［裁判要旨］
《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第五条规定，建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。《北京市贯彻<物业管理条例>的若干意见》中规定，物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。结合上述规定，街道办事处并不具有物业管理区域划分的职权。
［裁判文书］
北京市第三中级人民法院
行政判决书
(2017)京03行终640号
上诉人（一审原告）北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会，住所地北京市朝阳区十里堡东里109楼地下室。
法定代表人王玉虹，男，1948年8月18日出生。
委托代理人陈道崇，男，1945年9月4日出生。
被上诉人（一审被告）北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处，住所地北京市朝阳区柴家湾12号。
法定代表人赵国章，主任。
负责人章浩，北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处副主任。
委托代理人王囡，北京市潮阳律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）周聪威，男，1972年12月5日出生。
委托代理人曾繁华，北京开盈律师事务所律师。
上诉人北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会（以下简称中泰雅轩小区业委会）因要求被上诉人北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处（以下称八里庄街道办）履行法定职责一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝行初字第577号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月9日公开开庭审理了本案，上诉人中泰雅轩小区业委会的法定代理人王玉虹、委托代理人陈道崇，被上诉人八里庄街道办的负责人章浩、委托代理人王囡，被上诉人周聪威的委托代理人曾繁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月29日，八里庄街道办对中泰雅轩小区业委会作出《回函》，主要内容为：“现就《关于中泰雅轩小区消防系统瘫痪多年，因办事处认定甲××楼不属于本小区，故无法使用公共维修资金修复的紧急申请函》所提及的两个问题（1.甲××楼属于小区四至范围内的另一个物业管理区域的法律依据；2.如何解决小区目前存在严重火灾隐患问题）回复如下，1.根据《北京市物业管理办法》第五条、《物业管理条例》第九条等相关规定所决定，以及中泰雅轩小区召开首次业主大会、选举业主委员会所提交的备案资料、《业主委员会备案单》物业管理区域并不包含甲××楼，并非我街道对物业管理区域进行划分。2.小区的消防隐患应由小区的物业服务企业按照《北京市消防条例》的相关要求，及时采取相应措施，消除安全隐患。”
中泰雅轩小区业委会诉至一审法院，请求法院判决确认八里庄街道办认定中泰雅轩小区物业管理区域内不包含甲××号楼，中泰雅轩小区和甲××号楼为两个独立的物业管理区域的行政行为违法，并判令八里庄街道办以书面方式认定甲××号楼在中泰雅轩小区物业管理区域内，并将副本交付中泰雅轩小区业委会。
一审法院经审理认为，《北京市物业管理办法》第六条规定，业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。根据上述规定，街道办事处有权根据业主的申请，对物业管理区域分立或者合并作出相应处理。但是，街道办事处该项职权的行使，是以物业管理区域已经划分完毕为前提条件之一。而为行使该项权力，街道办事处首先需确定物业管理区域是否划分完毕，故在该前提条件存在争议的情况下，允许街道办事处对该争议予以明确有其必要性，亦符合上述规定。因此，八里庄街道办对中泰雅轩小区业委会提出的甲××号楼与中泰雅轩小区是否属于同一个物业管理区域，具有进行处理的法定职权。
本案中，根据（2015）三中行终字第137号《行政判决书》所作认定，以及本案中各方当事人的陈述，关于甲××号楼与中泰雅轩小区是否属于同一个物业管理区域这一问题是存在争议的。故，中泰雅轩小区业委会以其成立之时的备案材料，证明甲××号楼与中泰雅轩小区当然属同一个物业管理区域的主张，一审法院无法予以支持。
