现代社会离婚渉及到千家万户的切身利益,离婚时最难以分割的财产就是房产。近年来,随着城镇化的深入推进,人们对房产的需求增加,导致房价节节攀升,房产成为备受人们关注的最大宗婚姻家庭财产之一。现实生活中,购房时点与取得房产证的时点不一致、购房者与实际出资者不相符的现象时有发生。房产价值和离婚率的提高、按揭购房的普遍性和具体情况的多样性、国家住房政策的改变,使得离婚当事人对房产的争议逐渐凸显出来。我国建立了《婚姻法》及相关司法解释等一整套婚姻家庭法律制度,使婚姻家庭关系的调整做到有法可依,在现实生活中,离婚当事人的房产争议有的较为常见,有的则非常复杂,处理起来比较棘手。本文通过对此类案件的认真调研，阐述观点，供审判实践中参考。
一，离婚案件中当事人房产所有权形式的分类
根据我国现行的夫妻财产制,可以发现,现阶段我国离婚当事人房产所有权的形式主要有离婚当事人共同所有、离婚当事人一方所有和离婚当事人按份所有三种。
1、关于离婚当事人共同所有的房产
离婚当事人共同所有的房产是指双方平等地共同享有房产的所有权,并且在对房产的处理上享有平等的权利。在我国,婚后所得共同制是我国法定的夫妻财产制度。在这种制度下,夫妻关系缔结后,当事人所得的财产由当事人双方享有平等的共有权,构成共有的财产所有权关系。
离婚当事人共有的房产主要包括:离婚当事人在婚姻关系存续期间用双方共有财产购买的房产;离婚当事人接受继承或接受赠与所得的房产,有相反证据证明只归离婚当事人一方所有的情况除外;离婚当事人通过约定确定归双方共同共有的房产。此外,离婚当事人在婚姻关系存续期间分居两地,分别管理、使用的婚后所得房产,应当认定为离婚当事人双方共有房产,不能因为未共同管理和使用而认为是一方的个人房产;履行法定结婚程序后但未共同生活,离婚当事人受赠的财产,只要不违背法律规定,应当认定为双方共有财产,不能因双方尚未共同生活而认定为一方的个人房产;如果主张权利的一方能够证明财产为其一方所有,或者虽没有证据证明但人民法院能够查实确为其一方所有的,应当按照一方个人房产处理。
2、关于离婚当事人一方所有的房产
离婚当事人一方所有的房产,是指离婚当事人在结婚前确定归一方个人所有和其他用一方个人的婚后特有财产购买的房产。离婚当事人一方所有的房产主要包括:离婚后在婚前一方用个人财产取得所有权的房产;遗嘱或赠与合同中明确说明只由离婚当事人一方单独继承或受赠的房产;由一方父母以自己子女名义支付购房款购买房产,并登记在该方子女名下的房产,无论购房时点在结婚之前还是结婚之后。
此外,离婚当事人一方的个人房产在婚姻关系存续期间产生的增值收益部分,通常确定为归该方个人所有;如果另一方对增值收益做出了较大贡献的,可以认定增值收益价值为双方共有财产。一方父母以自己子女名义支付全部或部分购房款购买,并通过登记将房产确定为该方子女的房产,可以确定为对自己子女一方的赠与,无论购房时点在结婚前还是结婚后,都应认定该房产为离婚当事人一方的个人房产。离婚当事人一方结婚前用该方个人财产支付首付款并在银行办理贷款购房,在结婚后将房产登记于该方名下,可将该房产认定为该方的个人房产。
3、关于离婚当事人按份所有的房产
离婚当事人按份所有的房产主要是指:第一,离婚当事人通过约定确定归双方按份共有的房产;第二,由双方父母共同出资购买并通过登记确定归双方子女的房产,除有明确说明赠与当事人一方外,可认定为双方按份共有的房产,各自所占的份额按照各自父母的出资份额确定。这样《婚姻法》司法解释(三)明确了父母为子女购置房产的出资款的性质规定,明确了婚姻当事人房产法定按份共有的情况,调整了《婚姻法》司法解释(二)中的相关解释。
