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很多人不喜欢负债,他们贷款买房后,手头一有闲钱,就会选择提前还贷,想尽早摆脱负债生活。可是,提前还贷真的划算吗?
理财师说,负债是个人能力的一种表现。在负利率时代,提前还贷会让你错过很多机会和赚钱的可能。
理由1
房贷利率处于低水平提前还贷没有意义
由于多次降息,房贷利率明显下降。商业贷款的基准利率只有4.9%,如果能申请到9折、8折,甚至7.5折优惠,利率更低。并且,通常情况,房贷利率不是固定的,会根据实时利率水平进行调整。
目前公积金5年期以上贷款利率仅3.25%,这水平真的非常低。买银行理财产品,收益率能抵掉房贷的利息成本。所以,有闲钱,还不如拿来投资理财,急着把这笔钱还给银行,你什么好处也得不到。
理由2
不同还贷方式提前还贷要算清楚
无论是商业贷款,还是公积金贷款,抑或是公积金和商业贷款组合,还款方式无非两种,即等额本息和等额本金。
等额本息,指每月应还贷款的本金和利息金额都一样。好处在于还贷压力每月平摊,但是总的利息支出较多。由于等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月,这样一来,每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果是20年的贷款期限,而你已经还了将近10年,由于已经还了大部分利息,这时候提前还贷就没什么意义了。
等额本金,指每期还款的本金一样多,而利息不同。前期还款压力较大,但在还款总额上可以节省一些利息。由于等额本金是将贷款的本金总额平分,然后根据剩余的本金计算每期的还款利息,越到后期,剩余的本金越少,产生的利息也就越少。同样,如果贷款已经还了将近一半时间,意味着利息已还了一大半,这时候提前还款同样没有意义。
理由3
提前还贷失去的远比你得到的多
举个例子:
a目前还剩近80万元的房贷没还。最近几年事业发展较好,手里有一笔60万元的闲钱。如果选择提前还房贷,那么——
a可能要向银行缴纳一笔申请提前还贷的违约金;
这60万元如果全部用于提前还贷,还有近20万元的房贷没还;
这笔60万元的闲钱是a当前所有的现金资产,提前还房贷后,a的现金资产将归零。
如果你觉得提前还贷后,a的负债减轻了许多,那么你再看看他失去了什么。
如果这60万元不急于偿还房贷,而是拿来做组合投资理财,可以获得高于房贷利率的收益;
如果a有胆识,他可以选择创业,比如开一家小客栈,还可以去二、三线城市再投资一套房子;
也可以更好地享受生活,比如每年出去旅行。
总之,可能性很多……
理财师分析指出,无论贷款利率是否继续下调,提前还贷都会面临过高的机会成本,也就是说你牺牲了这笔钱未来的增值可能。
当然,如果你符合以下这些条件,愿意提前还就还吧。
1.拒绝一切负债
如果这笔贷款成为你沉重的负担,你为此吃不下睡不着,有钱就提前还了吧,毕竟身体健康比什么都重要。
2.处于还款初期
由于刚开始还贷,本金基数大,利息也相对较高,如果手头有闲置资金,又没有较好的投资渠道,可以选择提前还贷。
3.把房子作为投资工具
如果你希望尽快还清贷款好以房产作抵押,或者还清贷款撤销抵押卖掉房子,也可考虑提前还房贷。
4.还房贷期间贷款利率上涨
这个好理解,如果还贷期间利率可能上调,那么应该趁现在利率低,赶紧还上,免得以后还得多支付利息。不过短期内利率上涨的可能性很小。
理财师提醒,打算提前还房贷之前,要看贷款合同中有无约定需要缴纳违约金的条款,如果有,那更得盘算清楚,不然多交一个月的按揭贷款,就更不划算了。
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