“你说我东明路那个房子，
户型好，装修也不差，
从去年到现在，挂出去一年多了，
都降价好几次了，
怎么还卖不出去啊？”
其实二手房降价也难卖这个问题
不只存在于小楼这个朋友身上，
今年郑州房产市场上诸如“二手房卖不掉”，
“今年行情不好”，“郑州二手房市场不够活跃”
等声音不绝于耳，
很多人说郑州二手房市场已经到了“冰封期”。
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二手房降价也难卖，房东犯了愁
据相关数据显示，
郑州市目前在售的二手房数量
已经突破11万套大关，
跟过往的二手房挂牌量相比，
这个数字算是天量了，
毕竟破10万的时候，
已经让很多人坐立难安。
相比日益增长的挂牌量，
6月份时，郑州全市二手房成交量只有7338套，
也就是说目前挂牌量
在无任何新增的情况下就够卖一年多。
小楼走访位于农业西路上的某房产中介门店
其店面经理吴先生告诉小楼：
“4个月前，一位老板因着急用钱，
想把一套投资房产卖掉，
最初挂价是230万，明显虚高。
后面我们多次打电话劝他降价，
因为急用钱，老板就主动降价6次，
价格从230万降到180万，
但是直到现在依然没有成交，
我们都替他着急。”
二手房挂牌量为何越来越多，
而且降价也难出售呢？
最表面的问题就是交易成本过高。
从目前的交易规则来看，
二手房的交易成本是居高不下。
除了不满五的20%差额税等各种税费，
和更高的首付比例外，
还需要多交1.5%~3%不等的中介费。
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二手房遭遇新房市场打击
自2018年6月以来，郑州二手房持续价格下跌，很多炒房客开始抛售手中的房产，从而造成市面上的房子供过于求。
物以稀为贵，一旦市场商品变多，那么出售就会变得更加困难。
新房优势明显，极大的吸引了潜在的购房者，无论是无房的刚需一族，还是要改善居住的有房一族，新楼盘无论从规划设计、商业配套还是物业水平都迎合了这些群体的需求。
回过头来看二手房，不仅户型陈旧、设施老化、居住舒适度低，而且也没有什么改善的空间。
再加上有些开发商为了回笼资金，降价出售，楼盘新开的时候价格比周围二手房还低，这也加剧了二手房难卖的现状。
今年上半年受疫情影响，很多小区封闭不允许外人进入，导致了二手房市场停滞了一段时间，那段时间只有挂牌，没有成交。
虽然现在已经回暖，但成交依然不多，再加上过去两年郑州市二手房价也一直处于下跌状态，楼市未来行情不确定，在大家买涨不买跌的心态下，更多数购房者都选择观望，先看下情况再说。
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没人买的高价二手房
随着时间推移，郑州市挂牌出售的二手房数量还会不断增加，虽然郑州二手房房价持续下跌，但大多集中在老破旧小区内，优质的二手房资源依然坚挺，有的不仅没降，反而还涨了。
不同区域的房地产中介跟小楼聊天称，很多二手房的挂牌价格相对较高，就算没有多少人愿意买，不少的业主也不愿意降价。
怎么回事呢？不舍得 再等等！
第一，价格试水。
不管在哪个城市的二手房市场里面，挂牌的价格都是参差不齐的，有高有低。
即便是在同一个小区同一栋楼里面户型很相近的两套房子，他们的挂牌价也是不会完全一样。
01.一房一价。
我们必须明白，二手房市场和新房市场最大的差别就是业主可以卖也可以不卖。
他不像新房市场开发商到了一定的时期，必须把房屋卖出回笼资金，以便开发其他的新项目。
最主要的是二手房是一房一价，不同的业主对自己小区自己房屋的定价是不一样的。
02.探行情。
二手房市场属于个体业主，和我们平时接触的新房市场不太一样，不属于开发商。
说到底，有部分二手房的业主卖房是临时决定的，或者是看到价格上涨过后才决定的。
但是他们又怕自己把房屋卖亏了，所以前期把二手房的价格适当的挂高一点，试探一下市场的接受程度，并没有安心出售。