因上述争议的存在，中泰雅轩小区业委会向八里庄街道办提出申请，八里庄街道办根据中泰雅轩小区成立业主大会时的物业管理区域、建筑物总面积、决议的总票权数、物业类型等内容，认定中泰雅轩小区物业管理区域未包含甲××号楼，中泰雅轩小区与甲××号楼为两个独立的物业管理区域，并在涉案《回函》中再次向中泰雅轩小区业委会进行了明确。八里庄街道办的上述行为属于履行其法定职责的行为，一审法院应予确认。关于该认定的正确性，一审法院认为，根据《物业管理条例》第九条第二款，《北京市物业管理办法》第五条第二款的规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。本案中，甲××号楼与中泰雅轩小区其他楼房并非同一性质，且现甲××号楼已经具有独立的供水、供热、消防等设施，亦聘请了独立的物业管理公司，在此情况下，八里庄街道办所作上述认定具有其合理性，亦不违反上述规定，一审法院不应予以否定。关于中泰雅轩小区业委会提出的公共维修基金的使用问题，一审法院认为，在八里庄街道办已经明确甲××号楼与中泰雅轩小区其他楼房不属于同一个物业管理区域的情况下，中泰雅轩小区其他楼房的业主，无需征询甲××号楼业主的意见，有权共同决定公共维修基金的使用，故该事项无法成为一审法院撤销八里庄街道办所作上述认定的事由。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回中泰雅轩小区业委会的全部诉讼请求。
中泰雅轩小区业委会不服一审判决，上诉至本院，上诉理由主要为：一、八里庄街道办作出“一个物业区域内腹中还会有另一个小物业区域”的违法行政行为。2011年6月，在业委会成立及备案期间，开发商失踪多年，故无任何小区的资料，而甲××号楼多年来一直被法院查封，而且尚未完工，对此楼的面积、用途、性质等更是一无所知，所以在业委会备案时，作为普通百姓只是按照规划和土地证等简单资料，粗略地对小区的总建筑面积进行了估算。然而，八里庄街道办竟然否认对小区物业区域四至的认定，无视小区清晰而且由红线封闭的物业区域。二、八里庄街道办于2011年1月制订了中泰雅轩小区《物业区域划分意见书》和《物业区域划分审核表》，却拒不出具，答复上诉人信息公开的申请说该信息不存在，此后，北京市朝阳区人民政府将八里庄街道办交到北京市朝阳区人民政府的备案向上诉人公开，揭穿了八里庄街道办声称“从未认定过中泰雅轩小区的四至范围”，“没有审核物业管理区域的职权”的谎言。三、八里庄街道办声称中泰雅轩小区物业管理区域内不包含甲××号楼的理由只有一个，就是在业委会备案时提交的《业主委员会备案单》没有甲××号楼参与。上诉人认为业委会成立是建立在物业区域确定的基础上，不是在有争议的基础上，物业区域是一个封闭的图形，在这个图形内所有的建筑物、构筑物均从属于这个物业区域。四、一审判决认定事实不清。八里庄街道办提供的证据违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，一审法院采信无据。一审判决以（2015）三中行终字第137号《行政判决书》为依据是完全错误的，该判决与本案无关。一审判决混淆证据名称，前后矛盾，把上诉人提供的证据说成八里庄街道办的证据，用于否认事实。在一审中，上诉人提交了一份关键证据，足以说明中泰雅轩小区的物业管理区域是经过相关部门的共同研究审核确定的，是不存在争议的。关于一审第三人的问题，上诉人提供了违法建设的相应证据，一审法院视而不见，把违法建设描述成合理性，并认定为独立物业区域的理由，令人费解。五、一审判决适用法律错误。甲××号楼未经业主共同决定脱离小区的物业管理区域，八里庄街道办无权对物业管理区域分立作出处理。一审判决支持违法建设取代小区共用的配套设施、把“非住宅区”和“非住宅”混为一谈都是错误的。一审判决仍以业主大会成立的备案资料作为划分物业区域的依据，违反相关法规的基本规定。综上，请求二审法院撤销一审判决；判决确认八里庄街道办认定“中泰雅轩小区物业管理区域内不包含甲××号楼”，“中泰雅轩小区和甲××号楼为两个独立的物业管理区域”的行政行为违法；判令八里庄街道办依法认定甲××号楼和小区其他楼同属于中泰雅轩小区的物业管理区域；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
八里庄街道办及周聪威均同意一审判决，请求予以维持。
