房贷供了一年多，突然变成只还利息不还本金了，怎么回事？

粮岗

房屋贷款，在人们的认识中有许多错误的认识，什么“先还利息后还本金”、“等额本金利息少”等。本人用贷款买过房子，对利息的计算方法有所了解;对等额本息还款和等额本金利息进行过模拟计算，知道了房屋贷款的真实概念。

一、房贷利息的计算方法

房贷利息的计算方法，是按月计息打滚计算的。

月息利率=年利率÷12

月息额=月初本金×月息利率

月末贷款余额=月初本金＋月息额－月还款额

下月月初本金=月末贷款余额

看了这几个计算公式，就知道不管月还款额是多少，月末贷款余额就是下月的月初的本金，当月利息没归还的部分，会累加到本金中。

二、房贷月还款额的确定

如果我们给定一固定月还款额，月末还款后将会有三种情况出现。

①月还款额大于月息额，贷款余额会逐月减少，会逐步还完贷款。

②月还款额等于月息额，贷款余额会固定不变，永远不能还清贷款。

③月还款额小于月息额，贷款余额会逐月增多，会像滚雪球一样越滚越大。

而房贷的月还款额是根据贷款余额、贷款期限和利率计算所得到的值（可以用公式计算，也可以迭代计算）。这就保证了按计算出的月还款额还贷，只能是第一种情况出现，第二第三种情况不可能出现。

题主喊出的是第二种情况，属于狂噪。

三、等额本息还款发是先还利息吗？

如果我们对等额本息还贷法每月的归还利息额和还本金额计算会发现一个秘密，我们每月还的利息都是当月发生的，没有提前还以后的。由于每月都还一部分本金，所以每月产生的利息也会减少，并不是以前多还了。

每月还贷还的是当月产生的全部利息和部分本金。其他说法是语言游戏，没有可信度。

四、等额本金还款法还利息少吗？

我们可以对等额本息、等额本金分别计算出每月的月初本金额和每月的利息额，并计算合计。

从合计数可以看出，等额本金法总利息额较小，计算出两种还款法的利息差。

从合计数还可以看出，等额本息法月初本金合计较大。

把两种还款法的月初本金合计差乘以月利率，得值与两种法的利息总额差相等。

这时我们看到了秘密，等额本息实际加大了贷款总额，贷款多利息也多。这也是银行只喜欢等额本息、不喜欢等额本金的原因。