本协议一式二份，双方各执一份，签字或盖章生效。明利公司法定代表人张家明代表公司签字，甘永生、胡金科在乙方落款处签名。张家明个人作为担保人签字：自愿对上述甲方付款义务承担连带担保责任。同日，张家明又代表明利公司并以个人担保人身份向甘永生、胡金科出具欠条，内容为：今欠到甘永生、胡金科购买五金机电商贸城B区22栋购房款及未履行协议的赔偿款共计4 200万元整。
原审另查明：甘永生系明利公司房屋销售代理方合肥昌兴房地产代理服务有限公司法定代表人。明利公司辩称赔偿协议及欠条系在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段下出具，未提供相应证据证实。明利公司提交了2011年9月10日公司股东会决定，其中第二条内容：法定代表人张家明不得再以任何形式，签署认可任何新产生的、超过银行贷款利率四倍的、超过法律其他规定债务的文书，除非经过全体股东和股权质押权人同意并加盖公章。
原审法院认为：甘永生、胡金科与明利公司就购买明利公司开发的安徽五金机电商贸城B区22幢（综合楼）房屋所立协议，事实成立，甘永生、胡金科为此亦履行了支付950万元购房款的义务。双方间该购房协议的效力认定，不影响双方对终止该协议履行后相关赔偿事项签订协议的效力。甘永生、胡金科与明利公司2011年9月27日签订的《赔偿协议》，系双方基于明利公司过错造成甘永生、胡金科经济损失的事实，并经双方充分协商、反复核算，自愿达成的协议条款，该赔偿协议双方意思表示真实。明利公司辩称赔偿协议及欠条系在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段下出具，未提供相应证据证实。
明利公司法定代表人张家明代表公司签署赔偿协议和欠条，系履行公司的职务行为，明利公司内部股东会如何决定不能对抗公司外部债务。此外，即便张家明行为涉嫌越权，其公司法定代表人的身份及此前代表公司签署房屋买卖合同的行为，也足构成表见代理，其法律后果仍应由明利公司承担。张家明个人作为担保人签字，其亦应对明利公司的付款义务承担连带担保责任。
甘永生、胡金科就涉案合同支付购房款金额为950万元，自2008年12月31日房屋买卖合同签订至2011年9月27日解除并签订赔偿协议不到三年时间，明利公司法定代表人张家明承诺同意另行支付甘永生、胡金科损失3 250万元，显然过分高于给甘永生、胡金科造成的损失，故应酌情减少。双方约定明利公司未能按约定条件交付房屋，其应自2007年12月28日起按一年期银行贷款利率的四倍赔偿，符合相关法律规定。据此，在甘永生、胡金科实际损失发生基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定由明利公司按同期银行贷款利率的四倍支付甘永生、胡金科相应损失。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、明利公司于判决生效之日起十日内一次性偿还甘永生、胡金科购房款950万元，并自2007年12月28日起至判决确定之日止按一年期银行贷款利率的四倍赔偿利息损失；二、张家明对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回甘永生、胡金科的其他诉讼请求。案件受理费286 890元，甘永生、胡金科负担186 890元，明利公司负担10万元；财产保全费5 000元，由明利公司负担。
甘永生、胡金科不服上述判决，上诉称：原审法院在认定赔偿协议有效的前提下，擅自改变赔偿标准和数额，显然有违事实和法律规定。1.赔偿协议中确定的数额3 250万元，具有事实基础，公平合理。如双方房屋买卖合同得到履行，根据同地段商业用房市场价格，当事人获得的利益远远高于双方确定的赔偿数额。2.法院无权调整合同当事人就合同终止履行及赔偿损失达成的赔偿协议中确定的赔偿损失数额。该3 250万元赔偿数额是经双方充分协商并考虑预期利益、现实损失、过错程度等多种因素后，综合核定的实际损失，原审主观认定过高而予以调整，应属不当。3.赔偿协议中的经济损失3 250万元不属于违约金性质，不适用合同法关于违约金调整的规定。故请求二审法院：撤销原审中关于赔偿利息损失的判决，改判赔偿损失3 250万元；由明利公司承担本案一、二审诉讼费用。
明利公司未提交书面答辩状，其当庭辩称：1.2011年9月27日甘永生、胡金科与张家明签订的赔偿协议属无效合同。甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段，迫使张家明与其签订了该协议和写下欠条。2.张家明股东权益受到限制，无权签订赔偿协议。2011年9月27日赔偿协议属于新产生的债务，此时张家明已不能代表明利公司行使职权，其行为不属于职务行为。3.明利公司与甘永生、胡金科签订的房屋买卖协议属无效合同，甘永生、胡金科明知合同无效，在此情况下主张数倍的补偿款没有事实和法律依据，其只能主张返还购房款和相应的利息损失。综上，原审判决在赔偿协议基础上，适用相关法律规定对赔偿数额进行调整有事实和法律依据，依法应予维持。
二审中双方均未提交新的证据。所举证据及证明目的与原审相同，相对方质证意见也同于原审。
本院二审查明：经甘永生申请，安徽省合肥市衡正公证处于2011年11月4日分别对“网上备案-合肥家园网”中“（包河）玫瑰绅城花园”和“（包河）华中汽配大市场”上载明的信息进行证据保全，网上信息载明：“玫瑰绅城花园”B4已成交住宅均价为每平米5 200元；“华中汽配大市场”B4已成交商业均价每平米4 900元，B6已成交商业均价每平米4 400元。
本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为：根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：原审法院对双方达成的赔偿协议所确定的赔偿数额进行调整有无依据，赔偿数额应如何确定。
甘永生、胡金科上诉认为双方签订的涉案赔偿协议已被原审判决认定为有效协议，但原审法院未支持其合法诉求，却对当事人在协议中约定的赔偿数额进行调整，该调整没有任何事实和法律依据。经查，双方在赔偿协议中载明：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失3 250万元。从该约定来看，内容具体明确，不违反法律规定，也未损害他人合法利益，应为有效。《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原审法院以明利公司承诺的赔偿数额明显过分高于给甘永生、胡金科造成的损失为由，酌定按照一年期银行贷款利率的四倍作为损失赔偿标准，该认定没有事实依据，也违反法律规定，本院予以纠正。明利公司虽提出该赔偿协议是在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段迫使张家明签订的，但其在一、二审中均未举证证明，对明利公司的该辩解理由不予采信。明利公司还提出张家明无权签订赔偿协议，以及该赔偿协议是基于无效的房屋买卖协议，因此该赔偿协议无效的观点。首先，该赔偿协议签订时，张家明系明利公司法定代表人，其签订该赔偿协议的行为是职务行为，虽然按照明利公司的举证，此时股东会已对张家明的授权作出限制，但其内部股东会决定不得对抗公司对外债务；其次，明利公司未将该股东会决定告知合同相对人，甘永生、胡金科完全有理由相信张家明是代表明利公司签订赔偿协议；第三，明利公司与甘永生、胡金科之间签订的两份房屋买卖协议的效力，并不影响为终止履行该房屋买卖协议而签订的赔偿协议效力。故明利公司关于赔偿协议无效的观点不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当。甘永生、胡金科的上诉理由本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销合肥市中级人民法院(2011)合民一初字第00208号民事判决；
二、合肥市明利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还甘永生、胡金科购房款950万元，并赔偿损失3 250万元，合计4 200万元；
三、张家明对上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费286 890元，财产保全费5 000元，由合肥市明利房地产开发有限公司负担；二审案件受理费154 300元，由合肥市明利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
联系客服
