我对长租公寓一直颇有兴趣，一是因为有好朋友家里的生意是做长租公寓，二是因为自己在英国留学的经历。长租公寓在英国非常发达，特别是针对学生群体。公寓干净整洁、价格透明、安全便利，以至于我回国后依然怀念在英国居住的日子。
在英国，大部分学生或刚工作的年轻人都会选择长租公寓，因为和朋友合租或是租在很远的地方都不是特别的方便，且还要被中介狠狠地宰一笔中介费。
除去方便的因素，另一重要因素就是价格。大部分在英国的长租公寓的性价比是不错的。
长租公寓的目的非常明确，为年轻人提供舒适便捷且能够负担的个人空间。
房间最主要类型分两种：一是Studio，即单身公寓；二是En Suite，指不带厨房的单身公寓，但共享厨房。
在伦敦，一间En Suite的价格大概在200-300镑一周，一间Studio的价格一般在300镑以上。
而在英国的二线城市，一间En Suite的价格就能降到100-150镑一周，Studio的价格一般在200镑左右。
在伦敦，如果住Studio，一个月房租换算成人民币差不多12000元。
但全英国税前人均年收入就在27000镑左右，伦敦地区更是达到了34000镑的水平。
相比而言，这样的租金不算吓人。刚工作的年轻人，一年收入的一半交给房租，更何况居住条件还不错。
如果去英国旅行或是留学，到大学附近走走，你很大概率会看到一栋楼上挂着黄底黑字的牌子，上面写着“UNITE STUDENTS”。
Unite Group就是这家长租公寓的管理者。
这家1992年起家的企业运营至今，已在全英24座城市拥有140栋物业，每年为超过5万名学生提供住宿服务。
伦敦的房地产市场，租售比一直都非常不错，平均在4%-5%，某些地区能达到6%，外加上伦敦房价几乎年年稳定增值，吸引了中东土豪、俄罗斯寡头、印度大亨、亚洲财团等一大批国外资金来到伦敦投资房地产。
金融危机后，宽松货币政策降低了资金成本，长租公寓的玩家们利用便宜的资金开始扩张，Unite Group就是其中一家。
2009年，Unite亏损3500万英镑，而到2017年，Unite的净利润达到了2.2亿英镑。
在过去5年时间内，Unite的股价翻了一倍多。
海外的长租公寓模式和案例对于国内市场有非常好的借鉴意义。
中国市场需要这样的公寓，但不针对学生，而是为刚开始工作没多久的年轻人。
在国内，租金对于年轻人的压力还是不小的。
特别是在一线城市，可支配收入增速赶不上物价上涨的步伐，尤其对于刚工作三年内的年轻人。
给予一个舒适便捷且能够负担的个人空间，会是一个非常好的商业点子，因为这是市场需要的。
当时的长租公寓，按投资方背景可以分为两类：一类靠融资，一类靠之前盘下来的物业。
靠融资的长租公寓是这个市场的新玩家，需要依靠大量的股权或债权的融资来盘下公寓和物业进行商业化改造和出租。
这一类，基本上不挣钱，靠烧钱。
另一类算是房地产市场的老人了，靠之前盘下来或长租下来的物业来经营长租公寓。
由于进入市场早，获取物业成本低，其中有部分是挣钱的。
当时的市场，前者苦心经营，看不到出路；后者稳坐泰山，无后顾之忧。
一切都在2017年悄悄发生转变。
2016年，国家明确提出支持住房租赁企业发行债券、不动产证券产品，推荐房地产投资信托(REITS)的试点工作。
2016年12月，中央经济工作会议指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。
房屋租赁被摆在了地产行业中非常靠前的位置。
去年年初的时候，身处业内的朋友和我说，租金收入可以用来抵押包装成ABS产品了。
也在那时，我们关注到了魔方公寓的ABS产品。
魔方公寓ABS的底层资产是其30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入。
预计未来三年，魔方的租金收入5.5亿元，物业费收入5000万元，总计6亿元。
魔方ABS发行规模3.5亿元，其中优先级3.15亿，分1年、2年和3年三档期限，预期收益率分别为4%、5%和6%。
简单讲，就是一次性把未来三年租金先拿到手。
将应收账款证券化，不仅转移风险，更是将未来三年租金收入的大部分提前变现。
由此，长租公寓通过资产证券化发展的资本路径也逐渐清晰起来：
- 若有1万间房间，每间月租3000元，把未来5年的全部租金作为ABS产品的底层资产。
- 预计未来5年的租金收入总计18亿元，打个折，发行10亿元规模的ABS产品。
- 拿到10亿现金，我花一部分钱去收更多的房源，花另一部分的钱在配套服务和设施上。
- 将买到房源的应收租金再次打包成ABS产品卖到金融市场，如此循环.....
