此案是上海市高级人民法院参考性案例15号
七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案
（上海市高级人民法院2013年9月3日讨论通过）
关键词
民事 房屋租赁合同 竣工验收 合同效力 效力性强制性规定
裁判要点
若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。
相关法条
1.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款
2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条
3.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条
基本案情
原告七天快捷酒店管理（北京）有限公司（以下简称快捷酒店北京公司）、七天快捷酒店管理（北京）有限公司上海松江店（以下简称快捷酒店松江店）诉称：《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第61条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告上海松瓯实业有限公司（以下简称松瓯公司）、上海沪松五金建材市场经营管理有限公司（以下简称沪松公司）没有证据证明其向原告出租的房屋已通过竣工验收，因此双方签订的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，应为无效。故请求法院判决：1、原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告退还租赁保证金人民币360，000元；3、原告出资在租赁房屋装修装饰中未形成附合的装修装饰物由原告取回；4、被告向原告赔偿房屋装修装饰（已形成附合）的损失2，665，500元；5、被告向原告支付赔偿款3，485，830元。被告松瓯公司、沪松公司辩称：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而被告出租给原告的房屋已经取得建设工程规划许可证，且并无法律规定租赁房屋未经竣工验收的，租赁合同无效，故原告主张合同无效的理由不成立。
裁判结果
上海市松江区人民法院于2012年10月12日作出（2012）松民三（民）初字第1644号民事判决：驳回原告快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店的全部诉讼请求。宣判后，快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店提出上诉。上海市第一中级人民法院于2012年12月28日作出（2012）沪一中民二（民）终字第3152号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，对此双方均无异议。二审中上诉人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上诉请求均是基于其对房屋租赁合同无效的判断，而其认为合同无效的理由即租赁房屋未经竣工验收，违反了《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。强制性规定分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，违反效力性强制性规定的合同无效。据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于对该项强制性规定类型的识别。本案二审的争议焦点就在于，《建筑法》第61条第二款为效力性强制性规定，抑或管理性强制性规定。对于强制性规定类型的识别方法，因强制性规定以行为的管制为其目的，故采目的解释的方法，进行法律制度目的的追寻尤为重要；而以体系解释的方法进行类型识别则更加清晰、直观。本案中，从目的解释的角度看：所谓建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程竣工验收申请报告后，根据建筑工程质量管理法律制度和建筑工程竣工验收技术规范标准，以及建设工程合同的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为。国务院于1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向相关房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门收到竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。而此后，国务院及原建设部于2000年又分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报相关部门备案。国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发〔2002〕24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。可见，自2000年起，房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。这一变化对于《建筑法》第61条第二款的类型认定具有重要意义，一方面，竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。《建筑法》第61条第二款之规定强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。另一方面，从《建筑法》的立法背景和目的看，《建筑法》出台于20世纪90年代后期，当时我国建筑市场秩序混乱，建筑活动几乎无章可循，《建筑法》正是为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序而制定。而《建筑法》第61条第二款的立法目的同样是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。基于此，应将《建筑法》第61条第二款认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收，虽违反了《建筑法》第61条第二款的强制性规定，但租赁合同并不因此而无效。从体系解释的角度看，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”最高院《房屋租赁司法解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第8条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”综合以上法律及司法解释的规定可以看出，第一，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证，相当于从“出生”之始，房屋就是违法的。以该类房屋为标的物的私法行为的效力应予否定，因此司法解释明确租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。反观本案，法律规定房屋未经竣工验收不得交付使用，而如果租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收，相当于房屋是合法“出生”的，以房屋为标的物的租赁行为本身并未被禁止。当然，在建造过程中“竣工验收”环节存在的瑕疵，可能使房屋租赁合同的履行前提条件受到影响。第二，从《合同法》及《房屋租赁司法解释》中关于承租人合同解除权的规定可以看出，对于租赁房屋未经竣工验收的，法律并无使租赁合同无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人一定条件下的合同解除权。如果因房屋未经竣工验收导致承租人“无法使用”，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用，则承租人有权请求解除合同。综上所述，《建筑法》第61条第二款为管理性强制性规定，房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店经法院释明后仍坚持合同无效的诉请，故对其以租赁房屋未经竣工验收为由，主张租赁合同无效等请求不予支持。
联系客服
