作者：新七公
来源：新七公政信
# 幻想了哪些市场化经营性收益？
在片区开发之中，F-EPC最常见误区，是幻想市场化经营性收益，具体说就是，幻想不通过财政范畴的收入，通过市场化的经营所得来覆盖片区开发投入，哪些收益是市场化收益呢？我们这里举例来说，轨交车票、文旅门票、宾馆酒店、商业综合、文体娱乐、厂房租售、物业保洁、老旧改造等，非政府投资的不以财政收入为收入来源的市场化项目。
注：本文“筹资”的定义，是指筹集资金或资产，用以供给公共产品和服务的行为，其合规与违规的判定，取决于具体情况。
一、片区开发的收入来源是什么？
片区开发的唯一主要收入来源，对于项目来说，只有土地出让收入。
近年来，虽然政策频出，但无论是50%政策，还是成片开发、城市更新政策，均未如爱好者所误以为的那样，改变土地财政的逻辑。其中，50%政策面对着省内调剂、三保压力及一些对应措施的影响；成片开发政策中新规不多且与片区开发范围不同；至于城市更新，定义划分为旧城市更新和新城市更新：旧城市更新是特指广东等地的旧政策，旧城市更新，不仅局限于特殊地区未能拓展，更重要的是，这种非政府主导的城市更新不必然具有公益性和强制力，无法成为主流土地一级开发方式；新城市更新是泛指对于城市范围内的拆除新建和设施完善等，是对原有城市范围内土地一级开发和后续改善的统称，并没有新的实操性条文发布，对当前土地开发没有影响。
正如《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》文件第二部分“推进土地要素市场化配置”所强调的，要素市场化配置文件将土地改革的内容，排在最前面突出强调，显而易见的是，土地改革仍然是提高生产力总体水平最快最好的途径，这一途径是，在较低的成本下，通过规划用途生产力水平较高的土地置换较低的，例如，以工业用地置换农业用地，以商业用地置换工业用地，等等。
像高考制度一样，土地财政虽然饱受诘难，却连能够代替它十分之一的替代品都未被发现。我们也努力谋求找到其他替代收入，但是到目前为止，这种努力还没有完全成功：2018年以来，「新七公政信」积极投入关于“土地财政”向“人力财政”转型的研究，即，从融资进行土地一级开发而获益反哺新型城镇化建设，向融资进行人才培养招引而获益反哺新型城镇化建设的转变。目前在转化节点、交易结构、风控机制等多个方面已取得了喜人的进展。「新七公政信」诚恳邀请在新型城镇化建设和人才培养吸引方面具有一定实操经验的咨询和服务机构，共同从事研究和试点工作，争取早日攻克“土地财政”向“人力财政”转化的难关。
同时，我们认为，集体经营性建设用地入市的政策，由于开发主体、投资内容、获益主体都发生了改变，较大概率地，会出现地方政府指导下的，农村集体经济组织、社会资本、金融机构的多级交易架构，未来可能会对土地财政的结构发生一定的影响，虽然它仍未必能改变土地财政的逻辑。但是，由于范围总量较小、目标位置未定、参与机制未定、实施细则等多方面因素，目前看，这种影响尚未发生；当然，从长远看，更高效地利用农村土地，是一种不可更改的大趋势。
二、市场化项目的取得是伪命题
市场化项目，特别是跟土地相关的，是必须通过公开竞争的方式取得的，比如说通过招拍挂的方式获得土地。在这种公开竞争中，预期高利润的项目，会由于竞争的存在，而逐渐将超额利润挤压为0。换句话说，不采取非市场的或不正当竞争的手段来获取项目，是不可能获取足以覆盖其他项目所需资金的超额利润的。
尽管主管部门曾经对PPP管理库内项目的土地取得方式，曾经考虑尝试开放一些“不实行招拍挂的类一二级联动”的做法，但由于边界不易厘清，在实操中，参与的各管理部门非常谨慎，担心触及违规边界。
三、经营收入无法覆盖片区投入
在收入规模上，对于其他收入与土地出让收入的比较，我们常说的是：
并非其他收入不能与土地收入相比；
而是其他收入不能与土地收入的1/10相比。
无论是轨道交通车票收入、生态文旅、景区门票、餐饮住宿、老旧改造、厂房租售、物业保洁等市场化收入，还是其他类型的财政收入，都无法取代片区开发中土地收入的作用和位置。
有利润率辣么高的项目，一直没有人去做，一直等着用来反哺土地一级开发？所以，别再做荒唐梦了。
四、幻想来自于违规一二级联动
我们这里直白一些的说，那些幻想用二级、三级阶段的市场化经营收入来覆盖片区开发前期投入的想法，根源上是来自于违规的一二级联动的念头，通过土地招牌挂阶段控制摘牌(或者土地出让收入分成)的方式，实现低价摘牌(或者通过分成返还实现相当于低价摘牌)。所以说，当我们看到“基础设施+二级开发”型捆绑项目时，就可以知道，它不大可能做成合规项目了。
五、皮裤套毛裤，必然有缘故
这个我们以前在讲用土地或者国有资产作为项目收益来源的置换来做项目收入来源的时候曾经提到过，有些读者将其称为：资源补偿项目(Resource Compensate Project，RCP)，含义包括将准经营性/非经营性项目和与之紧密联系的经营性项目的建设和运营捆绑起来“搭售”。
在涉及前期的土地一级开发的片区开发项目中，资源补偿方式是不适用的。东北有句俗话讲：“皮裤套毛裤，必然有缘故，不是皮裤薄，就是毛裤没有毛”。
好好的土地和国资不拿它拍卖来换钱。反而要作为项目收入的置换，那是什么原因呢？不是这块土地或者国资卖不出去，就是这块土地还没拆迁，或者国有资产涉诉。
类似的道理，一般的商业综合体宾馆酒店，正常经营都不一定做得好，倒闭很常见，还用它来覆盖片区开发一级投入的部分，如果不通过违规的方式去实施，怎么能有那么大的利润呢？自欺欺人呗。
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