此时，有两个词在我脑海中浮现：
Sub-prime Mortgage
次贷
10年前引发全球金融危机的次贷产品，对于国内的住房贷款来说不太会出现。
国内的住房贷款条件非常严苛，虽然居民杠杆非常高，还款能力却都还很强。
而今天的长租公寓ABS产品，却很像当时的次贷金融衍生品。
利用ABS不断融资，本质是不断加杠杆的过程。提升租金价格，是降低杠杆率最有效的方式。
长租公寓盈利的矛盾点在于：国内较低的租售比与较高的资产价格和较高的融资成本。
长租公寓需要更多的盈利点。
去年9月份，我看到了一个更有意思的ABS产品，来自于自如。
自如向租客提供租金贷款服务，并将这些贷款的债券打包成ABS的产品卖向市场。
这是租房市场上首单房屋租金分期类ABS产品，发行规模5亿元，期限2年，优先级占90%，利率5.39%。
底层资产是22066位租户的5亿元小额贷款。
自如分期项目，服务费7折，手续费率6.27%。
但在实际操作中，贷款租户需每月本息等额支付，实际年化利率达到了11.3%。
我计算了下，虽然在计划说明书中有写IRR：
自如通过ABS产品，不仅将贷款风险转移到了市场，还能挣到6%左右的息差。
你看，长租公寓并不需要靠租金挣钱。
看似成功发行的ABS产品，实则同样蕴含风险。
不同与住房贷款，贷款人需要将住房抵押，租金贷款完全是信用贷款，这就非常考验租客的信用，也考验着自如的风控管理能力。
现金贷、消费贷等产品也将进入长租公寓市场。
不止自如一家，有更多的长租公寓提供了租金分期的业务，其中很大一部分都没有上征信系统，包括自如。
然而更大的风险是，类似的产品将大规模出现。
这也许就是胡景晖离职时说长租公寓将会比P2P存在更大风险的原因吧。
不同于魔方、自如等类似于二房东的长租公寓玩家，传统房企更偏向于发行类REITs的形式。
在2017年下半年，新派、保利和旭辉相继发行了类REITs产品。
的确，在国外市场，REITs是长租公寓企业的主要存在形式，像美国的EQR和AVB，以及前文提到的英国Unite Group也在去年转变为REIT。
不同于国外，国内并没有真正意义上的REITs。由于政策和监管的原因，目前市面上的REITs都只能算是类REITs，或者说算半个REITs。
表面上，某一些国内陆产商借长租公寓发行REITs似乎是学习国外的先进经验，但实际上都打着自己的小算盘。
自从房地产行业开始收紧后，地产商融资越来越难，融资成本越来越高，融不到足够钱的地产商必须要寻找新的出路。
在倡导“租赁并举”的大环境下，利用租赁物业去融资似乎是目前最可行的办法。
我那位做长租公寓的朋友表示，在去年已有多家上市地产企业上门，希望收购租赁物业资产。
龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾表示，龙湖集团本身可以融到更大规模、成本更低廉的资金，冠寓没有必要采用这种融资方式。万科长租公寓相关负责人亦有类似表态。
这似乎印证了国内陆产商对REITs用途的理解。
银行借不到，发债发不了，那就去做REITs。
资本其实是一把双刃剑。
若用者短视，必将挥刀自宫。若用者目光长远，资本利刃的价值将会显现。
长租公寓的市场空间非常大。在未来不仅是地产商和公寓管理者的必争之地，也将出现更多的搅局者。
也许会是某一互联网企业。
在做贝壳前，左晖进行了一次沙盘推演，结果互联网完胜，这让左晖更坚定地走互联网的道路。
人类的四大需求：衣、食、住、行，互联网企业基本控制了三个。
“住”，是最后一块领地。
国内的商业市场，向来走符合自身的独特道路。
杀毒软件不靠卖软件，电商平台不靠服务费。
在国内目前的市场环境下，若仅仅依靠租金的增长来实现长租公寓的盈利，将很难持续。
盈利，需要寻找不同的纬度。
长租公寓在未来将会是非常重要的场景。
在这一场景中，利用IoT设备，住户的个人资料、吃穿用度以及生活习惯都会以数据的形式被记录下来。
掌握这些数据的企业，很容易针对住户做出算法肖像，从而对住户的消费行为进行预测，为住户提供更便利的配套服务。
在进入物联网时代后，公寓不仅可以成为智能终端应用的最佳场景，其自身可能也将成为终端。
这可能是长租公寓在未来的发展道路。
虽然看上去很前沿，但其本质和今天并无不同。
无论是消费升级还是降级，互联网企业不仅仅想花光你所有的钱，还想花掉你所有的信用。
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