房地产在进入白银时代之后，终于在今年下半年进入“供给侧改革”新时代，在雪球上我应该是第一个给出这个定义的人，地产紧箍咒拥有非同凡响的意义，在这个时候我认为我有必要对地产投资的趋势总结一下自己的一点小感想。
经过近期多个龙头房企确认，传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，确实已经定调。
三道红线是指，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。
首先我们来看看归档情况：
红档有三家，恒大、绿地和融创；橙档两家，中梁和阳光城；然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城；绿档的好学生最多，且都是央企，它们是保利、中海、华润和华侨城，另外还包括民营企业龙湖。
三道红线有两个重要意义，第一是给整个房地产行业按了减速键，想靠高杠杆跑马圈地的玩法目前来看一斤更没有前途，管理层希望整个房地产行业的狼性降低，同时也意味着整个行业的杠杆风险降低。当然随着而来的还有整个行业的利润率将会稳中有降，降到管理层觉得合适的水平进而稳定下来。第二是行业洗牌，这是这次供给侧改革的目标之一，中国的房地产企业注册数量是多少呢？根据2018年的工商数据是9.7万个，2020年至今全国380家房地产商破产，这个数量是多还是少？90年初初，700万人口的海南，房企数量就达到了2万多家。暴利造就了地方性小房企的泛滥，整个行业在三道红线的指引下，将加速出清过剩产能。2020年至今大概倒闭了400家不到的房企，而黄奇帆大佬也说过十几年内，房地产企业要出清三分之二，而我认为核心玩家不会超过20家。
三道红线是一个指引，指引我们在房地产后白银时代选择最优质的标的进行配置，一如当年的水泥供给侧改革一样。首先我们要理解，房地产和水泥行业一样是一个超级现金流行业，且房地产和各地的经济命脉完全结合在一起，是我国经济的擎天一柱，过去国家除了在宏观政策上经常调控，在实际经营过程中行业市场化程度还是相对较高的，但是这一次不一样，国家有想法了。
首先谈国家队，国家队一定是这次房地产供给侧改革的最大受益者，国家也会扶持几个顶级的国家队房企成为行业巨擘，就像海螺水泥、中国建筑在水泥行业中的地位一样。国家队龙头毫无疑问是万科和保利，过去我对万科情有独钟，是因为万科连续多年保持了20%左右的ROE且现金流管理，物业板块都极其出色。但是从万科的连续跟踪中，我发现了万科职业经理人对其股权价值的伤害，目前各这个问题还没有得到根本性解决，万科的业绩一直被职业经理人压住，股价也萎靡不振。而相反保利虽然在整体的生态护层河上目前弱于万科，但分红比例，运营的市场化程度以及保利超强的央企背景都将在这次改革中加速受益，简单来说就是没有硬伤，且核心优势不断加强。虽然中报增速个位数，但是随后几年随着市场蛋糕的重新切分，保利有机会成为房地产国家队龙头企业。
再谈民企，这里面有一个例外是龙湖，龙湖是绿牌民企，新城控股的高配版，龙湖的双轮驱动是走的两条对都硬的路线，商业体和住宅的品质都很好，且一开始就定位核心一二线城市，占位已久，股价走出了消费个的走势，继续看好！新城控股也是双轮驱动，之前经过老王一役元气大伤，但是他就像凤凰在小王的管理下涅槃重生，住宅品质不说了，不如龙湖，但是吾悦的模式品牌效应强于龙湖天街，住宅板块对于新城来说更多的是赚快钱，新城从其财报就可以看出还在高速增长期，但是增速比前几年要放缓，但是基于其估值成长新性等综合性价比来看，也是能跑出来的其中一家。剩下融创恒大碧桂园这三家问题就比较严重了。融创由孙老板领衔，原本拥有绝佳的团队，超级老板，超强地方关系，超级资金周转能力，在这次浪潮中要歇菜，融创高速跑马圈地的年代结束，另外由于武汉是融创的重仓地，疫情之后，武汉的房子其实是不好卖的，富人流失的城市，房地产伤到骨子里，原先预期的反超型选手就此歇菜。恒大不用说，去搞车子了，所有核心配件都是买过来的，恒大只自己组装，没有核心竞争力，赔钱是肯定的，原先年初为了卖房搞了一波假促销，解决了短期资金周转问题，后面业绩应该会持续恶化。碧桂园抓住了当时三四线城市承接一二线资金流的一笔高潮，用高杠杆高周转的两高模式创造了碧桂园神话，但房屋品质属于龙头企业最差，新政策下面，双高的玩法从此失效，更何况三四线暴涨的购房热也很难重现，购买力萎缩，供给过剩。
房地产行业一直是带着镣铐跳舞，限购限贷限售限价等一系列措施虽然会因为经济压力有放开的可能性，但是全面放开可能性不大更多的是因城施策，结合本次三道红线政策房地产供给侧改革和行业洗牌已经开始。
但我们也要相信管理层这么做对于行业的良性发展也是有好处的，变化中我们对个股的认知和配置也应该相应调整。
郑重声明：本文不推荐股票，不提供股票买卖意见。
联系客服
