散打地产（一） 今天下午，应邀参加了雪球访谈活动，老柏尝试着，从自己能知道的角度和从业经历，和朋友们...

今天下午，应邀参加了雪球访谈活动，老柏尝试着，从自己能知道的角度和从业经历，和朋友们分享了自己的看法，但感觉还是不过瘾。

今晚，试着再和朋友们继续聊聊，由于大多数都在思考和理解中，所以可能表达会比较碎片，就当散打吧，还请朋友们多多包涵，指出不足。

对一家房地产企业，整体的评估老柏认为，可以从以下几个方面去分析研究。

首当其冲的就是超高的经营杠杆，重点看净负债率（净资产与有息负债减去货币资金后的比值），100%以下的企业目前来看都还算是经营比较稳健的。

大家都知道房地产企业，是资本密集型企业，自有资金相对较少，主要都是依赖借贷资金来滚动开发，通过销售回款完成周转并做大规模。但实际上就是借贷资金和销售回款相互滚动支撑。

难听点就是比空手套好一些，牛逼企业的管理机制出色，拿地判断能力强，运行高效速度快，销售能力出色。就能依靠快速周转迅速做大规模。

由于房地产结算确认，是以竣工交付为基准，所以预售和结算期间的空档期，由于预收款（合同负债）的增加，短周期导致总资产膨胀，但实际净资产权益由于利润未被确认，所以股东权益相对很低。

融资评级的时候，可不光是看企业现金流情况和销售和土地储备，更多的还是要看公司权益资产厚度，这个是重点评估因素。净负债率太高，净资产规模太小，自然给到企业的融资利率就不会太低。

另外，就是企业的货币资金和现金流情况，这两点通过资产负债表都可以观察到。这里面要看货币资金和中短期负债的匹配程度，有的企业年年利润高增，但实际上自由现金流持续为负数。代表什么呢？这个企业的销售和回款不同步，营收确认后，回款速度慢。房地产企业对资金要求度很高，一家企业的账期比同类企业慢上三个月，有可能都是致命的。特别是一些支付和兑付的高峰期，很容易出问题。

以上两点，大家可以去仔细结合自己持股企业，去深度对比一下。基本上绝多数企业的低估值，就是这样造成的。

接着往下聊，另外市场比较关注的是企业的可持续发展，特别是长期投资资本，不是说你的企业今明年业绩如何就决定的。可持续发展，取决于公司发展战略是否清晰，土地的获取和布局对未来的支撑，市场口碑和美誉度，企业经营质量是否优质，比如能释放利润改善资产结构，持续增厚股东权益资产，能保证持续稳定的分红（不代表高负债融资背负，还强行玩高分红）。地产行业资本市场理解比较透彻，说白了，行业被压制大家都懂，但是企业经营还不稳健老实，如何给你高估值。

综上，直白点说，地产企业甭说商业模式多高大上，只要你的债务不稳，手上资金紧张，销售回款慢，这些就足以给你个破产价。

老柏一再强调，地产开发仍然是目前主流公司的聚焦点，目前这个赛道还没有出现，可以支撑几百亿级别利润规模的其他盈利方式。盲目多元化，特别是跨赛道多元化的企业都是实实在在的减分项。

没注意，就写了不少，老柏还是分几篇来散打吧。不喜欢文章太长，会影响大家阅读。就这样吧。

祝朋友们，有情人的快乐，没情人的欢乐。