导读：本案的涉案房屋为两位被继承人生前共同购买，现在房屋的原共有人均已死亡，对于房屋应如何继承的问题，法院作出了较为详细的处理办法。
关于房屋共有人均已死亡的遗产继承问题
——文∕德厚财富传承团队
当事人：
原告：吴昌伦
被告：徐渝
被告：黄梅
被告：徐某某
基本案情：
原告吴昌伦系被继承人黄天万之妻、被继承人黄海之母。吴昌伦与黄天万于1970年6月26日登记结婚，婚后育有黄海、黄梅两个子女。2000年10月24日，黄天万、黄海与重庆宏源房地产开发公司签订了商品房预售合同，购买了重庆市南岸区南坪东路6号南坪大厦X栋XX-X号，建筑面积87.85平方米。黄天万、黄海支付了首付款，并于2003年4月16日办理了房屋产权证。被告徐渝系被继承人黄海之妻，双方于2002年4月26日登记结婚，2000年9月16日生育女儿徐某某，曾用名黄婕。黄海于2006年5月20日死亡，黄天万于2006年11月2日死亡，二人共同购买的位于重庆市南岸区南坪东路6号南坪大厦X栋XX-X号房屋未作分割。本案审理过程中，经双方申请，本院委托重庆瑞达资产评估房地产土地评估有限公司对涉案房屋作评估，评估结果为该房屋价值47.79万元。
法官析案：
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案所涉被继承人黄海于2006年5月20日死亡后，对其名下重庆市南岸区南坪东路6号南坪大厦X栋XX-X号房屋1／2的份额未进行分割继承，黄海的法定继承人有：黄天万（父）、吴昌伦（母）、徐渝（妻）、徐某某（女），四人均为第一顺序继承人，黄海与黄天万购买涉案房屋的时间是与徐渝登记结婚前，并以个人财产支付了首付款，该房50%的产权不属于黄海、徐渝的共同财产，均应作为黄海的遗产，故上述四人依法各应继承黄海遗产的1／4，即各继承涉案房屋的1／8。
关于被继承人黄天万的遗产。《婚姻法》第十七条规定"夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产……"《继承法》第二十六条的规定"夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产"。黄天万购买涉案房屋是在与吴昌伦的夫妻关系存续期间，该房屋1／2份额应属于其夫妻共同财产，加上吴昌伦、黄天万各自从黄海处继承的1／8份额，两人共有涉案房屋3／4份额。黄天万于2006年11月2日死亡后，应先分出涉案房屋3／8的份额归吴昌伦所有，其余的涉案房屋的3／8份额才是黄天万的遗产。继承开始，黄天万的法定继承人有：吴昌伦、黄梅、徐某某，三人均为第一顺序继承人。《继承法》第十一条规定"被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。"黄海先于黄天万死亡，由其女徐某某代位继承黄海的份额，故对黄天万的遗产，即涉案房屋3／8份额，吴昌伦、黄梅、徐某某各继承涉案房屋的1／8。综合所述，位于重庆市南岸区南坪东路6号南坪大厦X栋XX-X号号房屋，吴昌伦分得1／2份额，徐渝分得1／8份额，黄梅分得1／8份额，徐某某分得1／4份额。对重庆市南岸区南坪东路6号南坪大厦X栋XX-X号房屋按揭贷款偿付情况，系另一法律关系，本案不做处理。由于原、被告双方对遗产分割方式协商不成，而进行实物分割则损害遗产的效用，故将其作为共同所有的财产。
法院判决：
黄天万、黄海名下的位于重庆市南岸区南坪街道南坪东路6号南坪大厦X栋XX-X号房屋由原告吴昌伦分得50%的份额、被告徐渝分得12.5%的份额、被告黄梅分得12.5%的份额、被告徐某某分得25%的份额。
案例来源：本文案例引自“中国裁判文书网”重庆市南岸区人民法院（2012）南法民初字第02392号
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