看完 $万科A(SZ000002)$ 的年报和业绩发布会，给我的总体感受是几个高层头脑还是挺聪明灵活的，还有一些敦厚可爱的元素在里面，所以我很喜欢。整体来看，万科业务，包括物业开发及服务、商业、长租公寓、物流仓储、学校教育等等，做的都是有需求、对社会有贡献的事儿。再加上万科稳健的作风，虽然未来利润增速会下来，但作为他家的股东还是有小确幸的。下面简要说说万科中报的 7 个看点：
1、净负债率 27%，比年初减少将近 7%，一贯坚持万科稳健的财务作风，目标是长期把净负债率保持在 40% 以下的。而且万科的现金覆盖短期有息债高达 2 倍之多，非常安全；
2、在上半年疫情下，万科的经营现金流净流入居然达到了 226 亿，同比增长 155%！万科向大家展示了一个走向成熟的房企的样子。你们不是说房企挣得是假钱吗？骂房企现金流都是负的吗？那是高速发展期，当房企们 $阳光城(SZ000671)$ 未来走向成熟期时，那现金流是哗哗地往里流啊，挡都挡不住！
3、上半年土地投资不足，7月份有所好转。管理层在业绩发布会上表示万科虽然拿地谨慎，但也不会过于保守，现在的土储够未来两三年用的；
4、中报毛利率仅为 24.1%，同比下降 4.2%，这是个不小的降幅。而且未来的结算毛利率仍会有小幅回落，这反映了房地产开发业务已经不像以前那么挣钱了，会压缩企业未来的利润增长空间。那么管理层就减脂增肌，从管理上要效益，中报的销售费用与去年持平，但管理费用下降了将近 11 个百分点。
5、长期来看，估计未来房地产开发业务的利润增速会下来，但万科的其他业务在慢慢绽放。物业实现了 27% 的营收同比增长，而且其中 55% 来自外拓业务。在住宅物业、商写物业的基础上，又增加了城市物业，形成了三种业态共同拓展的态势，发展前景可观。
6、公司在长租公寓、商业、物流三个领域也是发展得稳健而快速（如下图），特别是以后可以通过 REITS 的手段引入外部投资者入股，这样可以从这些重资产项目中释放出更多现金，是万科未来的一大看点。但现在万科账面就接近 2000 亿的现金了。这些现金确实保证了万科的财务安全和低息借贷，但长期放着总要贬值的，估计明年分红会有惊喜。
7、对于 $泰禾集团(SZ000732)$ 的投资，万科也秉持着 “救同行一把，但不能伤及自己股东利益” 的理念，我觉得这一点还是很善良、友好的。再说，对泰禾的投资也就几十亿，再加上较为严苛的入股条件和泰禾优质的产品力，万科基本上会是稳赚不赔的。
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