原标题：房屋登记管理机关是否应对颁证登记申请尽到合理审慎的审查义务——陈X模诉黔江区国土房管局房地产权颁证案
作者：冉启驰 （彭水县人民法院）
原载：重庆法院网
【问题提示】
房屋登记管理机关在依当事人申请进行房产移转登记时审查义务的尺度把握。
【裁判要旨】
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《重庆市土地房屋权属登记条例》及《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，我国不动产物权变动以登记生效主义为原则，未经登记不发生法律效力；登记机关对不动产物权的设立、变更、转让和消灭的登记，在当事人提供必备材料和依据的基础上，应尽实质审查义务，而非简单粗疏的形式审查。
【案号】 一审：（2010）彭法行初字第53号
二审：（2011）渝四中法行终字第00037号
【关键词】登记机关 审查义务 尺度把握
【案情】
一审原告（被上诉人）：陈X模。
一审被告：重庆市黔江区国土资源和房屋管理局（以下简称黔江区国土房管局）。
一审第三人（上诉人）：陈X霖、胡X。
2003年3月，原告陈X模购买黔江拓成房地产经营公司开发建设的福临门小区701号房屋一套，土地使用权面积12.49㎡，房屋建筑面积112.38㎡，并于2003年3月3日首次交款40000元，2006年3月2日再次补交购房款22933元。2006年2月被告黔江区国土房管局受理了第三人陈X霖、胡X夫妇提出的“福临门小区二单元701号房屋”权属变更的申请，被告根据2003年3月4日第三人陈X霖与黔江区拓成房地产经营公司签订的购房协议、2006年2月21日黔江区拓成房地产公司改制领导小组出具的《关于拓成公司沙坝福临门商品房售房情况的说明》、陈X霖和胡X的结婚登记证及其身份证复印件、土地房屋平面图、房屋登记缴费计算单、2004年3月4日原告陈X模的“申请”和2006年1月11日原告陈X模的“申明”等申请登记材料，为第三人办理了“302房地证2006字第00159”号《房地产权证》。本次办证其适用的法律依据是《重庆市土地房屋权属登记条例》第三十四条第一项和第三十六条的规定。第三人取得“302房地证2006字第00159”号《房地产权证》后，因被告工作人员在办证中将该土地使用权类型和房屋面积登记错误，故在第三人的申请下，被告依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第三十三条、第三十五条的规定，于2006年7月注销了第三人持有的“302房地证2006字第00159”号《房地产权证》，重新为其颁发了“302房地证2006字第01883”号《房地产权证》。原告对被告向第三人颁发“302房地证2006字第01883”号《房地产权证》的具体行政行为不服，向人民法院提起诉讼。
原告陈X模之妻、第三人陈X霖之母刘X娣于2006年8月27日病故，即病故于被告为第三人办理本案第00159号和第01883号《房地产权证》之后。
【审判】
一审法院审理认为，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》和《重庆市土地房屋权属登记服务指南（试行）》的规定，对土地房屋权属进行转移变更登记需要提供、审核的资料有：权属登记申请书，双方申请人的身份证明之原件和复印件，房屋所有权证，土地使用权证，标准的买卖合同，付款凭证，房屋系共有或出租的需有其共有人、承租人放弃优先购房的书面证明等资料。但被告作出具体行政行为时，未遵循“权属合法”原则，没有尽到对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核的谨慎义务，对房屋买卖及共有房屋的权利设定等权属转移变更登记没有严格执行由各方当事人共同申请或依法委托一方申请的办事规程。被告为第三人颁发“302房地证2006字第00159”号《房地产权证》缺乏以下依据：（1）原告陈X模以及共有人刘银娣的身份证明；（2）原告与第三人之间所签订的房屋买卖转让合同；（3）原告陈X模与其妻刘银娣的夫妻关系证明和刘银娣同意转让该房的依据；（4）原告的房屋所有权及土地使用权证；（5）原告（含刘银娣）的授权委托书。一审法院认为，在第三人申请房屋转移变更登记的材料依据明显不足的情况下，被告就向第三人颁发房屋产权证，系没有尽到必要的审查注意义务，据此判决：撤销被告重庆市黔江区国土资源和房屋管理局于2006年7月25日为第三人陈X霖、胡X颁发的“302房地证2006字第01883”号《房地产权证》的具体行政行为。
陈X霖、胡X不服，提起上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
不动产登记，是指将土地及其定着物的所有权或他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专门机关掌管的簿册上的行为。在我国，它属于一种可诉的具体行政行为，体现的是国家对不动产物权关系的干预，以便明晰产权，依法保护物权人的合法权益。近、现代各国民法对于不动产物权变动的规制存在三种模式：债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义，但均以登记作为物权变动的公示方法。法国、日本等国，将登记作为物权变动的对抗要件；而德国、奥地利、瑞士、韩国等国，则将登记作为物权变动的生效要件。
在不动产物权登记中，登记部门对审查尺度的掌握问题，实际上就是登记机构对申请人提出的登记申请是进行实质审查还是形式审查的问题。审查的目的在于公示，公示的目的在于可使他人知晓，即通过将物权的设立和变更之事实进行登记，使当事人和第三人可以根据登记情况直接认识物权的现存状况，不仅以此保护物权的交易安全，而且使物权法律关系据此得以透明。实质审查和形式审查的区别主要在于：登记机构是否有权对不动产物权的原因关系即不动产物权变动行为进行审查。在进行实质审查时，登记机构不仅要审查包括直接引起物权变动的物权行为，而且要审查包括作为变动原因的债权关系（债权合同）；登记人员不仅要审查申请书等登记材料是否符合法律规定的形式要件，而且对于申请书背后的事实关系也要加以审查。实质审查和形式审查，在减少登记错误、提高登记公信力和影响登记效率、侵害私权空间等方面互为优缺点。采取实质审查还是形式审查，主要取决于立法上对登记的公信力的要求，即是采用登记对抗主义还是登记生效主义。
