【审判规则】
1.行政机关11年前以涉案土地抵偿工程款，权利人获取涉案土地使用权证，后将涉案土地抵押给抵押权人。11年后，行政机关以公共利益为由作出按原价收回涉案土地使用权的行政决定，但其作决定前未听取权利人及抵押权人的意见，在决定之后方通知当事人举行听证；后行政机关又以涉案土地未登记土地用途为由决定撤销权利人的土地使用权证。行政机关在作出行政收地决定之前，未听取权利人及抵押权人的意见，作出决定后方通知权利人和抵押权人举行听证，违反“先听取意见后作决定”的基本行政程序规则，属程序违法；同时，行政机关的行政补偿决定按11年前的购买价进行补偿，未考虑涉案土地的增值因素及已被抵押的事实，侵害了权利人及抵押权人的合法权益，属适用法律错误，补偿明显不当，构成违法。行政机关以涉案土地未登记土地用途为由作出撤证决定，因土地用途未登记并非行政相对人的过错，且可通过补正方式解决，故撤证决定属行政机关滥用职权，构成违法。综上，虽然涉案行政收地决定、行政补偿决定、行政撤证决定均构成违法，但因行政机关已经将涉案土地收回并建成行政办公大楼投入使用，撤销涉案违法行政决定将导致公共利益发生重大损失，故应判决确认涉案决定违法，并给予权利人合理补偿。
2.行政机关11年前将涉案土地抵偿工程款给权利人，后以公共利益为由作出按原价收回涉案土地使用权的征收决定；但在权利人土地使用期间，土地市场价格大幅上涨。行政机关将土地给予权利人，是为了抵偿工程欠款，该行为属土地出让。权利人通过出让方式取得土地使用权的，有权获取土地使用期间的增值利益。同时，权利人在土地使用期间，土地价格大幅上涨，故征收决定确定补偿数额时应考虑土地价格上涨因素，并结合土地的性质、用途、区位、剩余使用年限等客观因素来确定征收土地时土地的市场价格以确定征收补偿数额。综上，行政机关为抵偿工程欠款将土地抵偿给权利人的，属土地出让，权利人有权获得土地使用期间的市场增值利益，征收决定时土地价格大幅上涨的，应按照征收决定时的市场价格确定征收补偿数额。
【审判规则评析】
1.依据我国行政法律法规，行政机关作出具体行政行为应依法行政，即应证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序。行政机关实施的行为违反行政法律规范，侵害行政相对人合法权益的，属行政行为违法。行政行为违法的情形有：（一）主要证据不足。是指行政机关作出行政行为认定的具体事实没有证据或者证据缺失。（二）适用法律、法规错误。是指行政机关作出行政行为适用的法律、法规于法无据。（三）违反法定程序。国务院2004年《全面推进依法行政实施纲要》明确规定，“行政机关实施行政管理，除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的以外，应当公开，注意听取公民、法人和其他组织的意见；要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。”据此，行政机关在作出具体行政行为时，必须坚持“程序正当”，即必须听取当事人及利害关系人的意见。（四）超越职权。是指行政机关作出的行政行为超越了行政法律、法规对其所授予的职权范围。（5）滥用职权。是指行政机关在作出行政行为时不正当地行使职权，导致行政相对人合法权益受损。（六）明显不当。即行政机关在作出行政行为时违背公平原则，明显不公，导致行政相对人合法权益受损。当事人对违法行政行为提起行政诉讼的法律结果为，人民法院应依法判决撤销或者部分撤销，并可以判决行政机关重新作出行政行为。违法行政行为在作出时具有法律效力，行政相对人及相关机构应依法履行违法行政行为的内容，拒绝履行的，行政机关有权采取强制手段实现违法行政行为的内容。违法行政行为被撤销的，自判决被撤销之时起，违法行政行为自始无效，当事人的合法权利恢复。但是，撤销违法行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当判决确认违法行政行为违法，并责令作出违法行政行为的行政机关采取补救措施；造成损害的，依法判决该行政机关承担赔偿责任。据此，撤销违法行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，该违法行政行为不再撤销，违法行政行为继续具有法律效力，行政机关仅对行政相对人或利害关系人进行补偿或赔偿。综上，具体行政行为具有程序违法、适用法律错误、滥用职权、明显不当等情形的，构成违法，依法应人民法院予以撤销；但撤销会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应确认违法。
