经过一次又一次的业务讨论和交流，客户经理小白已经通过了这个18线非著名信审大咖胡老师的考察，两个人在心里都对彼此有了很高的认可。小白认为胡老师并没有听说的那么“青面獠牙”，胡老师也认为这个新招进来的小伙子非常善于总结学习。因此，小白只要走到胡老师桌前，胡老师总能笑脸相迎。
今天，小白又来了。
小白问：“胡老师，以前经常听到的旧改、棚改、城改、片区开发，这和现在正流行的城市更新有什么区别？”
胡老师说：“区别当然有。比如涉及项目的具体建设对象不同、实施主体不同、实施模式不同、操作细节不同、获取土地的方式不同、法律依据不同、甚至在开展过程中涉及的拆迁强制性也不同，总之各有各的不同，不同点还很多。”
小白说：“这…我听不懂啊。有好点的区分方式吗？”
胡老师说：“干嘛非要那么较真儿区分他们呢。我们是做金融服务的，对于银行来说，这类项目只要合规，能还钱，尤其是不涉及地方政府隐性债务，就没区别。反正它们都是好的资产方向。”
小白耸了耸肩，说：“那怎么造出来这么多词儿，我都被整糊涂了。”
胡老师微微一笑：“这不正常嘛。就像你老婆有时候管你叫老公，有时候管你叫亲爱的，有时候叫你孩儿他爸，有时候直呼姓名。不同时候叫你不同的名字肯定是因为要找你干不同的事儿。该你刷锅洗碗了，不得一个劲儿的管你叫亲爱的嘛。想让你带孩子出去上辅导班，不得喊你孩儿他爸嘛。反正都是你。政府造出来这么多名词，也主要因为在城市不同的发展阶段，对建设对象有不同的针对性要求而已。”
小白抿了下嘴，皱了下眉，接着点了点头。
“不过现在还不忙，我可以简单帮你区分一下他们的不同。
政府所说的旧改一般指“三旧”改造，即对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造。棚改是棚户区改造，主要指对那些简易房、危房、破旧住房为主的区域进行改造。城改主要指对城市中的村庄进行的改造，也就是我们常说的城中村改造。片区开发就是对拟开发建设的一片区域进行的整体开发。
你看，改造或者建设的对象从名字上就有区别。但只要我们不是被拆迁的拆迁户，成不了拆二代，这种区别对我们银行人来说就没那么大。
我给你打个比方让你理解。
你把整个城市想象成你现在开的奔驰C260。
旧改、城改就是对你车上后排的三个座椅进行的改造。刚买车的时候后排能坐3个人，但后来开着开着，你装了宝宝椅，还把各种手提包、卫生纸、笔记本、靠背等乱七八糟的东西都堆在了后面。这些东西太多太乱，导致现在根本坐不下人。再后来，你想收拾一下。于是你把手提包、卫生纸、笔记本、靠背都规规矩矩地摆了摆。手提包放到了宝宝座椅上，其他东西该放哪儿放哪儿。这不，后排就腾出来2个座位。
棚改呢，就好比你副驾驶座位上放着的臭球鞋和球衣，副驾驶要坐人的话肯定坐不上，而且还有味儿，于是你把这些东西包在一起塞进书包里，调整了一下副驾驶靠背的角度，然后把东西摆在了副驾驶座位前面的空余空间。”
小白像模像样地听着，说：“嗯，胡老师说的挺形象。不过听上去还真没什么区别。我还是分不清。”
胡老师说，“是啊，除非搞学术研究，不然花功夫区分出来那么多细节的不同，对你搞信贷也没多大意义。
我刚才这个比方里听上去都是为了留空位，但旧改、棚改、城改等等这些在力度上和具体操作上还存在着很大的差别。这主要还与当地具体政策有关。比如，旧改、城改产生的后排空位实际可以建造商品房。房子卖了，项目公司就挣到钱。而棚改产生的座位只能建造保障房，这些房子主要是为特定人群服务的。
而且，你用棚改的方式收拾你前排的座椅，这需要你自己动手去干，也就是采用所谓的“政府主导”模式。旧改、城改不同，是因为你自己想省劲儿，然后想把后排座椅收拾的事儿找你4岁的儿子来做。他想不想帮你收拾，得看你怎么跟他谈条件。如果你告诉他，在收拾座椅的时候，发现座椅缝隙还藏有糖或者巧克力，那全是你的，他估计屁颠屁颠就干起来了。如果没有甜头，我估计这事儿他不会乐意。”
胡老师顿了顿继续说：“话说回来，到底驾驶位和后排座椅哪个区域你说算是棚改，哪个区域你说是旧改，其实都看你心情和需求。换句话说，都看政府对这个城市的未来发展规划和实际建设需要。
总之，你的目的就要是让汽车有空间坐。通过把东西归拢归拢，原来一个人也坐不下或者坐着不舒服的地儿，现在能坐4个人或者更多，也没那么多乱七八糟的东西碍眼了，尤其是坐着更舒服了。”
“噢…我好像明白点儿了。那片区开发呢？”
“片区开发更好说，就是你想把后备箱增加个座椅，到时候5人座的汽车就能坐6人了。”
