（转）白领该买房还是租房 看看15年后哪个更划算

白领该买房还是租房 看看15年后哪个更划算 
　　导语：面对不断攀升的房价，是做房奴还是加入租房大军，越来越多的都市白领陷入买房还是租房的两难境地。买房，房价上涨令白领不堪承受巨额支出；租房，每月房租支出也近乎可以支付月供，心有不甘。白领到底该买房还是租房？ 

　　哪些情况下可以买房？哪些情况下最好租房？其实是个选择上的问题。影响选择的因素有很多，诸如即将成家，或者子女上学等，这些因素会促使人们做出购房选择。而如果经济能力稍微有些欠缺，抑或有别的投资方向，租房其实也并没有什么不妥当的地方。下面我们举例来算一下15年后买房和租房两者究竟区别在哪里？ 
　　买房 
　　首先，我们假设面积70平方米的目标房产当前价值60万，假定打算解决住房问题的白领手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元（按首付比例30%计算），并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为 6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金] (资讯,净值,排名,论坛) (以多层住宅为例)，税费共要支出 2.4万元。 
　　将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款(资讯,产品,论坛) 42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。 
　　租房 
　　如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为 12.9万元。此外，每月1900元仍按银行(资讯,论坛) 存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。 
　　归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。 
　　比较：房价大涨买房才划算 
　　在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元。因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。 
　　什么人适合租房？什么人适合买房？ 
　　据了解，适合租房的人群主要分为三类，一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。比较而言，适合买商品房的人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领，还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，二手次新房则是不错的婚房选择。 

　　案例分析 
　　下面我们结合具体案例来来对买房、租房进行一次全方位的PK。当然，我们所选择的案例并不能穷尽所有的人群类型，只能选择最典型的情况，其他与之有所区别的情形，可稍加修正之后对号入座。 

　　买房租房各具特点 
　　买房和租房各有不同之处，买房投资成分较大，需承担较大的财务成本；而租房则会生活得更为自由，而且资金灵活程度更强。 
　　左中华是湖南湘潭人，在上海拼搏了近5年之后，决定告别租房生活，在闸北区有名的居住板块万里社区内购买了一套两房。在解决自己居住问题的同时，他坦承还有投资的想法。他说：“万一哪一天我要离开上海回湖南了，还可以把房子抛出去，这里面多少还是有点赚头的。” 
　　其实，抱有这种想法的人已不止是左中华一个人。房产作为不动产，除了具有居住这项主要价值外，还兼具投资功能，只要它存在着，它的价值就会存在，而从长期来看，不动产的价格则围绕着社会经济的发展同步运行。 
　　不过买房需要承担相应的财务成本，除了首付款之外，每月还需拿出收入中的一部分来归还银行按揭贷款，这需要相应的资金实力来保证。因此对于买房来说，需要认真提前筹划，而不能马虎，否则会让自己陷入被动境地，比如买房后生活质量陡然下降，当上“房奴”。 
　　虽然置业是我们的传统，但是租房的方式也越来越为民众所接受。记者了解到有这样一对新人，两人都是上海人，先生是公司白领，妻子是医生，但两人结婚时并未考虑买房，在他们看来，先把钱投在别的领域赚取利润，也是一种选择。 
　　相对来说，租房的生活更为灵活，可以随心所欲租住自己喜欢的地方，而且目前的租金水平也不高，相比买房负担要轻一些。如位于上海市卢湾区鲁班路上的大同花园内，一套总价220万元的两房，买下它需首付三成需66万元，而且每月还款额将近7500元(等额本息还款法、30年期)，如果租下它，只需5000元便可“搞掂”。 
　　当然，对有购房能力而暂时不买房的人来说，他们之所以敢于跳出固定思维模式，他们往往能够发现更好的投资渠道，从理财 角度出发，这也有其合理的一面。 
　　改善需求型：资金充裕买房也无妨 
　　【人群特征】已经完成初始资金积累，收入稳定而且较高的人群，当然他们还看好后市，认为房价的下跌空间并不大。 
　　【个性案例】郑建国一家一直住在上海市徐汇区田林新村内一套小两房内，这是一个非常成熟的大型居住社区，居住环境优美。不过郑建国打算搬离这个地方，并不是不喜欢这里，而是想买套大房，改善居住条件。 
　　收入的增加让郑建国有了换房资本。最近几年，他所在公司业务飞速发展，他的收入也水涨船高，不但很快就还清了买房贷款 ，而且还将闲钱用于投资。2007年的股市大涨，郑建国前后投入约60万资金，很快就膨胀到了150余万元，2007年夏他见好就收，虽然没能赚到更多，但却幸运地躲过了2008年股市大跌行情，保住了胜利果实。 
　　让郑建国底气更足的是自己七年前买的那套小房，已经大幅升值，如果换房，它可以在资金方面帮上大忙。这套面积约60平方米的小两房，当时买入价为22万元，而目前市场价已经达到100万元。另外郑建国目前的年收入已经超过20万元，而且他认为虽然当前市场还不稳定，不过房价下跌的空间不大，长远来看上涨的可能性不小。 
　　【PK结果】买房 
　　【购房理由】对于郑建国而言，换房条件已经成熟。就他目前具体情况而言，投资收益、房产增值两项相加，资产总值就已经轻松超过250万元，因此购买一套270万元左右的三房应该很是轻松。对于改善型需求而言，资金充裕、有稳定的收入来源是买房的必要条件，两者缺一不可。当然，就目前市场行情而言，信心很重要，如果从长远来看，房价下跌空间不大，那么在房价已有回落的前提下入市也未尝不可。不过这类人群还要兼顾其他需要，如自身保障、子女教育等费用都要安排妥当。 