本案中，行政机关未听取行政相对人及利害关系人的意见，即作出按原价有偿收回土地决定，并按11年前的购买价对行政相对人进行补偿，在决定之后方通知行政相对人和抵押权人举行听证；后以涉案土地申请登记时未填写土地用途为由擅自决定撤销行政相对人的土地使用权证。首先，行政机关在作出收回涉案土地决定及按原价补偿决定之前，未听取行政相对人及抵押权人的陈述和申辩意见，且作出决定后举行听证，违反“先听取意见后作决定”的基本行政程序规则，属程序违法；其次，行政机关作出的补偿，未考虑涉案土地的增值因素及涉案土地已被抵押的事实，违反了行政补偿应按照作出决定时的市场价进行适当补偿的原则，侵害了行政相对人及抵押权人的合法权益，属适用法律错误，补偿明显不当，构成违法。再次，因土地用途未登记并非行政相对人的过错，且可通过补正方式解决，故撤证决定属行政机关滥用职权，构成违法；最后，虽然涉案行政收地决定、行政补偿决定、行政撤证决定均构成违法，但因行政机关已经将涉案土地收回并建成行政办公大楼投入使用，撤销涉案违法行政决定将导致公共利益发生重大损失。综上，应判决确认涉案决定违法，并给予行政相对人合理补偿。
2.依据规定：为公共利益需要使用土地的，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权；收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。适当补偿具体如何确定，应从以下几个方面考虑：（一）土地的获取方式。权利人获取土地使用权依法有两种方式，一种是划拨，一种是出让。不同的土地使用权获取方式，权利人付出的成本价不同。通过划拨方式取得土地使用权的，权利人没有支付土地对价。通过出让方式方式取得土地使用权的，权利人通过市场对价方取得土地使用权，故通过出让方式取得土地使用权的权利人有权获取土地使用期间因土地市场价格上涨的市场增值利益。（二）依据土地使用权不同取得方式，予以不同补偿。此外，因人民政府征收决定导致土地使用权变更或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时土地使用权发生转移。通过划拨方式取得土地使用权的，因权利人未支付土地使用对价，故行政机关征收土地时无需对土地本身予以补偿，只需对土地上的建筑及附属物进行补偿。通过出让取得土地使用权的，因权利人系通过支付土地出让金获取土地使用权，权利人有权获取使用期间土地的市场增值权益。故，第一，补偿应当考虑土地市场价格上涨、大幅增值的客观事实，土地增值部分价值应归通过出让取得土地使用权的权利人所有；第二，补偿按照征收决定时土地的性质、用途、区位、剩余使用年限等客观因素来评估土地的补偿数额，并可以委托专业评估机构按照市场价格进行评估以确定补偿数额。综上，权利人通过出让方式取得土地使用权的，人民政府决定征收时，因出让时权利人支付了土地出让对价，故权利人有权取得土地使用权的增值价值，征收时应按市场价确定补偿数额。
本案中，行政机关将涉案土地给予行政相对人用以抵偿所欠工程款，后以建设行政办公大楼为由作出收回涉案土地使用权的征收决定，同时决定予以补偿。首先，行政机关是为了抵偿所欠工程款方将涉案土地给予行政相对人，行政相对人取得涉案土地是以工程款为对价的，属土地出让，行政相对人有权取得使用期间土地的市场增值利益；其次，确定土地征收补偿标准时，应考虑土地市场价格上涨、大幅增值的客观事实，按照征收决定时土地的性质、用途、区位、剩余使用年限等客观因素来确定土地的补偿数额，并可以委托专业评估机构进行评估确定。故，行政机关为抵偿工程欠款将土地给予行政相对人的，属土地出让，行政相对人有权获得土地使用期间的市场增值权益，行政机关决定征收的，应按照征收时土地的市场价值确定补偿数额。
【适用法律】
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
《中华人民共和国物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
国家土地管理局1996年《土地登记规则》第十一条 申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。
土地登记申请书应当载明下列基本事项，并由申请者签名盖章：
（一）申请者名称、地址；
（二）土地座落、面积、用途、等级、价格；
（三）土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明；
