最高人民法院对于宅基地上房屋未办理过户是否适用善意取得是如何认定的？
作者 | 刘军民
单位 | 山东金诚诺律师事务所
【要点提示】
最高人民法院再审认定，涉案房屋未进行产权登记，只有宅基地使用证，且宅基地使用证自始即登记于钟治强之妻周荣英名下。二审判决结合合同履行时农村房屋买卖的交易习惯等因素，认定钟治强善意取得案涉房屋并无不当。
【案 由】确认合同无效纠纷
【案 号】（2016）最高法民申第1047号
【基本案情】
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨明秀，台湾地区居民。
被申请人：（一审被告、二审被上诉人）：钟治强。
一审第三人：龙里县公证处。住所地：贵州省龙里县人民政府行政大厅。
涉案房屋系钟治强与杨明秀之夫钟金玉共同修建，1993年7月2日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院以（1992）黔民终字第407号民事判决书判决：“坐落于龙里县龙山镇西关坡58号（现180号）一楼一底房屋以该房中间门为界，靠龙里县城方向的一半房屋归钟治强、周荣英夫妇所有；靠贵阳方向的一半房屋归钟金玉所有。中间过道和楼梯由双方共同所有，共同使用。”
2002年11月6日，钟金玉与钟治强签订《房屋转让（出售）协议书》（以下简称《协议书》），将上述判决中所确定给钟金玉的份额以8000元价格出卖给钟治强，该《协议书》有蔡伟琴、段玉华、易兴国见证并签字。钟金玉于同日出具收到28000元售房款的收条。次日，双方申请龙里县公证处对双方签订的《协议书》进行公证。
2012年，杨明秀以钟治强为被告、以钟金玉为第三人向贵州省龙里县人民法院起诉要求确认《协议书》无效，由于该案纠纷涉台，贵州省龙里县人民法院裁定不予受理；贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院二审维持原裁定。后龙里县人民法院向杨明秀、钟金玉出具《信访回复函》，告知其应当向贵州省贵阳市中级人民法院起诉，杨明秀遂于2015年1月8日诉至贵阳市中级人民法院，提出如上请求。
另，杨明秀与钟金玉于1991年5月21日在贵州省民政厅登记结婚；涉案房屋现在的房号为龙里县龙山镇西关坡180号，面积约128平方米。诉讼中，钟治强提供了钟金玉出具的8000元和20000元的两张收条，一审中杨明秀否认收到28000元的购房款。
【法院审判】
贵州省贵阳市中级人民法院一审认为，第一，就杨明秀提出认定龙里县公证处（2002）龙证字第134号《公证书》无效的问题，不管认定公证书无效还是申请撤销公证书，应当由有利害关系的当事人向作出公证书的公证机关或其上级部门提出申请，其请求不属于法院民事案件的审理范围。而龙里公证处（2002）龙证字第134号《公证书》所公证的内容仅为钟治强与钟金玉在钟治强家签订了《协议书》这一事实，该事实也为钟治强和钟金玉、杨明秀所认可，公证书并没有对房屋的权属问题进行公证。现杨明秀认为《协议书》存在欺诈、胁迫、损害杨明秀的权益的情形而要求确认协议书无效，其该项诉讼请求与公证书所公证的事实无关，故本院驳回其该项诉讼请求。
第二，关于钟治强与钟金玉于2002年11月6日所签订的《协议书》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。经原审法院在庭审中向杨明秀释明，要求其明确以何种请求确认协议书无效，杨明秀提出以“欺诈、胁迫和损害他人利益”主张确认协议书无效，即以合同法第五十二条第一款第（一）项、第（二）项作为法律依据。本院认为，以第一项为依据确认合同无效须存在“损害国家利益”的情形，而本案不存在国家利益的介入。按照杨明秀的陈述，2002年11月6日签订协议书时，钟金玉74岁，一个人从台湾回大陆探亲。首先，如果钟金玉意识模糊不清，杨明秀作为妻子是不应该放心钟金玉一个人从台湾回大陆探亲的；其次，杨明秀提供的2011年3月11日钟金玉陈述、由姚明整理的“情况说明”，该“情况说明”逻辑、条理清晰，如果确系钟金玉作出，则杨明秀称钟金玉在十年前签订《协议书》时意识模糊不清显然不能成立。杨明秀称钟治强对钟金玉进行欺诈、胁迫却无证据证明，相反，钟治强提供的见证人段玉华出庭作证，证明钟金玉在签订协议时意识清醒，该证人的证言与《公证书》公证的事实相吻合。本案当事人进行公证的时间在《协议书》签订的次日，公证机关在进行公证时，首先要确认的就是当事人是否意识清醒、是否能够正确表达自己的真实意思，如果在签订《协议书》时钟治强对钟金玉存在欺诈和胁迫，则次日钟金玉完全可以不进行公证，也可以向公证机关表明《协议书》是受欺诈和胁迫所签订，但杨明秀不能对上述问题作出合理解释，故其称钟金玉被欺诈和胁迫的理由不能成立。对杨明秀主张以《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”确认《协议书》无效的问题，本院认为，适用该法条的前提是买卖协议的双方当事人存在恶意串通的情形，但是，杨明秀没有提供钟治强与钟金玉恶意串通损害其利益的证据，且从情理上讲，钟金玉也不可能与他人串通损害自己妻子的利益。对于杨明秀提出《协议书》显失公平的问题，证人段玉华证明自己在同地段400余平方米的房屋在2010年之后的出卖价格为30000余元，相比而言，钟金玉128平方米的房屋在2002年售价28000元并非显失公平，且杨明秀也没有提出显失公平的证据。至于杨明秀否认收到购房款，即使该主张真实，也属于双方的债权债务关系，杨明秀可以另诉解决。