二，分割离婚当事人房产的基本原则
无论采取哪种分割方式,在离婚案件中都应当贯彻和遵循以下几条分割共同房产的基木原则。
男女平等原则。分割离婚当事人共同共有的房产时,应根据当事人对房产的同等所有权,对共有房产进行均等分割。我国实行的夫妻财产制度是指婚后所得共同共有制,即不考虑离婚当事人双方收入的高低和对房产所做的贡献的大小,只要是在结婚后取得的房产,由男女双方平等的共同共有。因此,在离婚当事人进行房产分割时,首先应当认定所分割的房产是否属于双方共有房产。然后,应当考虑根据不同情况分割该房产。如果适宜分割使用,则可以由当事人双方进行房产分割后各自使用。如果该房产不适宜分割,则可以确认该房产归当事人一方所有,获得房产的一方应当参照房产价值的一半给予对方相应数额的补偿。
保护妇女和儿童合法权益的原则。保护妇女和儿童合法权益是我国宪法的重要的基木要求,也体现了婚姻家庭法保护弱势群体的目的。离婚当事人婚姻关系解除,通常会使其子女缺乏家庭的关爱,尤其是会给未成年儿童带来心灵创伤。为确保孩子有一个稳定的居住环境健康成长,所以在确认分割离婚当事人房产时,侧重保护儿童的合法权益就显得合情合理。由于通常女方在家庭生活中付出较多的无形的人力资源成本,所以分割离婚当事人共有房产时,也应当按照照顾女方权益的原则进行。我国《婚姻法》第三十九条、第四十二条、第四十八条明确规定,在对离婚当事人共有的房产归属协议不成的情况下,应当按照房产和当事人双方的情况,由人民法院按照照顾弱势群体——子女和女方权益的原则确定房产的最终权利归属。若判决结果造成当事人一方住房困难,那么另一方应以其房产等个人财产帮助解决住房困难。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》相关条款规定,如果对离婚当事人共有的房产不适宜进行分割,应由法院根据当事人的具体情况,遵循照顾弱势群体的原则确定房产归一方所有。在双方住房条件、照顾子女等情况基本相同,且双方均无过错时,应当照顾女方的权益。
有利于生产和方便生活,不损害国家、集体和他人利益的原则，照顾无过错方。在离婚当事人双方没有子女、子女已成年或者是因为女方过错而导致离婚的情况下,如果僵化地适用照顾女方和儿童权益的原则进行房产分割,将会显失公平。因此,除遵循照顾女方权益的原则外,还应考虑双方的住房情况,做到有利于生产和方便生活。通常在分割离婚当事人共有房产时,首先应当保障无处居住或生活困难的—方的居住权。
三，分割离婚当事人共有房产的基本模式
在具体分割离婚当事人共有房产时,首先应在不违反法律的情况下,由双方平等协商,达成房产分割的协议。如果双方不能就房产的价值达成一致意见,鉴于房产釆用实物分割的方法分割,则可按以下方式处理:
第一,竞价取得方式。即在离婚当事人双方均同意采用竞价取得的方式主张房产所有权的情况下,在竞价中出价高的一方可以取得该房产的所有权。
第二,作价补偿方式。如果离婚当事人一方对另一方提出的取得房产所有权的主张不持异议,但对房产的价值争议较大无法达成协议的,可以委托评估机构对房产价值进行评估,由取得房产所有权的一方根据评估价值确定补偿的金额。或者按照平等分割共有财产的原则分割。
第三,拍卖分割方式。即在离婚当事人都没有取得房产所有权的意愿,并且双方均同意采用拍卖的方式分割房产的情况下,可以申请对房产进行拍卖,然后分割拍卖房产所得的金额。例如,在一些离婚诉讼分割共同财产过程中,当事人双方对婚姻关系存续期间购买的房产特别是在银行贷款尚未还清的情况下,双方均想取得一定的房价补偿金后另行选择购买房产,因此均不主张该房产所有权。当事人可以申请人民法院拍卖该房屋,当事人双方平分所得的拍卖款。