（四）其他事项。
第十四条 土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。
最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条 有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
（一）起诉被告不作为理由不能成立的；
（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。
第五十八条 被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。
第七十条 第二审人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉具体行政行为作出判决。
第七十八条 人民法院审理再审案件，认为原生效判决、裁定确有错误，在撤销原生效判决或者裁定的同时，可以对生效判决、裁定的内容作出相应裁判，也可以裁定撤销生效判决或者裁定，发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审判。
【法律文书】
行政起诉状 行政答辩状 行政上诉状 行政上诉答辩状 行政申诉状 律师代理意见书 行政一审裁定书 行政二审判决书 行政再审判决书 行政再审裁定书
【效力与冲突规避】
指导性案例 有效 参照适用
定安城东建筑装修工程公司诉海南省定安县人民政府土地行政管理其他行政行为案
【案例信息】
【中 法 码】行政法·依职权行政行为·行政撤销·资源行政撤销·土地 (A05030101)
【案 号】 （2012）行提字第26号
【案 由】 土地/其他行政行为
【判决日期】 2014年03月10日
【权威公布】 《最高人民法院公报》2015年第2期（总第220期）公布
【检 索 码】 A0124127++++++++0514B
【审理法院】 最高人民法院
【审级程序】 再审程序
【审理法官】 郭修江 耿宝建 沈小平
【申请再审人】 定安城东建筑装修工程公司（原审原告、二审被上诉人）
【被申请再审人】 海南省定安县人民政府（原审被告、二审上诉人）
【 申请再审人代理人 】 吴昌平（海南鹏达律师事务所）
【被申请再审人代理人】 周义桀（海南东方国信律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《行政裁定书》
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：定安城东建筑装修工程公司。住所地：海南省定安县定城镇大众中路克泽大厦一楼。
法定代表人：莫克瑞，经理。
委托代理人；吴昌平，海南鹏达律师事务所律师。
委托代理人：莫克泽，定安县工商局退休干部。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：海南省定安县人民政府。住所地：定安县定城镇兴安大道。
法定代表人：符立东，县长。
委托代理人：周义桀，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人：曾萍，定安县国土环境资源局公务员。
原审第三人：中国农业银行定安支行。
负责人：何日高，行长。
委托代理人：何壮，海南省金裕律师事务所律师。
委托代理人：钟冲，该行法律顾问。
申请再审人海南省定安城东建筑装修工程公司（以下简称城东公司）因诉被申请人海南省定安县人民政府（以下简称县政府）及原审第三人中国农业银行定安支行（以下简称定安支行）收回国有土地使用权及撤销土地证一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）作出的（2008）琼行终字第159号行政判决，向本院申请再审。经审查，本院作出（2011）行监字第91号行政裁定，决定提审本案，并依法组成合议庭，于2013年8月30日在海南省高级人民法院第三法庭公开开庭审理本案，申请再审人的委托代理人吴昌平、莫克泽，被申请人的委托代理人周义桀、曾萍，原审第三人的委托代理人何壮、钟冲到庭参加诉讼。审理期间，本院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案土地价值进行评估，并组织各方当事人进行协调，但协调未果。本案现已审理终结。