我国物权变动早在《民法通则》颁布时就采用了意思主义与登记（或交付）相结合的规定。该法第72条规定，“按照合同或其他方法取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”此规定中的“交付”，于动产来说，就是移转占有权；于不动产来说，就是依法进行登记。这一规定确立了以交付为物权变动的生效要件的基本原则，并由此衍生出我国其后的土地、房屋等不动产登记的基本规制。但我国《民法通则》对于不动产物权移转的规定，既与“契据登记制”（登记对抗主义）不同，也与“权利登记制”（登记生效主义）或者“托伦斯”（与权利登记制类似，但采任意登记制）登记制有区别，而是介于权利登记制与“托伦斯”登记制之间的一种登记制度，这主要表现在登记是不动产权属变动的生效要件及实行登记发证两个方面，就登记是不动产权属变动的生效要件而言，如《城市房地产管理法》第60、61条规定，房产权利的变动应当登记；《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。就实行登记发证而言，《城市房地产管理法》第60条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”；《城市房屋所有权登记暂行办法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》等，也规定了不动产所有权和使用权的登记发证制度。
《中华人民共和国物权法》的颁布，从立法层面上确立了我国不动产物权变动须经登记方为有效的基本制度。第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依上述规定，我国物权法显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，登记后始发生效力，未经登记不发生法律效力。同时，就登记审查来说，登记机关应当对不动产登记进行实质审查：一是我国正处于市场经济发展初期，市场信用度普遍不高，如不采用实质审查，则会出现很多欺诈；二是实质审查有利于保护交易当事人的合法权益，避免交易当事人蒙受损害；三是有利于强化登记机构的责任，强化登记的公示公信力。
在我国，从物权法相关条文规定看，现今不动产物权登记采用的应当是实质审查。（1）第十一条规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”这就要求申请人不仅需要提供标明不动产物权标的实际情况的材料，即准确描述不动产的数据、照片、图纸、图像等，还要提供能够证明登记之不动产物权合法有效的权属证明材料，如流转合同（房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同）、生效法律文书、原权利人的权利证明、登记申请人的申请证明。（2）从第十二条规定看，登记机构应当履行以下职责：一是查验申请人提供的权属证明文件和其他必要材料；二是就有关登记事项询问申请人；三是在必要时，可以要求申请人补充材料或实地查看。第一，从审查的材料来，包括了物权法第11条规定的权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料主要是指权利设定、变更、转让和消灭的原因关系，包括引起不动产物权设立或变动的各种合同，或者生效法律文书等。这实际上已经表明《物权法》规定的登记审查，不仅是形式上对提交材料的简单审查，而且还要查验这些材料的真实合法性。第二，从登记机构可以询问登记申请人来看，说明登记审查要以确保登记内容的真实性为原则，并进而可以对登记内容进行询问，以充分了解不动产物权的实际情况。第三，登记机构在必要时还可以查看不动产，这实际上赋予了登记机构的调查职权。而只有在实质审查模式下，登记机构才有此职权。第四，实质审查赋予登记机构较大的审查权力，其目的在于确保登记的准确性，减少登记错误。（3）我国物权法第二十一条第二款规定了因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。因此，登记机构在因过错造成登记错误时，要对因此造成的损害承担赔偿责任，这也是物权法采实质审查模式的佐证。如在形式审查场合，由于审查不涉及必须保证登记真实正确的问题，故一般不存在因为登记错误而需承担赔偿责任的情形。（4）我国物权法第十六条规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”不动产登记薄上记载的权利人，就是法律承认的权利人，这一规定实际上也隐含了登记的实质审查含义。
我国物权法基于对不动产物权登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立了实质审查的登记模式，这符合我国现实国情。现代法学普遍认为：物权变动需要以物权的合意（意思要素）与登记或交付相结合为要件。物权行为的生效，需要具备法律行为的一般生效要件，包括物权行为的当事人需要有行为能力，物权的标的需要适当（含标的可能、标的确定和标的合法）以及意思表示真实等。既然国家赋予了物权登记的公信力，那么物权登记机关就应当尽到相应的物权登记真实性保障义务。从不动产登记行政行为作为一种国家赋予的公权力行为的角度来说，登记制度必须体现行政机关的社会信任度，因为在交易中双方当事人都是以行政机关的登记为信赖基础的，所以不动产登记的行政行为必须具有使之信赖的能力和效力。因此，登记机构应当有效地负担起物权法规定的不动产登记的职责，具备相应的法律专业知识，具有能对登记进行实质审查的能力，具有行使主动调查的权力，能够保证不动产登记的效率和质量。
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