　　婚房需求型：以收入定面积为佳 
　　【人群特征】即将步入婚姻殿堂，而且已经凑足首付款，同时自身职业也逐渐趋于稳定，并希望过上稳定的婚后生活。

　　【个性案例】沈立最近一直在忙乎买房的事，因为他要结婚了。父母能资助50万元，加上自己积攒下来的10万元，他为买房准备好了60万元首付款。如仅仅考虑首付的话，他可以在市中心购买一套200万元左右的两房。但由于两人收入加起来才8000元左右，这对承担140万元的按揭贷款有难度，因此他们最后还是根据收入情况选择购买实惠一些的房子。沈立和女友年龄已都不小，婚后肯定会要一个宝宝，因此婚后必须稳定下来，租房生活显然不太适合了。
　　【PK结果】买房。
　　【购房理由】对于沈立来说，已经具备了购房能力，他准备好了首付款，而且和女友一起的收入也并不少，因此买房条件是成立的。最主要的是，沈立婚后的生活必须稳定下来，因此买房成为首要选择。
　　不过这里需要强调的是，就是应根据收入来确定面积，而不是根据首付款来确定面积。如何根据收入来确定住房面积？在选定置业区域之后，购房者可根据合理住房消费原则，即购房支出不超过家庭收入三分之一，首先计算出自己每月能承受的还款额，如沈立能承受的还款额为2700元。然后再以此倒推算出贷款总额，加上首付款之后可以计算出所能购买的房屋总价，并最终确定房屋面积。根据这个办法计算，如果沈立选定在中外环线间买房，区域均价为14000元左右，那么他可以购买80平方米的两房。
　　以收入定面积流程
　　选定置业区域：大致确定欲购房屋单价
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　　确定月均还款额：根据不超过家庭收入三分之一原则
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　　倒推贷款总额：在已知月均还款额、首付款的前提下，可以计算出贷款总额
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　　计算欲购房屋总价：贷款总额与首付款之和
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　　确定房屋面积：在总价、单价都已知的情况下，面积不难确定 