一审经审理查明：1994年9月10日，定安县建设委员会（以下简称县建委）就定城人民北路东横街排水和路面建设工程与城东公司签订《工程承包合同》。后因县建委拖欠城东公司工程款80.472万元，县政府同意在该县塔岭工业开发区划出10亩土地作为补偿。1995年10月27日，县政府根据城东公司递交的《关于给人民北路东横街续建工程重新调整补偿用地问题的请示》，作出定府函（1995）117号《关于重新调整城东建筑装修工程公司补偿用地的批复》，决定在见龙路旁以每亩8万元的价格重新调整10亩土地给城东公司。同年12月8日，定安县土地管理局（以下简称县土地局）给城东公司颁发第14号《建设用地规划许可证》。同月27日，县政府作出定府（1995）299号《关于出让国有土地使用权给定安城东建筑装修工程公司的决定》，将位于塔岭开发区东北侧的6706平方米土地，以总价款80.472万元，出让给城东公司作为建设用地。随后城东公司与县土地局签订《国有土地使用权出让合同》。1995年12月28日，城东公司就出让所得6706平方米土地申请登记发证，但其填报申请土地登记时未写明土地用途，县土地局在审核过程中亦未在《地籍调查表》、《土地登记审批表》等文书上载明土地用途。1996年1月22日，县政府根据城东公司的申请和县土地局的审核，在城东公司缴纳土地登记费后，给该公司颁发了定安国用（96）字第6号《国有土地使用证》（以下简称第6号国土证）。此后，城东公司在该宗土地上开办了水泥预制厂。2001年11月9日，城东公司以该宗土地作为抵押物向定安支行贷款，并在定安县建设与国土环境资源局（原县土地局）办理抵押登记。2004年1月4日，县政府以城东公司土地闲置为由，在《海南日报》发布公告，拟无偿收回城东公司第6号国土证项下的土地使用权，但县政府并未实施无偿收地行为。2007年11月5日，县政府为落实塔岭规划新区城市规划用地的需要，作出定府（2007）112号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》（以下简称112号通知），决定按原登记成本价80.6072万元有偿收回城东公司第6号国土证项下的土地使用权，并于11月8日送达城东公司。同年12月6日，县建设局（原定安县建设与国土环境资源局拆分为建设局、国土环境资源局）以海南省政府2007年1月27日已批准将城东公司受让的6706平方米综合公建用地调整为行政办公用地为由，决定撤销第14号《建设用地规划许可证》。同年12月7日，定安县国土环境资源局（以下简称县国土资源局）就有偿收回城东公司国有土地使用权事宜通知该公司和定安支行于12月11日举行听证会，城东公司没有参加听证。同年12月14日，县政府以城东公司申请土地登记发证未填写土地用途、县土地局在审核过程中亦未在《地籍调查登记表》、《土地登记审批表》等有关文书上载明土地用途导致错误登记发证为由，告知城东公司拟撤销第6号国土证。同年12月29日，县政府作出定府（2007）150号《关于撤销定安国用（96）字第6号﹤国有土地使用证﹥的决定》（以下简称150号撤证决定），撤销第6号国土证。城东公司不服该决定，向原海南省海南中级人民法院（现更名为海南省第一中级人民法院）提起行政诉讼。
一审判决认为：涉讼土地是县政府1996年为抵偿工程款而补偿给城东公司并颁证的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定，县政府为公共利益的需要，可以有偿收回涉案土地使用权。但县政府112号通知决定按原抵偿价有偿收回其土地使用权，未考虑土地增值的因素，其收地行为显然是不适当的。县政府在作出112号通知前，没有提出有偿收回国有土地使用权的方案，并存在先决定收回后举行听证的情形，违反法定程序。鉴于本案涉讼土地现已由县政府作为行政办公用地使用，撤销112号通知将会给国家利益造成损失，故不宜判决撤销而应确认违法。《土地登记规则》第十一条规定，申请土地登记时应在土地登记申请书上载明土地用途。但土地登记申请书未载明土地用途并不是注销土地登记的法定事由。因此，县政府以城东公司申请土地登记时未填写土地用途为由撤销第6号国土证没有法律依据。但撤销该行为无实际意义，故应确认150号撤证决定违法。依照《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十八条规定判决：一、确认县政府作出的112号通知违法。二、确认县政府作出的150号撤证决定违法。三、责令县政府对收回城东公司国有土地使用权的损失采取补救措施。县政府不服一审判决提起上诉。
