七嘴八舌教你如何做淡市营销

随着近期国务院一系列调控房价的重拳出击，曾经高歌猛进的房价涨幅开始趋缓，市场观望气氛渐渐浓厚。十人“抢房”变一人看多套房、投资客加速抛盘、二手房源显著增多……楼市走到了十字路口。本文记录了一些资深地产人士对于当前如何进行淡市营销的看法，供各位看官开阔思路……

    在这个关口，地产人更应该： 
1、地产从业人员应该加强培训，掌握专业的地产销售技巧。
2、地产商应该有社会责任感，把利益多让给一般的低收入消费者。
3、真正的能为广大业主服务。
4、转变销售理念
5、创造需求市场。

    在淡市，销售方应该和消费者换位思考，了解有消费能力的这部分客户群体，心中想要的，有购买欲望的产品是怎么样的，及时调整建筑布局和规划，重新思考适合市场需要的营销思路。不单单是把价格降下来这么简单的操作手法。把销售做的更人性化一点，该出手的客户，还是会购买的。

    以坚实的品质跟强大的资金作为过冬的能量，六大法宝：第一就是把握客户需求，第二有效的项目展示，第三灵活价格策略，第四团体销售之深，第五高频的促销推广，第六细分渠道的拓展。

    淡市营销应该从几个维度分析：（1）国家层面。国家不希望房价大幅度下降，只是控制在合理的范围之间。（2）开发商。看政策调控力度，最主要还是看购房者的购买行为。如刚需大量存在、地价大幅度上涨、建材大幅度上涨，则没有下降的理由（3）购房者。大家希望房价在合理范围内，但具体的标准因人而异。 所以，最好的营销手段一定不是降价。
    最好的手段应该是：（1）合理解释政策，让购房者了解政策的真实目的（2）提高产品本身性价比。让购买者正是感受到购买的价值。抛弃以往大而虚的营销动作（3）给到消费者购买信心。比如承诺如房价大幅度降价则可以退房等接触后顾之忧的措施。
    此次调控重在不合理住房需求，对刚性需求尤其是90平方米以下并无调整，重要的是一线城市冷风刮，二线、三线信心受影响非常显著，目前最重要的还是信心培养。现在很多城市都处于供不应求阶段，开发商相对处于主动地位，恒大85折不是第一次，只是在这个敏感的时候高调出击而已，接下来，实物赠送的将越来越多，08年风行一时的特价房、一口价又将频出
  
      从营销的角度来说，提振市民消费信心是当前主要任务。特别是三线城市，好多市民有购房的刚性需求，但是手头资金并不是非常充裕，刚好当下市场遭遇严政，所以我们最需要做的还是从资金上动心思。比如垫首付，比如优惠物业，**等费用等。来点实际的，但是降价的效果往往不如这些。目前市场趋冷而土地价格一路走低，可以断定目前正是房地产投资与土地投资的黄金岁月，在周期的低谷中逆市投资是获得最佳投资回报的经营方法，投资风险的陡然降低与未来投资回报的高预期不仅是巴菲特、李嘉诚之流乐此不疲的财富游戏，在眼前时期更应是房地产经营者及我等小辈需积极参与的“小富游戏”。
国的楼市调控一般都不会超过一年。一年后一般房价都会有个爆涨。因些对于有实力的开发商，没有资金回流压力的，可以选择捂盘。恒大降价会不会掀起降价热潮本人认为有可能。每次新政后，都得有第一个吃螃蟹的人，上一轮是万科，今天轮到恒大也不奇怪。恒大是09年面积销售冠军，影响力不可小视。其实，恒大全国联动八五折后，很多项目都已经跟着降了。 

    首先我们要是对政府调控的初衷和目的有一个清醒的认识，在现有中国经济发展的现状下，政府希望房地产业向哪个方向发展，是打压还是扶持以走上健康的发展道路，是结构调整还仅仅挤出泡沫，在这种前提下我想开发商结合自身的情况不仅要调整存量房的去化更要考虑今后本企业的发展方向，细分市场，打造自身的核心竞争力，未来的房地产市场肯定更细化更专业，所以淡市营销固然重要，更重要的是企业的发展战略问题；
在淡市中求发展，做到淡市不淡是每个开发商的追求，多元化的行销才可打开僵局，一味降价未必奏效，常规武器已不再适用，我们的核武器又在哪里呢？
1、工程抵款，这永远是最好的办法；2、推特价房，屡试不爽；3、零首付，开发商垫付首付；4、无理由退房、5、承诺降价补偿。6、发动内部员工及亲属购房；7、房产置换；8、中介合作。9寻找拆迁户

    房产调控似乎是一个周期一个周期。弹簧一样，重压之后如果力量不能持续，迟早要回弹。除非你一次性压得他永世不能翻身。目前最关键的词是观望，一线城市明显在暗流涌动，降价，变相降价，垫首付等方式方法已经开始了。上有政策，下有对策。
而三线城市，观望也很浓，因为媒体的宣传没有一点利好消息。
从营销的角度来说，提振市民消费信心是当前主要任务。特别是三线城市，好多市民有购房的刚性需求，但是手头资金并不是非常充裕，刚好当下市场遭遇严政，所以我们最需要做的还是从资金上动心思。比如垫首付，比如优惠物业，**等费用等。来点实际的，但是降价的效果往往不如这些。
在观望的时候降价只能给市民一个印象：还会再降，所以如果你不是万科，如果你不是恒大，如果你不是行业领袖。不要邯郸学步。