综上所述，本院认为，《协议书》有无利害关系的三位见证人的见证，并进行了公证，系钟金玉与钟治强的真实意思表示，该《协议书》签订后，钟金玉收取了卖房款，钟治强占有使用房屋至今已经十三年有余，现杨明秀主张《协议书》无效没有事实依据和法律依据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回杨明秀的诉讼请求。案件受理费60元，由杨明秀负担。
杨明秀以争议房屋属于上诉人与钟金玉的夫妻共同财产；钟治强购买房屋的行为不适用善意取得，其作为钟金玉的侄子，应当知道其与杨明秀的夫妻关系，涉案房屋属于其夫妻双方的共有财产，钟金玉无权单独处分；公证处在公证过程中未尽到合理审查义务，未能查清买卖房屋是杨明秀与钟金玉的夫妻共同财产，不能作为认定《协议书》有效的依据；一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，本案审理结果与钟金玉与杨明秀生育的儿子钟治频有法律上的利害关系，其应当作为共同原告参加诉讼为由提出上诉。
杨明秀在二审中提交了一份新证据。编号为NO.071087的《出生证》，证明其与钟金玉在1990年即以夫妻身份生活并育有一子。钟志强对该证据的真实性无异议，但认为其与本案无关，不具备证据的关联性。
钟治强在二审中提交了两份新证据。第一份证据是《中国农业银行存折》，户名为钟治强，账号为23-576001100024274，证明其于2002年11月6日在中国农业银行现取20000元，支付给钟金玉作购房款。第二份证据是1990年6月20日龙里县人民政府作出龙府（1990）28号文件《龙里县人民政府关于批准周荣英占地建房的决定》和《贵州省龙里县宅基地使用证》。证明涉案房屋所用宅基地是以周荣英的名义申请，且宅基地使用证登记的名字是周荣英。杨明秀对上述两份证据的真实性均无异议，但对关联性存有异议。
原审第三人龙里县公证处二审中提交一份新证据，（2002）年度龙证字第134号公证卷宗的复印件，证明涉案公证书内容和程序均合法。杨明秀对该份证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议。
对于上述证据，经过质证，二审法院认证如下：对于杨明秀提交的《出生证》，其上记载：“婴儿姓名钟治频，出生日期：1990年12月9日；出生地贵州省龙里县；母亲姓名：钟金玉；父亲姓名：杨明秀。据常理分析，此处为笔误，实际表达含义为：母亲姓名：杨明秀；父亲姓名：钟金玉。”本院认为该出生证上印有龙里县人民医院的印章，内容真实合法，与本案具有关联性，对其证据效力予以确认；对于钟治强提交的龙府（1990）28号文件和《贵州省龙里县宅基地使用证》，当事人对其真实性和合法性均无异议，本院予以认可；对于龙里县公证处提交的公证书卷宗复印件，卷宗封面有司法局工作人员刘诚签字确认证明该复印件与原件相符，并盖有龙里县司法局的公章，本院认可该复印件的真实性，对其证据效力依法予以确认。在该卷宗中，有钟金玉与钟治强的公证申请书、双方身份复印件、（2002）龙证字第134号公证书、《房屋（转让）出售协议书》、（1992）黔民终字第407号民事判决书、钟金玉出具的收条及送达回证等内容。卷宗内的公证书内容与一审中钟治强提交的一致，本院对一审法院就公证书查证的事实予以确认。
贵州省高级人民法院二审认为，结合案件审理查明的事实及当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、公证书是否可以作为本案证据进行使用；二、涉案房屋是否属于钟金玉与杨明秀的夫妻共同财产；三、钟金玉与钟治强签订的协议效力如何认定；四、是否应该增加钟治频为本案共同原告。
关于焦点一，公证书是否可以作为本案证据进行使用。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案所涉龙里县公证处出具的（2002）龙证字第134号公证书，在未被有权部门撤销之前，除非有明显与其相悖的事实否定公证书中公证的事实，使公证书的真实性和客观性受到质疑，否则，其作为证据的效力都应当依法得到保障。上诉人杨明秀未能提出有力的相关证据推翻公证内容，对该公证书的证据效力本院依法予以确认。