海南高院二审判决对一审判决认定事实予以确认，但认为城东公司自1996年1月取得争议土地后，未对该土地进行实质性的开发，只是在该土地上办了简易的水泥预制厂。2004年1月，县政府根据争议土地闲置两年以上的事实，拟无偿收回争议土地。但为使城东公司合法权益不受损害，结合本案讼争土地已经海南省人民政府批准作为县政府行政办公用地的实际情况，县政府根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款规定，作出有偿收回涉案土地的决定，其做法已经充分维护了城东公司的合法权益。因此，县政府作出的112号通知认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。县政府作出的150号撤证决定是对112号通知有关事宜的完善，撤销第6号国土证并不意味着城东公司的合法权益无法得到保护，其可依据112号通知就有偿收地具体方案与县政府协商。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项和第七十条之规定判决：一、撤销（2008）海南行初字第69号行政判决。二、驳回城东公司的诉讼请求。
申请再审人称：海南高院判决的认定有悖法律与事实。一是涉案土地在1996年是一片尚未开发的土地，属工业商业住宅综合性建设用地。申诉人进行土地平整建水泥预制厂符合规划，已进行了实质性开发和利用。二是土地闲置两年以上不是事实。该土地抵偿给申诉人后就建了水泥预制厂从未闲置，不适用闲置土地法律规定，更不适用无偿收回，这也是被申诉人公告无偿收回后，又以公共利益为由有偿收回的原因所在。三是县政府为自己建设办公大楼，不能认定是“公共利益”，这与《中华人民共和国土地管理法》是背道而驰的。四是“适当补偿”要根据市场评估定价。海南高院（2008）琼行终字第159号行政判决适用法律错误，请求予以撤销。
被申请人答辩称：一、城东公司闲置土地事实明确。按照县国土部门与城东公司签订的《国有土地出让合同》约定，城东公司应当在1997年12月20日前完成项目建设，而城东公司建设与规划不相符的水泥预制厂项目，明显违反《中华人民共和国城市规划法》第二十九条的规定，构成闲置土地。二、行政办公用地可以界定为“公共利益”。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，政府组织的市政公用等公共事业需要属于公共利益范畴。三、有偿收回土地的补偿标准并无不当。县政府以80.6万元的价格有偿收回涉案土地使用权，此价格与当时土地价格差距不大。城东公司在长达10年的时间里未对涉案土地进行实质开发建设，属于严重闲置土地行为，本可无偿收回土地，但考虑社会和谐，选择了有偿收回。闲置土地的增值部分不应由县政府承担，城东公司这种意图通过囤积土地待价而沽的行为也是不值得提倡的。
原审第三人答辩称：一、涉案土地已经办理抵押登记手续，取得他项权利证书，抵押权合法有效，抵押优先受偿权应受法律保护。二、定安支行是善意抵押权人，没有过错，若涉案土地使用权被收回，将导致抵押权消灭，显失公平，也对交易安全造成巨大风险。县政府应当基于公平原则维护银行抵押权。三、就算县政府112号通知和150号撤证决定合法，依照《中华人民共和国担保法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十条，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十四条之规定，定安支行也有从城东公司的土地补偿金中优先受偿的权利。四、县政府112号通知和150号撤证决定存在违法，且严重损害抵押权人的合法权益，依法应予撤销。请求支持城东公司的诉讼请求，维护定安支行的主债权和抵押权。
本院庭审中，除以下三项事实外，各方当事人对原审判决认定主要事实均无异议，本院予以确认。
（一）城东公司对原审判决认定其“申请土地登记发证时未填报土地用途”提出异议，认为涉案土地是县政府因欠工程款抵债而来，应当由县政府办理，未填写土地用途不是该公司的错误。县政府辩称，涉案土地当时应当属于工业用地，但确实没有申报项目、没有规划，土地证上也未注明用途，未注明用途的原因不清楚。定安支行表示，对颁证过程不清楚。
本院认为，原审判决认定“申请土地登记发证时未填报土地用途”仅仅是一个事实陈述，各方当事人对此事实并无异议，未填写的过错责任不属于本案事实认定问题。因此，对原审判决认定的该项事实予以确认。