中泰雅轩小区业委会在指定期限内向一审法院提交如下证据材料：1.《业主委员会备案单》；2.《关于成立中泰雅轩小区首次业主大会筹备组的通知》；3.《中泰雅轩小区首次业主大会筹备组工作报告》；4.《筹备组长声明》；5.《中泰雅轩小区业主大会备案资料附件目录》中的中泰雅轩小区首次业主大会筹备组第三次会议纪要；6.《中泰雅轩小区管理规约和议事规则》；7.八里庄街道办作出的《政府信息不存在告知书》、《告知书》、《八里庄街道物业区域划分意见书》、《北京市物业区域划分审核表》；8.《北京市商品房预售合同》；9.《政府信息公开告知书》及附件；10.××号土地证及红线图；11.《建设工程规划许可证》；12.《北京市规划委员会建筑物名称核准证》及标志图；13.《关于京棉一厂危改小区（中泰雅轩）项目正式报装“四源”的函》；14.《申请安装门牌、楼牌审批表》；15.《关于变更项目位置的申请》；16.《京棉一厂生活区出让合同分摊面积说明》；17.《关于京棉一厂危改小区“朝阳嘉园”项目的情况说明》；18.《关于京棉一厂危改住宅一期项目（朝阳嘉园）的情况说明》；19.甲××号楼的土地证；20.《关于配套公建问题》；21.《关于<朝阳嘉园>建设情况的说明》;22.现场照片;23.《北京市朝阳区公安局消防支队责令改正通知书》;24.原北京市住房和城乡建设委员会公示的甲××号楼的预售信息及《北京市商品房预售许可证》；25.《关于中泰雅轩小区物业区域情况的说明》；26.北京法院网刊登的甲××号楼拍卖公告网页截图；27.北京市规划委认定甲××号楼排污排水供热工程为违法建设；28.《证明》；29.《关于中泰雅轩小区甲××号楼业主资助小区建设的相关协议》；30.（2014）朝民初字第19713号《民事判决书》；31.北京市住建委出具的证明。中泰雅轩小区业委会以上述证据证明中泰雅轩小区业委会成立之时，八里庄街道办对物业管理区域进行划分，确定中泰雅轩小区的物业管理区域的四至范围，甲××号楼作为涉案小区的配套设施，与中泰雅轩小区应属同一个物业管理区域。
八里庄街道办在法定期限内向一审法院提交如下证据材料和法律依据：
（一）证据材料：1.（2014）朝行初字第415号《行政判决书》；2.（2015）三中行终字第137号《行政判决书》；3.朝政决字（2011）69号《北京市朝阳区人民政府行政复议决定书》；4.《业主委员会备案单》；5.《中泰雅轩小区首次业主大会决议》；6.《关于中泰雅轩小区情况的说明》；7.《中泰雅轩小区红线图》；8.《中泰雅轩小区测绘图》；9.《中泰雅轩小区平面图》；10.《中泰雅轩小区规划图》；11.《关于确认中泰雅轩小区物业区域的函》；12.《中泰雅轩小区业主及其专有部分面积明细表》；13.《业主委员会备案单》；14.《业主委员会备案变更单》。八里庄街道办以上述证据证明涉案小区在成立业主委员会时未包含甲××号楼，物业管理区域亦未包含甲××号楼，故八里庄街道办所做认定并无不当。
（二）法律依据：《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》。八里庄街道办以上述依据说明其适用法律正确。
周聪威在指定期限内向一审法院提交了如下证据材料：1.（2011）西执字第3457号《执行裁定书》;2.《证明》;3.《用电报装申请》、《供电方案确认协议》、《建设工程施工合同》；4.《自来水给水规划审批表》、《供水管线固定资产转移合同书》、《北京市建设工程施工合同》；5.《报装卡回执》、《供用热合同》；6.《消防工程施工合同》、《资质证书》；7.甲××号楼的位置图；8.《物业管理合同》；9.《关于中泰雅轩小区情况的说明》；10.《业主委员会备案单》；11.《2006年毗邻用地互偿协议附图》、《中泰雅轩小区红线图》；12.《八里庄街道物业区域划分意见书》、《物业区域划分审核表》；13.《行政复议申请书》；14.朝政决字（2011）69号《行政复议决定书》。周聪威以上述证据证明甲××号楼属于独立物业管理区域，中泰雅轩小区业委会的诉讼主张不应获得支持。
经庭审质证，一审法院对上述证据作如下确认：1.中泰雅轩小区业委会提交的证据能够证明甲××号楼与中泰雅轩小区之间的关联关系，但不具有证明甲××号楼与中泰雅轩小区属于同一个物业管理区域的效力；2.八里庄街道办提交的证据符合证据的形式要件，与本案具有关联性，能够证明八里庄街道办对中泰雅轩小区业委会进行备案及备案时的表决情况，一审法院予以采纳；3.周聪威提交的证据能够证明其取得甲××号楼房屋所有权的情况，以及甲××号楼供水、供电、消防等设施的情况，一审法院予以采纳。
一审法院已将当事人提交的证据随案移送本院。经审查，本院认为一审法院的认证意见并无不当。