关于焦点二，钟金玉与杨明秀于1990年12月9日育有一子，于1991年5月21日登记结婚。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第四条之规定，男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。钟金玉与杨明秀1991年5月21日登记结婚的婚姻效力可及于其符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。另据黔南布依族苗族自治州中级人民法院（1992）黔民终字第407号民事判决书所述，涉案房屋于1991年1月份完工，建成时间处于钟金玉与杨明秀婚姻效力期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。故涉案房屋应属于钟金玉与杨明秀夫妻共同所有。
关于焦点三，钟治强与钟金玉签订的房屋出售协议效力如何认定。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，杨明秀称钟金玉出售涉案房屋未经其同意，综观全案，本院认为杨明秀不得以其不同意或不知道为由对抗，钟治强依法应认定为善意购买人。首先，黔南布依族苗族自治州中级人民法院（1992）黔民终字第407号民事判决书判项的第二条所述：“坐落在龙里县龙山镇西关坡五十八号一楼一底房屋以该房中间门为界，靠龙里县城方向的一半房屋归钟治强、周荣英夫妇所有；靠贵阳方向的一半房屋归钟金玉所有”，根据该判项内容，钟治强认为钟金玉出售的房屋是其个人所有，对其个人财产有权处分是合乎情理的。其次，该房屋未进行登记，只有宅基地使用证，对外缺乏必要的公示要件，而宅基地又是以钟治强之妻周荣英的名义申请得来，现名字仍为周荣英，钟治强的善意明显；再次，房屋建成时钟金玉与杨明秀并未登记结婚，本案中，因缺乏明显的夫妻共同财产公示条件，钟治强相信该房屋为钟金玉的个人财产而与其交易，符合善意第三人的认定条件，本院依法确认其为善意第三人。
本案中，根据龙里县公证处作出（2002）龙证字第134号公证书记载，钟金玉与钟治强约定的售房价款为8000元。但之后，钟金玉书写的两张收条证实双方当事人履行时，钟治强交付给钟金玉的购房价款为28000元，这一行为可看作双方当事人对合同价款的变更达成一致，将书面协议的8000元更改为实际履行的28000元。且根据中国农业银行钟治强为户名的存折记载，合同签订之日钟治强的账户确实有20000元的支出，此事实能与钟金玉出具的收条相互印证，本院依法确认该合同履行价款为28000元。钟治强作为善意购买人，已支付合理对价。该房虽未登记，但考虑到合同履行时农村房屋买卖的交易习惯，且由于该房屋的宅基地使用证自始登记于钟治强之妻周荣英名下，钟治强本身也属于村集体的村民，其房屋购买行为符合国家法律规定，对钟治强善意购买、支付合理对价的交易行为应依法保护。
关于焦点四，本院认为，本案系确认合同无效纠纷，作为合同相对人的钟金玉已死亡，其妻子认为钟金玉未经其同意处置夫妻共同财产，损害其利益，而其子钟治频与本案没有利益关系，其只是钟金玉的遗产继承人，参与本案审理无正当理由，故其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人杨明秀主张协议无效的上诉理由没有充分事实和证据支持，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。本院依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费60元、二审案件受理费60元，合计120元，由上诉人杨明秀负担。
本判决为终审判决。
杨明秀申请再审称：（一）二审判决认定钟治强、钟金玉于2002年11月6日签订的《房屋转让（出售）协议书》（以下简称《协议书》）有效，法律适用错误。案涉房屋为夫妻共同财产，钟治强知晓该事实，其仅仅与钟金玉一人签订《协议书》，避开杨明秀，非善意。案涉房屋价值约为160000元，《协议书》约定为8000元，不属于合理对价。案涉房屋并未办理任何产权登记。二审判决认定钟治强为善意购买人，与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定不符。钟治强在一审开庭答辩时自称《协议书》约定购房款8000元系为了避税，避税的行为已经严重损害到了国家利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案《协议书》无效。（二）二审判决认定20000元为购房款的基本事实缺乏证据证明。虽然钟金玉书写了两份收条，但注明“购房款”的仅有金额8000元的那一份，该份收条与《协议书》相符；另一份金额为20000元的收条上并未注明为“购房款”。该笔20000元款项系钟治强帮杨明秀夫妻出租案涉房屋的租金。钟治强不能举证证明该20000元为购房款，应承担举证不能的不利后果。二审判决认定该笔款项为购房款，没有事实依据。案涉房屋面积约为160平方米，2002年的单价约为1000元/平方米，当时的市场价总额应为160000元，二审判决认定钟治强支付合理对价错误，综上，杨明秀根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