（二）城东公司对原审判决认定其未参加听证会的事实提出异议，称其代表提前10分钟到会场，但因会议室门未开，等了约一小时离开，并认为一审县政府提交的听证会记录是伪造的。县政府辩称：举证有听证会通知书、送达回证、会议记录等证据证明，已书面通知城东公司、定安支行参加听证会。定安支行到会，城东公司未到会。定安支行表示，参加听证会的人确是该行工作人员，但对听证会记录的真实性不予表态。
本院认为，根据一审县政府所举听证会通知书、送达回证及城东公司的陈述，可以认定事先通知城东公司和定安支行参加听证会；根据听证会会议记录和听证会签到单及定安支行对到会人员身份的认可，可以证明2007年12月11日就收回土地事宜举行听证会。城东公司认为听证会记录系伪造，没有提供相应证据证明，其抗辩理由不能成立。本院对原审判决认定的该项事实予以确认。
（三）县政府对原审判决认定城东公司取得土地证后在该宗土地上办了水泥预制厂的事实提出异议，认为没有证据证明该公司在涉案土地上建了水泥预制厂。城东公司辩称，公司营业执照及拆除前的现场照片可以证明建水泥预制厂的事实。定安支行认可城东公司的意见。
本院认为，城东公司2007年营业执照经营范围主营项目栏中有“室内外装修工程”和“建筑材料销售”的内容，现场照片可见与涉案土地相邻的楼房及空地堆放大量预制水泥管，两者与城东公司及定安支行的陈述相互印证，可以认定涉案土地上建有水泥预制厂的事实。县政府否定该项事实，没有提供充分证据，本院不予支持。
审理过程中，本院委托杜鸣评估公司以住宅用地用途对涉案土地在2007年11月5日县政府决定收回土地使用权时的市场价格进行评估。杜鸣评估公司作出京杜鸣估F字（2013）第91292号《房地产估价报告》，评估结果为：估价对象在估价基准日的市场价值为人民币135万元。庭审中，本院对该项证据进行了质证。城东公司对评估主体、程序等无异议，但对评估结果有异议，认为以2007年11月5日作为评估基准日不当。县政府对该评估报告无异议。定安支行提出，庭后咨询相关人士后再发表意见。其在庭后提交书面意见认为，该评估价明显低于当地市场价。
本院认为，杜鸣评估公司及其评估人员具有法定的土地价格评估资质，评估主体合法；评估过程中，本院组织评估机构及各方当事人对评估材料进行质证、认证，并进行现场勘查；评估机构按照本院委托书要求和法定程序依法作出评估。以申请再审人合法权益受到具体行政行为影响即县政府决定收回土地使用权时的市场价格进行评估，并无不当。定安支行认为评估价明显低于当地市场价，但并未提出评估报告错误的理由和证据，经与评估时点定安县同区域同类土地市场价格相比较，涉案土地评估价格并不存在明显偏低的事实。城东公司及定安支行的抗辩理由不能成立。评估报告合法有效，本院予以采信。
本案争议焦点主要有：一是被诉112号通知中收回土地使用权决定的合法性问题；二是被诉112号通知中行政补偿决定的合法性问题；三是150号撤证决定的合法性问题。
（一）关于被诉112号通知中收回土地使用权决定的合法性问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款规定，县政府有偿收回涉案土地使用权，具有法定职权。但县政府在作出被诉112号通知之前，未听取当事人的陈述和申辩意见，事后通知城东公司和定安支行举行听证，违反“先听取意见后作决定”的基本程序规则。国务院国发（2004）10号《全面推进依法行政实施纲要》明确要求，行政机关实施行政管理要“程序正当”，“除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的外，应当公开，注意听取公民、法人和其他组织的意见；要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。”县政府作出112号通知前，未听取当事人意见，违反正当程序原则，本应依法撤销，但考虑到县政府办公楼已经建成并投入使用，撤销112号通知中有偿收回涉案土地使用权决定已无实际意义，且可能会损害公共利益。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条规定，应当依法判决确认该行政行为违法。