四 按揭房屋的分割问题
随着经济的发展,房价的不断升温,很多人选择以按揭方式购买婚房,但是以这种方式所购房产在纠纷中引起的争议颇多,占了离婚纠纷相当大的比例。主要涉及以下三方面的问题:离婚当事人按揭所购的房产、按揭购房的共同还贷部分、按揭购房的增值部分的权利归属及其分割。
1、一方结婚前结清全部购房款,结婚后取得房产证,并登记在该方名下。
根据《婚姻法》司法解释(一)的第十九条的规定,婚姻法第十八条规定为离婚当事人一方结婚前购买的个人房产,不会因婚姻关系的产生或延续而转变为双方共有房产。虽然离婚当事人一方结婚前已经结清全部房款或者结婚后以个人财产支付房款,结婚后才取得登记在其名下的房产证书,但房产购买的全部款项都由该方支付,即属于该方的个人房产。为保护当事人房产权利,认定该房产为一方所有,可以更好的保护当事人权利、维护房产交易秩序。
2、一方结婚前按揭购房,产权登记在该方名下,结婚后双方共同还贷。
现实生活中较常见且有很大争议的是,结婚前离婚当事人一方以个人名义以按揭方式购房,以个人财产付清首付款并登记在该方名下,结婚后夫妻双方共同还贷的情况。目前,许多人主张,如果离婚当事人一方在结婚前以自己名义签订购房合同,支付首付款并将房产以自己名义登记,所购房产应当归该方个人房产。无论房屋产权证的取得时点是在结婚前还是结婚后、该房产贷款部分是否由双方偿还、共同还贷的比例为多少,该房产都一概属于房屋产权证上登记姓名的离婚当事人一方个人房产。这种主张获得了一些地方法院的支持,例如,上海等地法院在适用《婚姻法》司法解释(二)时,明确答复,离婚当事人一方结婚前以个人财产签订商品房买卖合同并办理按揭手续,房产证(无论取得时点在结婚前还是结婚后)登记在该方名下的,该房产仍为其一方个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。离婚当事人另一方在结婚后是否参与偿还贷款、还贷比例的高低,都不能认定该房产为双方共有财产。《婚姻法》司法解释(三) 对此做出了更为具体和明确的规定,离婚当事人一方结婚前签订购房合同,支付首付款并办理按揭手续,并将房产登记在该名下,结婚后用双方共同财产清偿贷款的,该房产可以由双方协商处理。如果当事人双方不能达成一致协议,该房产可以认定为归房屋产权证上登记名字的一方所有,人民法院可以判决尚未清偿的贷款为该方的个人债务。
这样规定具有一定的合理性。第一,根据《物权法》的规定,不动产登记具有法律上的推定力和公信力,公示公信原则要求房产权利人进行不动产登记,所以,应按照不动产登记的内容确定房产权属;第二,结婚后离婚当事人共同偿还贷款,在双方之间不产生物权的转移,只产生债权债务关系,房产所有权仍为一方所有。否则不符合公示公信原则,而且银行与购房人之间的按揭贷款关系是特殊的资金借贷信任关系,这种特定的债务关系不能够不加限制地转移。第三,即使房产证的取得在婚后,房产买卖合同已经使该合同上的债权人成为房产所有权的权利人。即使另一方在结婚后偿还贷款达到房产价值的一定比例,也不能改变房产权利的归属。综合考虑,只能在通过取得房所有权的一方给予另一方一些房产升值的利益作为经济补偿的方式,来弥补这种规定给另一方带来的损失。
3、一方个人房产在婚姻关系存续期间的增值权益归属
离婚当事人一方个人房产在结婚后的增值权益归属问题经常存在争议。根据《婚姻法》司法解释(三)①的规定,除离婚当事人一方个人房产在婚后的孳息和自然增值之外,其他收益属于双方共有财产。也就是说,离婚当事人一方个人所有的房产在婚姻关系存续期间的孳息和自然增值部分仍然归房产所有者一方所有,符合《民法通则》孳息理论,认定增值部分的权益属于原物所有人。