最高人民法院再审认为，本案系确认合同无效纠纷。杨明秀作为协议当事人之一钟金玉的妻子，请求确认钟金玉与钟治强之间签订的涉案《协议书》无效。杨明秀为我国台湾地区居民，本案具有涉台因素。根据杨明秀的再审申请，本案审查的重点是案涉《协议书》效力与购房款的认定。
案涉《协议书》载明的购房款是8000元，但钟治强提交了由钟金玉出具的金额分别为8000元与20000元的两张收条，证明钟金玉共向其收取了28000元。杨明秀一审时否认收到过上述款项，申请再审时又以20000元收条中没有注明“购房款”字样为由，主张该笔20000元并非购房款而是钟治强帮其出租房屋的租金，但并未提交证据证明存在代为出租房屋的事实。在杨明秀没有举证证明钟金玉收取该20000元存在其他合理依据的情况下，二审判决认定涉案房屋实际购房款为28000元，并无不当。
杨明秀在二审中以案涉房屋属于夫妻共同财产，钟金玉无权单独处分为由主张案涉《协议书》无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。二审判决尽管认定案涉房屋为杨明秀与钟金玉夫妻共有财产，且杨明秀不是案涉《协议书》一方当事人，但不支持其以钟金玉无权处分为由提出协议无效的主张，并无不当。至于钟金玉、钟治强约定购买款8000元可能涉及避税问题，可由税务等有关行政主管部门调查处理，二审判决未以此认定涉案《协议书》无效，亦无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。案涉房屋建成于钟金玉与杨明秀办理结婚登记之前，黔南布依族苗族自治州中级人民法院(1992)黔民终字第407号民事判决书也认定案涉房屋“归钟金玉所有”，钟治强有理由相信该房屋为钟金玉个人所有。钟治强支付钟金玉购房价款28000元，与法庭调查中证人段某关于其本人出售类似房屋的价格情况相似。涉案房屋未进行产权登记，只有宅基地使用证，且宅基地使用证自始即登记于钟治强之妻周荣英名下。二审判决结合合同履行时农村房屋买卖的交易习惯等因素，认定钟治强善意取得案涉房屋并无不当。
综上，杨明秀的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回杨明秀的再审申请。
【律师观点】
婚姻法规定的夫妻法定财产制采取的是婚后所得共同制，即婚姻关系存续期间所得的财产，除法律规定属于个人所有外，属于夫妻双方共同所有。
夫妻对共同所有的财产，不分份额的享有平等的处理权。夫妻任何一方为了共同生活的需要，都有权自主决定处分夫妻共同财产，而无需征得对方的同意，效力及于夫妻双方。非因日常生活的需要处分夫妻重大财产的，夫妻双方应协商一致，取得一致意见，否则，处分行为无效，一方的处分行为属于无权处分。
婚姻法司法解释（三）第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
婚姻法司法解释（三）第十一条规定了婚姻家庭领域里的善意取得制度，是对善意第三人合法权益的保护，有利于保护第三人的市场交易安全，同时也能较好的平衡夫妻财产权益，在维护家庭稳定的同时，也保护了个人合法权益和处分财产的自由，同时也可以较好防止夫妻合谋损害第三人的合法权益。
物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
善意取得是物权法规定的物权取得的一项重要制度，行为人转让不动产或动产时，对物权不具有处分权，是无处分权人，第三人取得动产或不动产时是善意且无过失，支付合理对价，并依照物权法的规定履行交付或登记手续的，受让行为不因行为人无处分权而必然无效，受让人善意取得受让不动产或动产的物权。
善意取得制度的适用，应限于转让人是无处分权人。转让人对于动产或不动产不具有处分权或不具有完全处分权，是无处分权人，在处分动产或不动产时，转让人是以自己的名义对外行使处分权，受让人信赖转让人是物权的真实权利人。转让人因无权代理而处分物权，受让人相信转让人有代理权，构成表见代理，而不适用善意取得制度。
物权法司法解释（一）第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”
