房子只卖了39万 违约成本竟高达26万

法官：房屋面积大缩水 出卖人承担重责

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    本报讯  近年来，随着房地产市场的火热，因房屋买卖产生的纠纷日益增多，因房屋面积误差产生的纠纷也时有发生，但房屋误差达到三分之一以上极为罕见。日前，浙江省三门县人民法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。

    事情要从2009年说起。为了方便家里老人居住，来自三门县的姚女士看中了某医药公司的房子，地理位置好，既靠近菜场，又离医院不远。于是，姚女士一次性付款买了一套一楼的房子，与某医药公司签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同中约定了房屋基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、产权登记约定等内容。合同签订后，姚女士付清房款39.74万元，并支付了委托办理产权登记的相关费用1.5万元，某医药公司也按约向其交付了房屋。姚女士对房子进行了装修，家里老人也已入住多年。

    根据合同约定，某医药公司应在2012年12月1日前将房屋的权属证书登记在姚女士名下。而某医药公司逾期办证数年，也没能给个说法。无奈之下，今年5月，姚女士一纸诉状将某医药公司告至法院，请求判令被告办理房地产权属证书，并支付逾期办证违约金，违约金按照购房款为基数，按银行同期贷款利率计算。

    而某医药公司辩称，涉案房屋是公司经批准后开发的城镇住宅房屋，初次设计时姚女士购买的房屋面积是99.35平方米，后根据城建局的意见，要求在一层姚女士购买的房屋处留一个过道，对设计进行了更改，但施工时并没有按照更改后的设计进行变更，出售时，由于公司工作人员的疏忽，参照旁边房屋的面积与姚女士签订了房屋买卖合同。也是因为这个情况，涉案房屋的产权证迟迟做不下来，现在实际做下来的房屋面积只有64.42平方米。某医药公司表示，愿意承担相应的违约责任。

    根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的相关司法解释规定，面积误差比超出3%时，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋面积误差比大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    本案中，被告虽不是专门的房地产开发企业，但原、被告签订的房屋买卖合同内容是参照商品房买卖合同，面积确认、面积差异处理及违约责任在合同中进行了明确约定，对双方均具有法律约束力，被告某医药公司应承担合同的违约责任。经法官调解，双方达成了调解协议，由被告某医药公司返还房价款25.8万元、支付逾期办证违约金8000元，合计26.6万元。（郑  俊）