文/何建湘，北京未名潮管理顾问有限公司创始人。本文由销售与管理（Marketing360）战略合作伙伴授权首发。
对于开店的老板来说，经营场所的选址，是这个店铺会不会赚钱的决定性因素。经营场所是指企业的实际经营场所。经营场所能否选好,对于创业企业而言至关重要,尤其是一些需要门店的创业企业,其经营场所的周边环境等因素对其经营的成败起着决定性作用。要想选好经营场所,应该首先了解影响经营场所选址的关键因素。主要指一个国家或者地区的政局是否稳定,执政党派对你所处的行业是否支持,是否有利于公司经营活动的开展,是否存在潜在风险。这些都是需要考虑的政治因素。主要指国内某些地区对高新技术企业、创新企业、创业企业的政策倾斜。很多经济开发区或者科技园区为高新技术创业项目提供了很多的优惠政策,例如租金优惠、税收优惠、资金扶持等,甚至还有创业孵化、上市扶持等一系列配套服务。这对于创业者而言,是一个不小的诱惑。对于那些需要门店、对周边市场环境依赖度高的创业企业而言,这一点非常重要。例如是否位于当地核心商业圈,是否有较大的人流量,周边的客户是否有足够的购买力,是否有很多竞争者等。即使是一些没有门店需求的企业,也喜欢选择在繁华的商业地段办公,因为这种市场环境下,商业氛围浓厚,便于客户与合作者之间的高效沟通和交流。交通是否便利,应该是很多创业者在选址时考虑的重要因素。因为,繁华的商业地段、交通便利的地理位置,会给自己以及客户、利益相关者都带来很大的便利,大家也乐意到这样的地方去谈生意。对于有些企业而言,自然环境并不是什么重要的因素。但是,对于一些对自然资源有依赖性的生产企业,可能就非常重要了。例如,在一些有色金属、煤炭、水力、山林资源丰富的地方,对于那些对这些能源依赖性强的企业来说,肯定是首选的经营场所。主要指经营场所所在区域的文化氛围与公司所倡导文化、核心业务、品牌定位的匹配度。我们难以想象在一个嘈杂的电子商品批发市场中,却开设着一家高雅的艺术品商店;同样,如果一个偏文化创意类的公司将经营场所设在某个新材料高科技产业园区,似乎也不太“搭调”;如果一个高端品牌企业将经营场所设在一个很不知名、甚至破旧的写字楼中,场所档次与企业品牌定位不匹配,会严重影响到企业的形象,导致消费者对品牌的不信任。物业环境包括两个方面。一是该物业产权的合法性。这就要求创业者必须清楚了解所选经营场所的规划用途与自己的经营项目是否相符,并弄清楚该物业是否有合法权证。如果其合法性存在问题,会给企业带来比较严重的法律风险,甚至影响正常的生产经营活动。二是配套的物业设施、物业服务以及所处区域的环境等。这一点可能因企业或者个人而异,例如,有的创业者对噪音敏感,对环境的干净整洁特别在乎,对配套的物业服务要求也比较高。创业者个人的需求、个人的偏好等个人因素,都会直接影响创业地点的选择,这也是因人而异的。其中,影响最大的个人因素依次是交际需求、交通距离要求、环境偏好。例如,有的创业者选择在市中心经营,就是为了方便交际,方便与外界保持良好的沟通关系并获得更多的交际机会。价格应该是影响创业者选择经营场所的直接因素。而影响价格的根本原因,其实与以上各种因素都可能有关系。例如,物业的配套设施与服务与价格有直接关系,核心商圈地段的办公室租金肯定远比其他区域的高等。因此,对于创业者而言,应该根据合理的预算,综合比较以上各项因素,并将各个因素按照对个人的重要程度进行排序,最后选择一个“性价比高”的经营场所。根据影响经营场所选址的关键因素,结合个人以及新建企业的特点,明确自己最看重的关键因素,即自己的需求,最好将各项因素按照对个人的重要程度进行排序,以便于在后期比较过程中进行选择。
根据自己的选址需求,收集大量符合基本要求的经营场所信息。信息来源有:锁定重点目标经营场所的物业公司、房地产交易平台(网站)、房屋中介、朋友提供等。从大量的经营场所信息中,初步筛选出符合自己需求且性价比相对合适的5~6家经营场所。具体的筛选办法有排除法、评分排序法等,筛选依据是自己认为重要的关键因素。通过中介或者直接联系经营场所的物业管理人员,开始对备选的经营场所依次进行考察,具体考察内容就是之前设定的关键因素,例如交通状况、市场环境、周边商圈情况、自然环境、物业环境、租金情况等,必要时应该访谈一些现有的入驻企业、周边的商户、地产中介等,了解它们的真实反馈,从而证实你之前听到的、观察到的信息是否正确。之后,要将考察的数据、信息与资料按照关键因素分类进行整理、详细列出,并尽可能细化,以便于后期的分析评价。根据考察结果,就备选的几家经营场所进行综合比较分析与评价。必要时可以将几项关键要素设计成评分问卷(由于不同的企业所选择的关键要素不一致,这里不提供示例,创业者根据自己的实际需求灵活选择即可),由核心团队成员分别评分,然后综合大家的评分结果,评选出一家大家共同认可的经营场所。基于分析评价结果,最终确定新建企业的经营场所。一旦确认,就需要进入租赁合同签订、准备装修的环节。这里提醒创业者的是,在签订租赁合同的过程中,一定要注意房屋产权的合法性、支付租金的方式、房屋的可改造范围、可能存在的风险等。