然而也有人认为,依照我国《婚姻法》规定的当事人婚后所得共同制,结婚后所得增值部分应为夫妻共有财产,这是民法从随主原则在《婚姻法》上的一个例外规定。由于特别法优于一般法，应适用《婚姻法》的规定,即离婚当事人在结婚后的一方婚前房产所产生的增值部分,应认定为离婚当事人双方的共有财产。《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第12条对一方个人房产在结婚后的增值权益部分做了相关规定:离婚当事人一方对另一方结婚前所有的个人房产做出了贡献的,对于该房产增值部分中应得的份额依法享有相应的折价补偿权;如果一方对另一方的个人婚前房产进行了扩建行为的,扩建部分房产应视为双方共有房产,扩建一方可以就扩建部分房产享有平等分割权。
实践中,如果离婚当事人另一方没有参与按揭购房的还贷及房产的管理和维护,增值部分应当归按揭购房一方所有。
四、一方或双方父母参与出资支付首付或者支付贷款类房屋分割问题
《婚姻法》司法解释(二)规定,在当事人结婚前父母以子女名义出资购买的房产,除有证据证明该房产是对双方的赠与外,均应当认定为对自己子女的赠与，属于各自子女一方个人所有的财产：在当事人结婚后父母以自己子女名义出资购买的房产，除有证据证明该房产是对一方的赠与外，均应当认定为对当事人双方的赠与，属于当事人双方共有的房产，通常应认定为其子女一方的个人房产，在当事人结婚后以自己子女名义出资购买到房产，通常应认定为当事人双方共有的房产。在父母出资的意思表示不明确的情况下可以适用此解释规定，但如果父母在出资时有明确的借款等其他的意思表示的情况下，应当按照真实的意思表示处理，而不适用此规定。
现在依据《婚姻法》司法解释（三）的规定，当事人结婚后一方父母以自己子女名义支付购房款购买房产,并将该房产登记在该方子女名下的,该房产应当属于当事人一方的个人房产;双方父母共同出资购买并将产权登记在一方当事人名下的房产,除另有约定外,应当属于离婚当事人双方按照双方父母的出资比例按份共有的房产。
《婚姻法》司法解释(二)对于父母为自己子女出资购置房产的权益归属,是按照出资的时点是在婚前还是婚后,分别认定所购的房产属于自己子女一方的个人房产或者属于当事人双方的共有房产,有证据证明是相反情况的除外。《婚姻法》司法解释(三)调整了这一规定,按照婚房的出资者是一方父母还是双方父母来区分所购房产的权利归属。这样的规定使一些之前被认定为离婚当事人双方共同共有的财产划归为一方的个人财产,避免了离婚时因父母出资的不同情况易产生的一些争议。
五、农村房屋分割问题
在我国农村，仍然盛行男方盖房结婚，由父母投资，由新婚夫妻占有，使用房屋的情况，一旦离婚，原则上对农村房屋不予分割，对女方也只是经济补助。
《婚姻法》及相关法律解释规定,一方结婚前取得的个人房产,在结婚后不受婚姻关系的缔结或延续的影响,仍然是该方的个人房产。有人认为这些法律规定不利于保护女方的权利,特别是不利于保护广大农村地区的妇女的权益。在我国占大多数的农村地区,男方置办婚房娶女方进门的习俗仍然盛行,结婚后多由女方放弃工作、在家操持家务的现象十分普遍,导致农村妇女基本没有财产来源。虽然女方对家庭的贡献很多,但若婚姻关系破裂发生离婚时,按照上述法律规定女方不能分得赖以居住的房产,女方的利益很难得到保护。我国立法针对这种顾虑做出了相应的处理,例如《婚姻法》在对有关条文的修改上,加大了对妇女、儿童的权益保护的力度,体现了对弱势群体的保护。
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