廉租房项目敏感性分析

影响项目经济效果的因素很多，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。对该项目我们选择重要的因素投资额和运营收入作敏感性分析，以获得该项目的盈亏平衡点和各个因素对预期利润的影响程度。从而对敏感因素的加以控制，使投资过程经常处于最有利的状态下。

对投资额进一步分析。本项目投资额构成房屋建筑物等资产原值。在经营期限内，以折旧形式构成成本主体。由于资产年折旧额、公司运行费用和贷款利息，与营业面积变化的直接相关性 较小，因此不考虑变动成本，固定成本和变动成本二者并作单位成本。把运营收入进一步分解为销量和销售价格。本项目运营收入含固定收入和变动收入二项。变动收入继续分解为营业面积和单位租金。

单位成本、单位租金、固定收入和营运面积等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使公司经营状况发生质变。下面分二个方面分析各因素对预期利润的影响程度：1、有关因素发生多大变化可使盈利转为亏损。2、各因素变化对利润变动的影响程度。

一、各因素预期值

（一）   单位成本

依据《项目建设投资估算表》

一般房屋建筑物折旧年限为50年。考虑到该项目经营期限30年，期限届满，所有设施将无偿交给开发区政府，因此，设定房屋建筑物折旧年限为30年，且不留残值，直线法折旧。

固定资产年折旧额=33030.26万元/30年=1101万元

公司年度运行费用=200万元+110.6万元=310.6万元

200万元为公司年度管理支出。110.6万元为该项目物业管理支出。

年分担贷款利息=6926.9/30=230.9万元

单位成本=（1101+310.6+230.9）/123792=132.68元/㎡

     （二）单位租金

依据《项目收益分析表》

为简化分析，将租金收入和物管收入合并考虑，将公祖房租金和商业门面租金加权计算。则单位租金=2210.6万元/123792㎡=178.57元

（三）固定收入

年度固定收入=项目补助资金27215元/30年=907.17万元

（四）营业面积

考虑到该廉租房项目为开发区园内各工厂定向开发，故预期营业面积计为123792㎡。

（五）年度预期利润

解：按盈亏平衡分析公式：P*X +E（o）=C*X + E(x)

P为单位租金，C为单位成本，X为营业面积，E（o）为政府补助，E（x）为年度预期利润。

该开发项目的年度预期利润：E(x)

= P *（1- 5%）*X - C*X + E（o）+部分免税收入

= 178.57*（1-5%）*123792-132.68*123792+907.17万元 (1200万元+72万)*5%

=1428.32万元

式中1200万元为公房租金，72万元为物业管理收入。

二、有关因素发生多大变化可使盈利转为亏损

单位成本、单位租金、固定收入和营业面积等各因素的变化都会影响预期利润，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。首先分析单位成本发生多大变化可使盈利转为亏损。

（一）耐受单位成本的最大值

单位成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，当达到0时的单位成本是该项目能忍受的最大值。

P*X(1-5%)+E(o)+(1200万元+72万元)*5%-C*X=0

C= [P* (1-5%)*X+E(o)+(1200万元+72万元)*5%]/X

   =[178.57*（1-5%）*123792+907.17万元+(1200万元+72万)*5%]/123792

  =[2100.02万元+907.17万元+63.6万元]/123792

  =248.06元/㎡

当单位成本上升到248.06元/㎡，即单位成本上升86.9%时，该项目利润降至0。

（二）耐受单位租金的最小值

当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得

P=[C*X-E(o)- E(o) ＇]/(X*0.95)

  =[132.68*123792-907.17万元-(1200万元+72万)*5%*40%]/(123792*0.95)

  =60.36元/㎡

为减少误差，式中预估部分免税收入的价格下降60%。

当单位租金降至60.36元，即单位租金降低66.2%时，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。

（三）耐受固定收入最小值

固定收入下降也会使项目利润下降。该项目固定收入为国家财政补贴，年度平均为907.17万元，占预期利润的63.5%。如果减少这一块，则预期利润仅为521.2万元。该项目按8000万元的资金平均占用额，则资金回报率仅为6.5%。只相当于同期贷款利息。所以国家财政补贴不可或缺。

（四）耐受营业面积的最小值

计算盈亏临界点的销售量，即营业面积的最小值，由盈亏平衡公式得出

X= [E(o)+ E(o) ＇]/( C-P)

 式中E(o) ＇为营业收入中的部分减免税收。由于C-P=132.68-178.57＜0，则X＜0。由于该项目为政府廉租房项目，铜仁市大龙开发区政府保底回报8%，保本销量分析已无意义。

三、各因素变化对利润变动的影响程度

各因素变化都会引起预期利润的变动，但其影响程度各有不同。我们通过敏感系数反映各因素对预期利润的影响程度。计算公式为

敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比

（一）单位成本的敏感程度

设单位成本增长20%，则C = 132.68×（1+20%）=159.21元/㎡

按159.21元/㎡单位成本计算预期利润

=178.57*（1-5%）*123792-159.21*123792+907.17万元+63.6万元

=1099.95万元

利润原为1428.37万元，其变动百分比=（1099.95-1428.37）/1428.37=-22.99% 单位成本的敏感系数=-22.99/20=-1.15

计算结果表明，单位成本每上升1%，利润将减少1.15%。敏感系数的绝对值大于1，说明单位成本的变化造成利润更大的变化，属于敏感因素。

（二）单位租金的敏感程度

设单位租金增长20%，则P=178.57×（1+20%）=214.28元/㎡

按214.28元/㎡计算，预期利润

=123792*214.28×（1-5%）-123792*132.68+907.17万元+63.6

=1870.43万元

利润原为1428.37万元，其变动百分比=（1870.43-1428.37）/1428.37=30.95% .单价的敏感系数=30.95/20=1.55

结果说明：单位租金对项目预期利润的影响很大，从百分率来看，利润是以1.55倍的速率随单位租金变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去1.55%的利润。

（三）固定收入的敏感程度

设固定收入增长20%，即政府补助金提高20%，则E（o）= 907.17×（1+20%）=1179.32万元。按此固定收入计算项目预期利润

=2100.07-1642.47+1179.32+63.6=1700.52万元

利润原为1428.37万元，其变动百分比=（1700.52-1428.37）/1428.37=19%固定收入的敏感系数=19/20=0.96

计算结果表明，固定收入对利润的影响程度一般，表明财政补贴每增加1%，预期利润相应增加近1%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。

（四）营业面积的敏感程度

设营业面积减少20%，则X =123792×（1-20%）=99033㎡

按99033㎡计算

预期利润=99033×178.57×（1-5%）-99033×132.68+907.17+63.6=1425.23万元利润原为1428.37万元，其变动百分比=（1425.23-1428.37）/1428.37=0.2% 销售量的敏感系数=0.2/20=0.01，说明预期利润对营业面积的变化不敏感。

四、结论

通过上述计算，表明影响公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单位成本，第三是固定收入，最后是营业面积。另外，从盈亏临界点分析，各因素耐受性好，抗风险能力极强。