房屋租金低，房价涨幅慢，住宅投资回报率走低，这一事实引起不少房产投资者的重视。从房交会台上台下的情形看，住宅已经遭到投资客的摒弃。个别二手房业主在捂房十多年后，终于不能接受这样的现实，开始出手套现。开发商表示，房价涨幅趋慢后，交易成本的提高已经对住宅投资产生制约，投资需求在住宅市场中已经大幅下降。
两套房子年租金回报2%
业主捂十多年毅然变现
“捂了十多年的房子，终于把它卖了。”在钢运房产万达广场分行，重庆晚报记者遇到刚签完卖房合同的一位业主。
这位业主称，自己在南坪附近的两套60平方米的二室一厅房子，每个月的租金分别是500元和550元，而市场上每套房屋的卖价已经超过30万元，算下来一年的租金回报只有2%，比银行存款一年定期利率3.25%还低。
“过去考虑到房价在上涨，加上租金回报还将就，两套住房十多年都没有考虑过出手。但现在房价涨幅趋缓，两年前同样户型卖到了32万元，现在也只有这样的水平，如果早点卖了随便买个理财产品，回报也有5%左右。”这位业主表示，如果两年前卖了房子去买理财产品，应该比现在要多4万元收入。
“如果要算租金回报，大多数住宅都算不赢一年的定期。”钢运房产万达广场分行经理杨道强告诉重庆晚报记者，大部分住宅每年的租金回报也就2%~3%，但这些住宅的居住属性还是较受刚需购房者的青睐，这位客户的两套住宅分别卖了31万元和32万元，这个价位比较受进城务工者的欢迎。“由于针对住宅的调控政策不断加码，不少业主都改变了捂房的预期。”杨道强说。
转让过程中交易成本高
一手房投资属性已弱化
同样面临着房价涨幅变慢影响的一手房，还受到另一个因素制约。“转让过程中交易成本太高，使其投资属性大大弱化。”房交会上，一位开发商告诉重庆晚报记者，投资性需求的客户在自己的楼盘中已经很少见。
开发商称，所谓投资性需求，就是购房者根本没有考虑自住，纯粹为了转手赚取差价。但这些购房者算得也比较精，其中很重要一点就是考虑持有过程中是否会带来增值，“由于大多数投资者都是贷款购买房屋，因此会非常在意房价涨幅是否超过定期贷款利率，以及在转让过程中交易成本的涨跌。”
“最近一二年，普通住宅甚至包括部分高档住宅的价格变化，都比较平稳。”这位开发商表示，现在很多开发商都转变思路，看轻住宅的利润，而把利润的重头放在商业地产和车库等物业上，和今年春交会相比，今年秋交会不少楼盘的价格涨幅也就2%~3%，渝北回兴一个别墅区，两年前就卖140多万元，现在要加10万元都非常困难。”
这位开发商认为，现在是自住型需求的购房时机，但通过投资住宅来避免货币贬值并不现实。对投资住宅的购房者来说，最大的制约就是目前二手房交易税费太高，没有满五年的住宅，交易成本会达到总价的10%以上。
商业地产旅游地产走俏
成为投资资本主要出口
“普通住宅物业的投资属性被弱化，投资空间被压缩，将是一个长期趋势。”钢运房产董事长代育松说，恢复住宅的居住属性，是建立房地产调控长效机制的根本目的，但资本毕竟要寻找出路，在投资渠道较为单一的现在，商业地产和旅游地产正是投资资本的一个主要出口。
代育松认为，目前商业地产的投资回报率要远高于住宅，加上出租都是长期合约，较为省事，受到投资者的青睐。比如在新牌坊这样的成熟地段，每平方米售价2万元左右的商铺，每平方米月租金可以达到120元~130元，年租金回报率最高可达到8%，加上城市的发展带动了像北碚、茶园这样一些新商业中心的崛起，使得商业地产获得较大的机会。
“投资需求关注的另一个目标，就是具有山水资源的旅游地产。”代育松说，稀缺性给旅游地产带来了明显的投资空间，有些旅游地产还通过返租来承诺投资回报，回报率普遍高于定期存款利率，吸引了不少急着为资金寻找出路的购房者。
重庆晚报记者 陈富勇
购房者追捧旅游地产 看盘等解说还得排队
重庆晚报讯 如果有了钱，要再买两套房子，一套夏天住，另一套冬天住—昨日秋交会现场，重庆晚报记者发现有这种想法的市民不在少数，最直观的例子就是旅游地产受到购房者热烈追捧，有的旅游地产楼盘购房者还得排队等候售楼人员介绍。
“我们从去年就开始关注旅游地产楼盘了。”专程赶到秋交会买度假房的市民唐先生说，他还有三年就要退休，想在暖和一点的地方买套房，入冬后就和老伴去住几个月，“去年没有看到满意的房子，今年我们全家人都来了，没想到参展的旅游地区楼盘还不少。”
唐先生说，经过半天时间的比较，他最终看中了一套两居室，单价5646元/平方米，总价43万多元，“由于我的年龄较大，开发商建议我把儿子作为共同借款人，这样贷款年限就可以更长一些。”
在旅游地区展区内，关注旅游地区楼盘的购房者确实不少。一位品牌旅游地产楼盘的售楼人员称，咨询旅游地产的购房者太多，这两天嗓子都快说哑了，“平均一天要接待三四十位咨询者。”
重庆晚报记者注意到，不少旅游地产楼盘的登记表上，主动登记购房意向的市民都有数十位之多。“正因为重庆地区来我们楼盘买房的人比较多，所以我们这次才不远千里来参展。”位于海南的一个旅游地产楼盘售楼人员透露，在该楼盘买房的重庆市民已有上百位，大多是即将退休或已退休的市民，“一些老业主把我们的楼盘介绍给朋友，我们这次来也接待了很多购房者，而且不少人都有意向购买。”重庆晚报记者 张彬
截至昨日17时，房交会前两日成交房屋2010套，建筑面积17.34万平方米，成交金额11.25亿元。
房交会数据
成交825套，建筑面积7.03万平方米，建面均价6213元。
高层商品住宅
成交22套，建筑面积0.61万平方米，建面均价18086元。
高档低密度住房
多层花园洋房
成交69套，建筑面积0.92万平方米，建面均价8547元。
装修房
成交55套，建筑面积0.62万平方米，建面均价9733元。
二手住宅
成交574套，建筑面积4.87万平方米，成交金额2.2亿元。
二手非住宅
成交49套，建筑面积0.23万平方米，成交金额0.1亿元。
重庆晚报记者 陈富勇
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