　　资金短缺型：租房解决居住难题 
　　【人群特征】对于不少有改善需求的人来说，如果资金实力还稍有欠缺，其实租房过渡也是合理的选择。

　　【个性案例】迟志华，一个普通的“新上海人”。六年前，因为考虑到小孩入学，他在华东师范大学附近买了一套小房。最近他面临要不要换房的问题。因为小孩一旦上小学，忙碌的夫妻二人无法兼顾接送小孩，只能让父母过来同住。但现状是，现有住房是一套一房一厅，如果不买房的话，接父母过来只能是一句空话；而如果咬牙买房的话，会让他背上沉重的经济负担，而这也是他更加不愿面对的。
　　不过迟志华最终还是很好地解决了这个问题。他没有买房，却改善了居住条件。其实办法很简单，就是通过租房来实现改善居住条件。迟志华每月花3000元在自己所在小区内租住了一套两房，而自己的那套小房，因为室内装潢程度很好，以月租金1800元的标准租给了一个“小白领”。经过这么一“倒腾”，迟志华实际上只花1200元就住上了两房。迟志华自己也表示，他之所以在目前不考虑买房，主要是考虑到经济能力尚有欠缺，换房条件不成熟。“等手头宽裕了，我还是会考虑换房的。”他如是说。
　　【PK结果】租房
　　【租房理由】迟志华的做法无疑是值得肯定的，因为与购房相比，租房大大降低了他的住房消费开支。专家分析指出，如果他选择重新购房，卖掉小房之后作为首付款，即使是购买与他目前租住条件相对的房子，他每月承担的按揭贷款至少在3000元以上，远远超过他目前的租金支出。
　　当前尤其要讲究理性置业策略。在他看来，购房者在做出决定之前，一定要根据自己的实际情况综合判断，如购房首付款、收入情况等，并制定比较安全的消费计划，而不能透支消费。对于经济实力暂未达到购房标准的，租房也无妨。
　　灵活投资型：资金追求更高收益
　　【人群特征】这个群体虽然资金实力也不弱，但他们是善于发现投资机会的人，因此选择租房，而把资金用于获取更高投资回报的地方。
　　【个性案例】庞振华通过租房的方式，很轻松就住上了大房，改善了居住条件。庞振华原有一套100平方米左右的公寓，位于上海市永福路，因为这里颇受“老外”青睐，因此租金水平很高，两房月租金可以达到8000元左右。半年前他一直考虑要不要换房，因为这套两房已经显得有些拥挤。不过让他有些犹豫的是，他自己的事业已有所起步，同时也需要资金投入，如果此时买房，势必会占用部分资金。
　　正在让他感到有点左右为难的时候，一次偶然机会，他在徐汇区衡山路、吴兴路路附近看到一套老洋房，五室一厅，面积足有250平方米，因为装修状况一般，室内家具配置陈旧，因此租金也只要8000元。何不把它租下了自己住呢？之后，庞振华花了2万多元对内部装修进行整饬修补，而且还花钱换了一些家电，老洋房立刻焕然一新。他将其中一套70平方米的套间租给了一位日本人，自己仅花了3500元就住上了一套180平方米左右的大房。当然，他永福路上的公寓也以8000元的价位租了出去，实际上他还赚了4500元。
　　【PK结果】租房。
　　【租房理由】谁说租房就不能享受生活，庞振华的做法无疑会让抱有这种想法的人感到惭愧。庞振华发现了机会，并充分利用这样的机会，不但达到改善居住条件的目的，还有赚头，可谓是一石二鸟。当然，一般情况下可能做不到这点，这多少还有运气的成分存在。但是，可以通过租住大房的办法，先改善居住条件，而又不与自己的事业发展相抵触。
　　对于这类人群来说，他们并不是缺钱，而是因为有别的投资方向，相反购房会占用资金而影响投资，因此租房也是一种选择。当然，担心房价再次出现暴涨情形，其实完全没有必要。随着我国廉租房、保障房、商品房三大住房体系的逐渐完善，房价暴涨出现的可能性相当小。（理财周刊