最近REITs这个词，在市场上变得越来越热。5月17日，9只REITs闪电获批更标志这一产品的正式落地。
截至5月14日，共有10只公募REITs上报至沪深交易所并被受理，17日晚间，证监会就发布了准予9只公募REITs注册的批复。
那么，REITs是什么呢？我们今天就来好好了解了解。内容不多，但全是干货。
文章分为五个部分：
一、什么是REITs
二、REITs产品有什么特点
三、中国版REITs有什么不一样？
四、首批REITs有什么特点？
五、REITs未来，机构怎么看？
一、什么是REITs ？
REITs的全称是Real Estate Investment Trusts（不动产投资信托）。简单来说，房地产类的投资项目太太太贵，普通投资者难以参与。REITs的出现，就给了众多投资者一个“众筹”投资房地产，按份额分享收益的机会。
更直白点说：我买不起一整楼，但买个厕所的能力还是有的。
而且，相比直接投资于不动产，REITs产品具有更高的灵活性
二、REITs产品有什么特点？
公募REITs产品是介于股票和债券之间的一个夹层产品，兼具两种投资品的特点。
一方面，强制分红。其稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点；
首批REITs预测现金分派率
另一方面，权益属性。基础设施REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动，类似“固收+”策略里的股票配置。
三、中国版REITs有什么不一样？
发展年限不一样
REITs 这个投资方式在国外成熟的资本市场已经盛行多年，但是对于中国来说，还是一个非常新的概念，2020年4月，为了更好的推动基础设施领域，中国开启了公募REITs的试点。
产品规模不一样
全球上市REITs总市值已超过2万亿美元，其中，美国REITs市值超过1.2万亿美元，包括日本、新加坡、香港等在内的亚洲市场REITs市值已近3000亿美元。
美国公募REITs不同类型的历史市值变化
图片来源：平安证券
我国的REITs还处于起步阶段，首批规模约为315亿元，不过多家机构认为，我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。如北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。
投资标的不一样
按物业类型分，美国的REITs类型中市值占比前五的类型为基础设施型、住宅融资型、零售型、工业型和数据中心型，除此之外，还有医疗健康型、办公型和自存仓型市值占比均超过5%。
2020年美国REITs物业类型分布
图片来源：平安证券
对比国外更加多元化的REITs投资种类“房地产，商业地产，办公楼等等”，中国的公募REITs 的试点REITs以基础设施为切入点，明确禁止房地产领域。重点支持范围：
1.聚焦六大重点战略区域，主要为国家级新区和有条件的国家级经济技术开发区
2.聚焦七大类重点行业:
3.鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
四、首批REITs有什么特点？
截至2021 年5月14 日，市场中共有10只公募REITS向交易所提交招募说明书，其中9只已在5月19日获批。1 只上交所REITS“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”尚处于已受理状态。
对这10 家进行梳理和分析发现：
（1）基础设施项目类型涵盖收费公路、产业园、仓储物流等，10只REITs中经营权类REITs和产权类REITs各占一半。
数据来源：平安证券
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