“这…上路不怕被逮住啊…我这又不是SUV…”
“哈哈。你考虑的对。如果本来设计的就是7座，后排的后备箱空间，你改一下，问题不大。但片区开发这种，确实和5座车想改出6个座位差不多，尤其是需求不足，要面临很多风险和问题。很多地方不就成鬼城或者空城了嘛。”
小白有些小激动：“是的是的，胡老师。我想起来我们老家县城的事儿。我们县城才70万人，后来在县城20公里外，县政府引了很长的渠造出了一个湖，还规划将来要在湖附近建设个湿地公园，盖一片房子，再建学校，盖医院。从我们家到那地儿，中间都是麦地，路都没修利索呢。我当时还在想，谁会往那儿去看个破湖啊，更别说往那儿生活了。原来这就是片区开发啊！”
胡老师说：“当然，你以为呢。现在一些地方确实有这种情况出现。不过，中国汉语博大精深，如果你说的片区就处在城市附近或者就在城市里面，这种情况的片区开发，本质上的目的和把车收拾干净差不多，可不等同于在后备箱增加个座椅。”
“唉，但愿做这个项目的公司还在吧。”胡老师不自觉地又叹了口气。
“您对片区开发项目这么悲观？”
“是啊。片区开发实在是容易引发地方政府隐性债务问题。尤其是只负责土地一级开发和基础设施建设等公益性项目，政府以未来预期的土地出让金延期支付这类。
虽说在不新增隐性债务的前提下，对于企业经营化管理，且有经营性收益的基础设施项目，如果未来的偿债资金来源于经营性收入，中央是支持融资的，但就目前的金融机构风险偏好和最终决策来看，这类项目获得融资的难度不小。
毕竟，就拿你们家的县城要造个湖来说，你说经营性收入应该怎么产生？我也不知道。我只知道，如果没有经营性收入，就代表这个项目没有市场需求，没有市场需求就代表没有人愿意为这个项目掏钱付费，没有人愿意为这个项目掏钱付费就代表这个项目是个无效投资。无效投资在高质量发展的宏观背景下已经没有出路。”
“那城市更新呢？”小白迫不及待地问。
“城市更新更简单，正如这个“更新”二字。一个城区从无到有的变化不叫更新，叫开发。一个现有的城区，经过整治、改建、拆建，这才叫更新。”
“那咋不叫城市整治或城市拆建？”
“哈哈，这还用问？这样的字眼出现在政府工作报告中肯定不够吸睛啊！当然，你也可以叫它城市再生、城市复兴、城市复苏等等，开心就好，有事儿干，有政绩就好。”
“按您的比方，我的车前两天车头被蹭了，能不能也纳入到城市更新？”
“当然！只要你愿意！
这儿是我刚打印出来的一些关于城市更新的材料，你简单浏览下：
定义：城市更新，是指在城市建成区内对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，具体包括：1、加强基础设施和公共设施建设，提高城市服务水平。2、优化区域功能布局，塑造城市空间新格局。3、提升整体居住品质，改善城市人居环境。4、加强历史文化保护，塑造城市特色风貌。5、由政府认定的其他城市更新活动。
原则：坚持“留改拆”并举，以保留保护为主。
目标：以完善城市功能、改善人居环境、产业空间拓展、土地集约利用、市民生活方便宜居、加强文化保护等为核心目标，最终想要使得城市更美好，比如建设成为宜居城市、绿色城市、智慧城市、人文城市等。
更新对象：未改造的城中村、旧城区、旧厂房，缺失的养老、停车、绿地、公园配套服务设施，长年失修的市政基础设施，亟待完善的物业服务、互动式社区治理机制等。
怎么做：全面系统的实施更新改造（系统性工程必然意味着投资大，工程大，时间长）。
由谁来做：有实力的企业，谁都可以。房企行，城投也行。
有哪些限制：拆旧比不应高于20％，拆建比不宜大于2，就近安置率不宜低于50％，住房租金年度涨幅不超过5％。”
小白说：“那我明白了。其实城市更新通俗的理解，就是以前各类旧改、棚改、城改，甚至片区开发的换代升级。政府对城市更新寄予了更多的内容和期望，如果有需要，甚至可以涵盖一切。”
胡老师说：“你说的有道理。城市更新这类政信项目，在城镇化进程到达一定阶段后，必然会成为银行资产投放的重点方向。在这个领域，天地广阔，大有作为！”
这时候，小白脑袋中的问题像机关枪发射一样又冒了一批出来，他想问：“那我们碰见城市更新项目，需要搜集什么手续？建设期一般多久？它的还款来源应该怎么测算？哪类城市更新项目好，哪类不好？需要关注的风险点有哪些？”
不巧，胡老师的电话响了起来。他接起了电话…
一听又是咨询业务的，小白陷入了漫长的等待…
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