本院经审理查明，2011年6月20日，八里庄街道办作出八里庄街道办事处业备[2011]第4号《业主委员会备案单》，对中泰雅轩小区业委会的成立进行备案确认，该备案单上“物业项目基本信息”一栏中载明“类型”为“住宅”，“建筑物总面积”为“91944.96平方米”，“物业管理区域”为“东至：土地证所示小区外道路、红线图东边界；西至：球场东、小区红线图西边界；南至：土地证所示××号楼、××号楼北墙以北6米，小区红线图南边界；北至：按危改一期规划红线图：××楼北2.5米”。
2014年3月20日，中泰雅轩小区业委会向八里庄街道办提交了《业主委员会备案变更单》等相关材料，八里庄街道办收到材料后，于2014年5月13日对中泰雅轩小区业委会作出《关于中泰雅轩小区变更备案的告知书》（以下简称《告知书》）。中泰雅轩小区业委会不服，于2014年5月20日向北京市朝阳区人民政府申请行政复议。2014年8月18日，北京市朝阳区人民政府作出朝政决字〔2014〕191号《行政复议决定书》，认为中泰雅轩小区业委会提出的备案变更申请实质上是将甲××号楼纳入中泰雅轩小区物业服务区域，确为物业企业管理和服务区域的改变，上述变更行为需要中泰雅轩小区全体业主及甲××号楼业主共同决定后，由符合法律规定的主体向八里庄街道办提出变更备案申请，故决定维持八里庄街道办作出的上述《告知书》。中泰雅轩小区业委会收到上述复议决定后，向一审法院提起了行政诉讼，要求一审法院撤销《告知书》，依法对中泰雅轩小区业委会《业主委员会备案变更单》进行备案变更。2014年12月9日，一审法院作出（2014）朝行初字第415号《行政判决书》，驳回了中泰雅轩小区业委会的上述诉讼请求。中泰雅轩小区业委会不服该判决，上诉至本院。本院于2015年3月10日作出（2015）三中行终字第137号《行政判决书》，维持了上述一审判决。2015年6月29日，八里庄街道办向中泰雅轩小区业委会作出《回函》，中泰雅轩小区业委会不服，即诉至一审法院。
另查，在2011年6月20日中泰雅轩小区业委会成立之时，甲108号楼尚在开发商北京中环通泰房地产开发有限公司名下。2011年12月5日，周聪威通过拍卖取得甲××号楼房屋的所有权。
本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当符合法定的起诉条件，应当有具体的诉讼请求和事实根据。本案中，中泰雅轩小区业委会诉至一审法院，请求法院判决确认八里庄街道办认定中泰雅轩小区物业管理区域内不包含甲××号楼，中泰雅轩小区和甲××号楼为两个独立的物业管理区域的行政行为违法。但八里庄街道办在2015年6月29日的回函中，只是根据“《北京市物业管理办法》第五条、《物业管理条例》第九条等相关规定，以及中泰雅轩小区召开首次业主大会、选举业主委员会所提交的备案资料、《业主委员会备案单》”中显示的客观情况，对上述材料中关于“中泰雅轩小区物业管理区域是否包含甲××号楼”的问题作出了对事实的描述，同时明确了并非八里庄街道办对物业管理区域进行了划分。换言之，回函中相关表述并不造成中泰雅轩小区和甲××号楼已经被确定划分为两个物业管理区域的效果。现上诉人要求确认八里庄街道办认定行为违法，缺乏事实根据，本院难以支持。
《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第五条规定，建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。《北京市贯彻<物业管理条例>的若干意见》中规定，物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。结合上述规定，八里庄街道办并不具有物业管理区域划分的职权，故上诉人要求判令八里庄街道办以书面方式认定甲108号楼在中泰雅轩小区物业管理区域内，并将副本交付中泰雅轩小区业委会的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。
综上，一审法院判决驳回中泰雅轩小区业委会的诉讼请求并无不当，本院对一审法院裁判结果予以认可。中泰雅轩小区业委会的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文涛
代 理 审 判 员 王琪璟
代 理 审 判 员 王 菲
二○一七年十二月二十八日
书 记 员 李 崇
书 记 员 高 原
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