他们通过这种方式来了解目前二手房的真实价格，然后再决定要不要出售。
第二，没有遇到真正的买家。
买房子对每一个人来说都是一件特别重大的事情，并不会看一两遍就下决心把它买了。
通常情况下，一个人一个家庭从决定买房到真正买房需要经历很长的时间，看房周期长达3~6个月。
01.初次看房。
很多购买二手房的朋友在初次看房的时候，不管有没有看上都会进行谈价。
虽然可能没有办法和业主见面，也没有办法取得业主的联系方式，但是他们会要求中介去业主处压价。
作为出售二手房的业主，是特别讨厌中介来压价的，一般情况下只会礼貌的回复，并不会真正意义的降价。
而且像这种初次看房的朋友，中介也不会诚心的去压价，因为他明白如果一味的要求业主降价，会让业主非常的反感，认为自己不够专业，不为他着想。
02.不诚心购买。
另外，和二手房业主试探市场的行情一样，有一些购买二手房的人群，也是在拿买家的房子来练练手。
他们并不是诚心的想要购买某一套二手房，而是想要和业主进行交谈，通过压价来看看具体的市场真实情况。
一般情况下，他们会选择一套自己没有看上的房子，要求中介把业主约出来谈价格。
然而其实大家都是聪明人，二手房业主也知道这些，看到那种不诚心购买的人群，一般不太爱理会自然也就不会降价了。
的确如此，没人买的高价二手房，不代表业主就得降价出售。
说到底，二手房市场本来就是一种博弈，中介和业主的博弈，中介和买家的博弈，买家和卖家的博弈。只有业主和买房者能够相对接受的一个价格，才能真正的达成成交的可能。
流动性强的优质二手房有哪些特点
那么到底什么样的房子属于优质二手房？怎么买房比较保值呢？
现在郑州市内，流动性强的优质二手房小区，基本上可以分为三类：
第一类，房龄在5-10年的成熟板块次新房小区。
这类小区的房子和普通的二手房相比较，房子新、规划合理、户型更好、小区环境物业也都不错。
再和新房相比，次新房房子看得见摸得在，所见即所得，有些还能拎包入住，不用担心房子烂尾或交房时有质量问题，周边配套经过几年的发展也都比较成熟。
第二类，面积小，总价相对便宜。
市区内繁华地段房源较多的老旧小区，这类小区虽然房龄比较大，但是胜在周边配套成熟，房子总价便宜，很多手头并不富裕的刚需一族选择购买这类安家。
第三类，好学校附近的学区房。
在过去，郑州这座城市的人口密度还没有那么大，孩子上学的事情没有成为每个家庭的难题，家长们追求名校的意识也没那么强烈。
但是从2011年以后，郑州的学区房市场越来越燥热，在房价上涨的时候，二手学区房往往涨幅最大，而在市场低迷的时候，这类房子依然坚挺。
下面我们来看看某二手房网站2020年上半年郑州市二手房成交小区排行榜
这些小区为什么会在各类小区中脱颖而出，二手房的销量位居前十呢？通过观察我们不难发现：
首先，这些小区大多数都是品牌开发商开发的楼盘。
远大、正弘、正商、亚星等都是在郑州耳熟能详的开发商，说明大多数购房者还是更加认同品牌大开发商，毕竟相对于三四线小开发商，大开发商的实力和所建房屋的质量更有保障。
其次，二手房的挂牌量比较大。
一般挂牌量较大的小区说明正在出售的房源较多，可选择的数量也更多，购房者也可以慢慢挑选。而且由于挂牌量较大，二手房业主之间的竞争也比较激烈，所以有些急于卖房的业主就会降价出售，这些房子的降价幅度还是比较可观的。
然后，都是主城区的楼盘。
这充分说明购房者还是更看好主城区，毕竟主城区出行、生活都较为便利，商业学区等配套更为完善，房子的抗跌性也就更高。
最后，从房子产品本身上看。
这些房子大多是单价在15000元/㎡左右，面积在80-120，房龄在5-10年左右的次新房。这也从侧面说明了，二手房的购房者刚需一族占多数。
当然除了以上这四点，小区物业、周边交通地铁等因素也都会对小区二手房的成交量产生或多或少的影响。
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