善意是一个抽象概念，表现的是民事法律行为人的一种心理状态，主观因素很强。行为人是否具有善意，应从两个方面进行判断：一是行为人从事民事法律行为时，也就是受让人受让不动产或者动产时，认为受让行为是合法的，双方之间的交易行为不存在法律上的障碍或瑕疵，并且认为法律行为的相对方，也就是转让人的行为也是合法的，转让人具有合法的权利处分转让的物权，受让人不认为转让人是无权处分人，不认为转让人处分物权的行为是无效的；二是行为人无重大过失，受让人对于转让人无处分权这一客观事实无重大过失，没有过错。只有符合上述两个标准，才能准确判断行为人的心理活动状态，准确适用法律规定。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任，物权法司法解释（一）第十六条规定了不动产受让人不具有善意的几种情形，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。这几种情形包括：不动产登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。相反，不动产登记簿记载的权利状态以及权利内容，具有权利推定的法律效力，受让人因信赖不动产登记簿的物权公示效力，从而相信不动产登记簿上记载的权利人为真实权利人，具有处分相应不动产的真实权利，应认定不动产受让人具有善意且无过失。
物权法司法解释（一）第十八条是判断行为人善意取得物权的时间点，应当以依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。行为人在签订转让合同时是善意的，但是有证据证据在受让不动产转移登记时行为人已经知道转让人是无处分权人的，不应当认定受让人是善意的。不动产转移登记的时候是善意的，即使是事后知道了无处分权的事实，也不妨碍善意取得。行为人想要得到善意取得制度的保护，从无处分权人处取得物权，应在完成不动产转移登记前始终保持善意无过失。
物权法司法解释（一）第十九条规定：“物权法第一百零六条第一款第二项所称‘合理的价格’，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”支付合理对价是区别行为是有偿还是无偿的关键，无偿行为因为不具有合理对价而不构成善意取得。在判断不动产物权的合理对价时，因不动产登记具有法律公信力，即使价格偏低也不会影响登记的公信力，只要受让人支付了一定的对价就应认定为善意，而不必苛求于与市场价格相符或相近。
依物权法第一百零六条的规定，法律并未将合同效力作为善意取得的法定要件，善意取得的适用情形可能存在合同有效的情况，也可能存在合同无效的情况，但是具有物权法司法解释（一）第二十一条规定的绝对无效的合同和因存在欺诈、胁迫或重大误解等情形被撤销的合同不适用善意取得。
本案案涉房屋系宅基地上所建房屋，宅基地使用权登记在钟治强之妻周荣英名下，钟治强和钟金玉属同一集体经济组织成员，共同出资在宅基地上合作建房的行为，合法有效，宅基地上所建房屋属于钟治强和钟金玉共同共有，法院生效判决认定靠龙里县城方向的一半房屋归钟治强、周荣英夫妇所有；靠贵阳方向的一半房屋归钟金玉所有。
钟金玉与杨明秀尽管于1991年5月21日登记结婚，但其1990年12月9日育有一子，根据男女双方补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算的规定，钟金玉与杨明秀的婚姻效力可及于其符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。涉案房屋于1991年1月份完工，建成时间处于钟金玉与杨明秀婚姻效力期间，涉案房屋应属于钟金玉与杨明秀夫妻共同所有。
2002年11月6日，钟金玉与钟治强签订《房屋转让（出售）协议书》，将案涉房屋卖给钟治强所有。因钟金玉处分夫妻重大共同所有的财产未经杨明秀同意，属于无权处分。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，尽管钟金玉属于无权处分，但是《房屋转让（出售）协议书》合法有效，杨明秀要求以钟金玉无权处分为由确认协议无效没有法律依据。
案涉房屋建成于钟金玉与杨明秀办理结婚登记之前，法院生效判决书认定案涉房屋“归钟金玉所有”，钟治强有理由相信房屋是钟金玉婚前个人财产，钟金玉是房屋所有权人，对房屋有处分权，钟治强善意且无过失。
钟治强支付钟金玉购房价款28000元，与法庭调查中证人段某关于其本人出售类似房屋的价格情况相似，支付了合理对价。
最高人民法院再审认定，涉案房屋未进行产权登记，只有宅基地使用证，且宅基地使用证自始即登记于钟治强之妻周荣英名下。二审判决结合合同履行时农村房屋买卖的交易习惯等因素，认定钟治强善意取得案涉房屋并无不当。
来源：齐鲁家事
