众筹模式改变规则

艾瑞高级分析师刘欣宇告诉《互联网金融》杂志，对陈一舟的领投，他觉得主要是资本运作为主，“众筹对于回报物有较为严格的界定，中国的房地产环境暂时不具备众筹土壤。”

 

分析师钱海利持相同看法，他认为陈一舟不看好国内众筹的发展情有可原，“国内的众筹模式多数还是集中在已经有一定知名度的项目，没有良好的氛围。而且房产众筹投资者很容易超过200人，这在国内相关法制不健全的情况下易触及非法集资红线，而且由于国内的房产商参差不齐，房价泡沫较多，投资人风险较大，包括到期收益不如预期、兑付困难等。”

 

众筹模式改变规则

 

钱海利在接受《互联网金融》杂志采访表示，房地产众筹出现意味着众筹这个新型融资方式开始进入人们生活，众筹正向各领域无限延伸。在一定意义上，Fundrise利用众筹模式改变了商业房地产规则。

 

众所周知，之前房地产一直都是大佬投资的专属领域，纵使在金融市场发达的当今，不论是多小的地产开发项目，都需要通过富豪或者私募基金完成筹资。在Fundrise成立之前，人们很难想象原来商业地产投资也可以用众筹模式。

 

在米勒兄弟看来，地产投资领域有两大宿疾：一、私募股权投资者不了解社区居民的真正需求，建出来的东西常常与需求不匹配；二、中间商的存在会削减投资者的收益。Fundrise允许“获许投资者”以及“非获许投资者”进行项目投资，帮助开发商通过在线平台募集资金并获得社区的项目支持，它成立的初衷是为了让即便手头只有几百美元的小额投资者，也能有机会参与自己所在社区的地产建设。

 

“这次募资标志着华尔街和商业地产对房地产金融投资以众筹为未来模式的拥抱与认可。”Fundrise首席执行官本·米勒高兴地表示，“它的美妙之处还在于我们绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序，砍掉了中间佣金和贷款利率，让整个项目的成本更加低廉。”

 

一个普通的美国投资者如果想要投资商户，需要经历投资经纪人(1%~2%的中介费)、养老基金(1%的手续费)、私募股权基金(2%~20%的中介费)、地产经纪人(1%~3%的中介费)的层层盘剥，并且这些机构的透明度极差，很难知晓投资人自身实际获得的投资收益。

 

Fundrise模式取消掉了这些中间环节，由公司直接买入地皮或物业，投资者只需要通过一层机构便可投资到房产项目，省去了大量的中介费用，并且能够实际量化收益。

 

此外，不同于大多数商业地产主要由财大气粗的私募股权投资者支持，Fundrise允许每个人购买一项物业的股份，企业会搬进商业办公楼，而股东可以通过租金收益赚钱，如果有企业想购买相关的物业，Fundrise也会提供房地产评估。其具体的做法是，开发商可以在 Fundrise 上列出酒店、公寓等地产项目，投资者可以按需购买地产项目中的份额，投资规模从 100 美元起步。按照投资占比，投资人可以从地产出售所得收入中获利，也可以拿到一定比例的房屋租金收入。据悉，每位投资人平均可以得到 12%~14% 的收益回报。

 

Fundrise成功的意义也值得国内借鉴，有业内专家综合各方观点认为，相比于国内，有四大原因促使美国房地产众筹网站Fundrise的成功。

 

一、众筹模式在国外已经成熟。在美国，众筹这种形式早已经不是什么新鲜玩意。一个发明者可以通过众筹平台发布自己的设计，并获得各种小额资助，并承诺在产品成型后，以货品或返利的形式回报资助，Fundrise成功进军房地产界也就不难理解了。显然，这个新鲜玩意在中国还有很长的一段路要走。

 

二、信用问题。在中国，涉及投资最大的一个问题是信任问题，而美国监管金融组织从保护个人财产和隐私入手，有一套相对健全和完善的体制，各种法律法规之间相互配合协调较好，能大体涵盖接纳互联网金融新形式。这从一定程度上也解决了信用问题，由于在中国，小股东权益很难被保障，投资人怕投给创业者以后创业者跑掉或者洗掉，而创业者则怕投资人承诺的资金无法及时到账，从而在企业的产品研发和运营上无法把握节奏。

 

三、法律问题。美国JOBS法案的签署，使得股权众筹正式成为了合法的方式，促进了众筹平台的发展。美国JOBS法案的推出是因为要放活小微企业，扩大小微初企业的融资途径。而在国内，股权众筹是否为非法集资尚不可知。

 

四、社区文化。正如陈一舟针对此次投资对国外媒体表示，公司选择投资Fundrise的原因是，“在全面评估Fundrise运营情况和发展前景之后，对其进行了投资。人人网和 Fundrise 之间存在的共性——社区文化。”