（二）关于112号通知中行政补偿内容的合法性问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款规定，因公共利益需要使用土地收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。县政府根据省政府批准的总体规划要求为建设县政府办公楼需要使用涉案土地，收回城东公司的土地使用权，应当依法给予“适当补偿”。所谓“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即按照被收回土地的性质、用途、区位等，以作出收地决定之日的市场评估价予以补偿。县政府按土地原成本价予以补偿于法无据。城东公司以收地决定违法，涉案土地使用权至今仍属于其享有为由，主张应以最终判决时的市场评估价予以补偿，其理由不能成立。本案收地决定属于违反程序，判决确认收地决定违法并未否定其法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，涉案土地使用权自收地决定生效之日已经发生物权转移的效力。考虑到涉案土地登记资料中“土地用途”栏系空白，结合当地土地交易市场情况，对涉案土地以使用年限最长、市场价值最高的“住宅用地”用途进行评估，有利于维护行政相对人的合法权益。鉴于县政府收回土地使用权行为违法，补偿价格明显不公，且收地决定作出后涉案土地升值较大，而当事人因不能以转让土地使用权方式及时偿还银行贷款，存在贷款利息损失，县政府在支付补偿款的同时，还应当支付自决定收回土地使用权之日起至实际支付全部补偿款之日的同期银行贷款利息。
（三）关于150号撤证决定的合法性问题。县政府作出112号通知后，并未要求城东公司持有关证明文件到土地管理部门申请注销土地登记，而是以该公司持有的《国有土地使用证》未按《土地登记规则》第十一条规定载明土地用途，土地管理部门也未按《土地登记规则》第十四条规定全面审核并填写土地登记审批表，造成错误登记发证为由，作出150号撤证决定。当初未填写土地用途，并非城东公司的原因所致，本可以补正方式解决，县政府却以此为由撤销城东公司合法持有的《国有土地使用证》，属于滥用行政职权，依法应予撤销。考虑到涉案土地已经收回并建成办公楼投入使用，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条规定，亦应依法确认该行政行为违法。
综上，112号通知中收地决定行为违反法定程序，被诉150号撤证决定滥用职权，应当依法判决确认违法；112号通知中行政补偿决定适用法律错误、违反法定程序，并显失公正，依法应予纠正。二审判决驳回原告诉讼请求错误，依法应予撤销。一审判决确认112号通知中行政补偿决定违法，并责令县政府对城东公司的损失采取补救措施，判决内容不具体，依法应予撤销和改判。城东公司申请再审理由部分成立，依法应予支持。原审定安支行对抵押物享有优先受偿权的主张成立，县政府在支付补偿款时应依法予以保护。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十八条、第七十八条规定，判决如下：
一、撤销海南省高级人民法院（2008）琼行终字第159号行政判决。
二、维持原海南省海南中级人民法院（2008）海南行初字第69号行政判决第一项对定安县人民政府2007年11月5日作出的定府（2007）112号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》确认违法中有关收回国有土地使用权部分的内容；维持该判决第二项对定安县人民政府2007年12月29日作出的定府（2007）150号《关于撤销定国用（96）字第6号﹤国有土地使用证﹥的决定》确认违法的内容。
三、撤销原海南省海南中级人民法院（2008）海南行初字第69号行政判决第一项确认定安县人民政府2007年11月5日作出的定府（2007）112号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》中有关“按成本价80.6072万元”对定安城东建筑装修工程公司进行行政补偿部分的内容。
四、撤销原海南省海南中级人民法院（2008）海南行初字第69号行政判决第三项责令定安县人民政府对收回定安城东建筑装修工程公司国有土地使用权的损失采取补救措施的判决；责令定安县人民政府自本判决送达之日起15日内一次性向定安城东建筑装修工程公司支付收回土地使用权补偿款135万元及同期银行贷款利息（贷款利息自2007年11月5日起计算，至本息实际支付完毕止）。
一、二审案件受理费共计100元，土地评估及其他费用16776元，合计16876元，由定安县人民政府负担。上述费用定安城东建筑装修工程公司已经支付，定安县人民政府在支付补偿款及贷款利息同时将上述款项一并支付给定安城东建筑装修工程公司。
本判决为终审判决。
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